Kentsel dönüşüm doğru planlanırsa 5 yılda tamamlanabilir!

17 Ağustos Marmara Depreminin 24'üncü senesinde ülkemizde depremlerde hayatını kaybeden vatandaşlara rahmet ve yakınlarına sabır dileyen Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşüm ile ilgili önemli açıklamalarda bulundu. 

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, yaptığı açıklamasında, yeni Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Mehmet Özhaseki’nin hem belediyecilik geçmişi hem de daha önceki bakanlık döneminde yaptığı çalışmalar nedeniyle, 6 Şubat depreminde hasarlı olan 800 bin civarındaki konutun yenilenmesi ve 1,5 milyonu İstanbul’da olan 5 milyon depreme dayanıksız konutun sağlam konutlara dönüştürülmesi için gerekli bilgi birikimine sahip olduğuna dikkat çekti. 

Prof. Dr. Gürsel Öngören, gelecek üç ayda şekillenecek olan kentsel dönüşüm planlarının doğru yapılması durumunda 5 senede kentsel dönüşümün ülke gündeminden kalkacağına vurgu yaptı. 

Prof. Dr. Öngören, üstelik yeni inşa edilen konutların, enerji kullanımı ve su tasarrufu olanağına sahip yeşil binalar şeklinde olması durumunda, harcanan yüzlerce milyon doların uzun vadede ülke ekonomisine geri döneceğinin de altını çizdi. 

Prof. Dr. Gürsel Öngören kentsel dönüşümdeki temel sorunları çözüme kavuşturmak için üç ay içinde yeni kentsel dönüşüm planlarına dahil edilmesi için tavsiyelerini de tek tek paylaştı. İşte Öngören'in o önerileri: 

Kentsel dönüşümde yapılacak yeni binanın özellikleri konusunda, konut sahiplerinin uzlaşabilmiş olması için kanunda gereken arsa payı sahibi oranını 2/3 çoğunluktan yani yüzde 67’den, yüzde 51’e düşürmek ile bina içindeki uzlaşma sürecinin kısalması mümkündür.

Kanundaki, uzlaşmayan veya anlaşmaya karşı çıkan azınlık konut sahiplerinin hisselerinin satışı uygulaması kaldırılırsa, öncelikle bu satışlardan ortaya çıkan 6 aylık zaman kaybı ortadan kalkacaktır. Diğer taraftan muhalif konut sahiplerinin de dairelerinin, yüzde 51’in anlaştığı proje kapsamında yeni yapıda yapılması ile onların da mülkiyet hakkı korunmuş olacak ve o binada oturmayı sürdüreceklerdir. Azınlık mülk sahiplerinin yeni bina yapımı veya daire paylaşımından bir zararları olduysa, özel bir idari komisyon veya hızlı bir yargılama sistemi ile en geç iki yılda bu zararların tazmin edilmesi mağduriyetin önüne geçecektir. 

Kentsel dönüşümde en önemli problem, hangi binaların riskli olup olmadığının belirlenmesi. İlçe belediyelerinin kendi beldesindeki riskli binaları 3 ay içinde tespit etme zorunluluğu konulmalı. Bu çerçevede Kanundaki riskli olarak belirlenen binalarda 90 günlük binayı boşaltma zorunluluğunu da 2 yıla yükseltmek faydalı olacak, bu sürede dönüşüm için gereken hazırlıklar yapılacaktır. 

Kentlerimizin bu derece kötü görünmesinin, kötü ve çürük yapılaşmanın, bazı merkezlerdeki ekonomik ve güvenlik çöküntüsünün nedeni, belediyelerce imar planlarının kötü yapılması ya da doğru yapılanların da uygulanmamasıdır. Bu sebeple Devletçe ilk yapması gereken, tüm ilçelerde bir bütünlük içinde şehirlerdeki üniversite hocalarından da destek alarak imar planlarının üç boyutlu teknikle 6 ay sürede yenilenmesidir.

Kentsel dönüşümde yeni yapım maliyetinin yarısının hibe kalanının kredi ile karşılandığı “Yarısı Bizden” kampanyasının,  TOKİ  tarafından değil, kat maliklerinin seçtiği özel sektör müteahhitleri ile sürdürülmesi zaman kazanılmasını sağlayacaktır. Zira TOKİ’nin deprem bölgesi konutları ile uğraşırken diğer yanda yılda 200 bin konutun olduğu 20 bin binanın inşası için tüm Türkiye’de 20 bin yetkili görevlendirmesi ve bu yetkililer aracılığıyla apartmanlarda uzlaşı sağlaması mümkün değildir. Şu an bina maliklerinin kendi aralarında ve müteahhitle anlaşmak üzere olduğu birçok projede, bu kampanya ile TOKİ’ye başvurulmuş ve süreç durmuştur. Bu çerçevede TOKİ topladığı başvuruları özel sektör müteahhitlerine yönlendirmesi sürecin kısalmasını sağlar. TOKİ uzlaşılan projedeki maliyet denetimi ve finansman aktarımı amacıyla maliklerle müteahhit arasında bir hakem, kolaylaştırıcı şeklinde bulunmalı. 

Prof. Dr. Gürsel Öngören'in diğer tavsiyeleri şu şekilde:

"Riskli alanlar ve rezerv alanlar belirlenmiş ve belirlenmektedir. Bu ilçelerdeki imar planları hemen yenilenmeli, kentsel dönüşüm nedeniyle evlerinden çıkanlar için mesleki STK’ların önerileri doğrultusunda buralara kısa sürede bitecek tipte, prefabrik veya çelik sistemli konutlar yaptırmaya başlanmalı, bu konutlar dönüşüm için kullanılmalı, arsası Devlette tutularak üst hakkı kullanımı kapsamında tahsis edilmelidir. Kentsel dönüşüm işi bitince bu konutların dar gelirliler için ucuz kiralanabilir konutlar olarak belediyelere devredilmesi yararlı olacaktır.

