Kentsel dönüşüm ve ticari kiralamalarda yaşanan uyuşmazlıklar!

Gayrimenkul alanındaki en güncel uyuşmazlıklar, emlak vergisine ilişkin olarak belediyeler ile gayrimenkul sahipleri arasında ortaya çıkan metrekare birim fiyatları olduğunu söyleyen Abcoo Hukuk Bürosu avukatlarında Berk Batur, "Türkiye’de emlak vergisine tabi tüm gayrimenkullerin metrekare birim fiyatları, ilçe bazında oluşturulan takdir komisyonları tarafından önümüzdeki dört yıllık süreye esas teşkil etmek üzere yeniden belirlendi." dedi. Fortune Dergisi Abcoo Hukuk Bürosu'ndaki avukatla özel röportaj gerçekleştirdi. İşte o haber..

Abcoo Hukuk Bürosu'nda kendi alanlarının uzman avukatlarla özellikle gayrimenkul alanındaki davaları konuştuk. Dikkat çeken başlıklardan biri, 2020 yılından sonra yürürlüğe girecek, dövizle belirlenen kira bedellerinin artışına sınırlama getiren madde oldu. Yatırım finansmanını döviz cinsinden sağlayanları zor günler bekleyecek.

Son dönemde özellikle gayrimenkul alanında ne tür davalar söz konusu oluyor?

Avukat Berk Batur: Gayrimenkul alanındaki en güncel uyuşmazlıklar, emlak vergisine ilişkin olarak belediyeler ile gayrimenkul sahipleri arasında ortaya çıkan metrekare birim fiyatları ile ilgili uyuşmazlıklar. Türkiye’de emlak vergisine tabi tüm gayrimenkullerin metrekare birim fiyatları, ilçe bazında oluşturulan takdir komisyonları tarafından önümüzdeki dört yıllık süreye esas teşkil etmek üzere yeniden belirlendi. Ancak, yapılan artışların kimi bölgelerde yüzde 500'lere ulaşması ve bunun emlak vergisi matrahına yaptığı etki nedeniyle gayrimenkul sahipleri, metrekare birim fiyatlarının iptali talebiyle vergi mahkemelerinde dava açtılar. Hükümet tarafından artışın yüzde elli ile sınırlanmasına ilişkin yasal düzenlemenin yapılacağı ifade edildi. Diğer bir konu da, arsa payının düzeltilmesi davaları. Bu konu, özellikle ‘Kentsel Dönüşüm Yasası’ çerçevesinde yapılan yenileme/uygulama süreçlerinde gündeme geldi. Eski dönemlerde arsa paylan, yüklenici tarafından objektif kriterler göz önüne alınmadan belirleniyordu. Bu durum da, bağımsız bölümlere tekabül eden arsa paylarının olması gerekenden daha az veya fazla olmasına yol açıyordu.

Riskli yapı ve alanların dönüştürülmesi için arsa sahipleri ile yüklenici arasında en önemli konu, dönüşüm sonrasında ortaya çıkacak yapıların ne şekilde paylaşılacağı konusu. Türkiye’deki planlama süreçleri, plan değişikliği talebi malikler tarafından yapılmadığı sürece, gayrimenkul sahiplerinin bilgisi dışında gelişiyor. Bu süreçlerde, ilgili merciiler genellikle bilgi vermekten kaçmıyor. Her ne kadar yasa gereği planlar askıya çıkıyor olsa da, birçok kişi bu gelişmeleri takip edemediğinden, planlama sürecinin tamamlanması sonrasında idare mahkemeleri nezdinde iptal davaları açılarak hak aranıyor. Bu durumda da, yapılan plana güvenerek yatırım yapan kişilerin mağduriyetine yol açıyor. Son olarak, gayrimenkul sektöründe yaşanan geçici finansal daralmalar nedeniyle arsa sahipleri ve yükleniciler arasında uyuşmazlıklar ortaya çıkıyor.

Kentsel dönüşümün uzun süre beklenilmesinin sizin için etkileri ne oldu?