Bakanlık yerine belediyeler; yerinde dönüşüm ve rezerv alana aktarım konusunda kentsel dönüşüm proje alanlarında uzlaşma büroları koyup, Bakanlık denetiminde ve yönlendirmesinde uzlaşma ortamını sağlamalıdır. Bunun için belediyelere uygulayacakları modeller için rehberler ve tip sözleşmeler bakanlıkça hazırlanmalıdır.

Her ilde bir ‘Kentsel Dönüşüm Fonu’ kurulmalıdır. Kentsel dönüşüm esnasındaki gelir getirici dönüşümlerden elde edilen kaynaklar, vatandaşa verilecek deprem konutları karşılığı alınacak merkezdeki arsalar ve arsa payları, devletten, müteahhitten tazminat hakları, konut değiştirmeden kaynaklanan vatandaşın ödemeleri bu fona aktarılarak hibe ve krediler her il bazında bir bütçe doğrultusunda yönetilmelidir. Bakanlıktaki Kentsel Dönüşüm Özel Hesabı ise il fonlarının üzerinde ülkesel bir fon şeklinde il fonlarına destek olarak çalıştırılmalıdır.

Tüm arsa ve konut değerlemeleri ve vatandaş ile mutabakatlar lisanslı değerleme kuruluşlarının belirlediği değerler üzerinden yapılmalıdır.

Özellikle işin hibe kısmındaki geliri yaratmak için; tapu devrindeki alıcı ve satıcının ödediği %4 harç bedeli, her konut satışında lisanslı değerleme kuruluşlarına değerleme yaptırılarak hesaplanmalıdır. Böylece yıllık harç geliri en az dörde katlanacaktır.

Devletin boş arsaları asla satılmamalıdır. Devletin mülkiyetindeki henüz tapu çıkarılmamış yerleşim yerlerine yakın dağlar, makilik alanlar imar planlaması yapılarak konut arsası haline getirilmelidir. Bu arsalar kat karşılığı olarak özel sektörle birlikte yeni konut imalatı için kullanılmalıdır. Bu kapsamda mülkiyet devri yerine 49 yıllık üst hakkı kullanımı getirilmelidir. Bu yolla ülkemizdeki konut açığı da kısa sürede ortadan kaldırılır.

Ülkemizde özellikle merkezlerde kamu idarelerinin elindeki arsalar ve kentsel dönüşüm vasıtasıyla boşa çıkacak kıymetli arsalarda önce kamu tarafından en değerli kullanıma yönelik projeler yapılmalı, bu projeler yerli ve yabancı yatırımcılarla birlikte değerlendirilmelidir. Bu kapsamda her yıl 30 milyar dolar Devletin gelir sağlayıp, kentsel dönüşüm fonlarına aktarımı, deprem konutlarının ve kentsel dönüşümün finansman ihtiyacının önemli bir kısmının karşılanması mümkündür.

Deprem için yapılacak konutlar ve kentsel dönüşüm için yapılacak binalar yeşil bina niteliğinde, su tüketimini geri dönüştüren, enerji verimliliği maksimize edilmiş ve bina çatı ve cephelerinde solar sistemle enerji üreten binalar olmalıdır. Sayın Özhaseki'nin özel önem verdiği yeşil binalar kendisine harcanan parayı yaklaşık 30 yılda amorti etmekte ve Çevre açısından da karbon çıkışını azaltmaktadır. Böylece Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bir taşla iki kuş vurmuş olacaktır. Deprem konutlarına harcanacak 100 milyar ve kentsel dönüşüme harcanacak 400 milyar dolar ülke ekonomisine 30 yılda dönerken, bir yandan da iklim değişikliği, çevre kirlenmesi önlenmiş olacaktır.

Ülkedeki en önemli sorun olan hukuk güvenliği ve yargı reformu yapılırsa her yıl 25 milyar dolar ilave yabancı sermaye ülkeye gelir. İlaveten kamu kesimindeki kaynak israfı önlenirse, liyakatli kişiler göreve getirilirse kamunun harcamalarında en az 40-50 milyar dolar yıllık tasarruf sağlanabilir."

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, yukarıdaki öneriler ve Sayın Bakan’ın tespitleri doğrultusunda Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın yeni bir yaklaşımla, gelecek 3 ay içinde kentsel dönüşümü yeniden planlamasıyla, kentsel dönüşümün asıl tarafları olan vatandaş, müteahhit ve belediyelerin 5 senede kentsel dönüşümü sona erdirebileceklerine, kentsel dönüşüm ve deprem konutlarının inşası için gereken mali kaynağın ise yeşil bina yapımı ve özel sektördeki konunun uzmanı olan kişilerin Bakanlık çalışmalarına katkısı ile kolayca sağlanabileceğine vurgu yaptı. 

Prof. Dr. Öngören, bu vesile ile 17 Ağustos Depreminin yıl dönümünde tüm depremzedelere yeniden baş sağlığı, şifa ve sabırlar diledi ve gelecek 5 sene içinde çürük binalardan kaynaklanan can ve mal güvenliği tehlikesinin çözüme kavuşturulacağına olan inancının altını çizdi. 

Her 100 kişiden 90’ı güçsüz bina ile karşı karşıya! 

Tarımda üretici enflasyonunda sert yükseliş! Gıda fiyatlarına yeni zamlar mı geliyor?

İstanbul'da toplu taşımaya kredi kartı ayarı: Metrobüs 60 TL, otobüs 30 TL oldu!