Avukat Haşan Çağlayan: Kentsel dönüşüm yasası, amacının ötesine geçerek, arsa veya bağımsız bölüm malikleri açısından adeta rant taleplerini artıran bir unsur haline geldi. Özellikle, Bakanlar Kurulu tarafından riskli alan ilan edilen bölgelerde, arsa malikleri ile yükleniciler, yapılaşma yoğunluğunun (emsal) artma beklentisine girerek kat karşılığı veya hasılat paylaşımı esasına dayanan sözleşmeler yapıyorlar. Ancak, yapılaşma koşullarının beklentilerin altında kalması, taraflar arasında uyuşmazlığa yol açıyor. Yaşanan olumsuzluklar, sulh yoluyla çözülemeyen durumlarda yargıya taşmıyor. Bu da, büromuzun takip ettiği kentsel dönüşüm yasası çerçevesindeki davaların artmasına neden oldu.

Kentsel dönüşüm ile İlgili olarak olumsuzluk yaşanmaması için önerileriniz nelerdir?

Haşan Çağlayan: Arsa sahipleri açısından, en önemli konunun doğru yüklenici seçilmesi olduğu kanısındayız. Yani, teknik ve finansal yeterliliği olan firmalar seçilmeli. Uygulamada sıklıkla, bazı yüklenici firmaların yalnızca daha iyi teklif verdikleri için seçildiklerini görüyoruz. Aynı şekilde, yüklenicilerden projenin kapsam ve niteliğine uygun bir teminat alınması, yüklenici payına düşen bağımsız bölümlerin devrinin projenin ilerlemesine göre hak edişler şeklinde verilmesi de önem arz ediyor.

Kiracı ve mal sahipleri ilişkisinde son dönemde öne çıkan sorunlar nelerdir?

Berk Batur: Büromuz alışveriş merkezi, ofis, mağaza, lojistik depolama alanları gibi kurumsal/ticari kiralamalara odaklanıyor. Ticari kiralamalarda yaşanan en büyük sorun dövizde yaşanan kur artışları. Ticari kullanımlı gayrimenkullere yatırım yapanlar daha çok dövizle borçlanıyorlar. Kredilerin geri ödenmesinde kolaylık olması açısından, yatırım yaptıkları gayrimenkullerin kira bedellerini döviz olarak belirliyorlar. Aslında sorun da bu noktada çıkıyor. Türkiye’deki döviz kurlan dönem dönem konjonktüre bağlı olarak beklentilerin üzerinde arttığı için özellikle geliri TL olan kiracılar sağlıklı şekilde bütçe yapamıyorlar. Zira ödeme günü geldiğinde, ödeyecekleri kira bedeli TL olarak belli değil!

Dövizle belirlenen kira bedellerinin artışına ilişkin madde, ticari kiralamalar açısından 2020 yılma kadar ertelendi. Bu sürenin sonunda dövizle belirlenen kiraların artışına sınırlama getiren madde yürürlüğe girecek.

Bu durumda da, yatırım finansmanını döviz cinsinden sağlayan yatırımcıların/mal sahiplerinin zor duruma düşeceği kuşkusuz.

Müvekkillerinizin önemli bir kısmının yabancı olduğunu öğrendik. Yabancı yatırımcılar açısından bakıldığında, en çok hangi davalarla/ uyuşmazlıklarla karşılaşıyorsunuz?

Avukat Erdoğan Okşak: Yabancı yatırımcılar, Türkiye’de daha önce kurulmuş Türk ortaklı şirketlere hisse devri yoluyla da iştirak edebiliyorlar. Uyuşmazlıkların büyük çoğunluğu burada ortaya çıkıyor.

Bu olumsuz durum, ortakların sulh olması, bunun sağlanamaması halinde ise, birinin hisselerini diğerine veya tüm ortakların hisselerini üçüncü kişilere devretmesi ile çözülebiliyor. Biz de müvekkillerimizi bu yöntemlerden birine başvurmaları için teşvik ederek, yorucu ve uzun yargı süreçlerine maruz kalmalarım engellemeye çalışıyoruz.

Türkiye'de yabancıların dahil olduğu yatırımlarda son üç yılda nasıl bir hareketlilik görüyorsunuz?

Avukat Murat Aygün:Türkiye’deki birleşme/ devralma işlemlerinin en yoğun şekilde gerçekleştiği dönem, 2000 yılı ve devamındaki dönemdir. Bu süre zarfında, Türkiye’de kurulu birçok şirkete yabancılar tarafından yatırımlar yapıldı. Hatta aynı şirketin hisseleri, zaman içerisinde başka yabancılara da müteaddit defalar satıldı. Son üç yıla bakıldığında, birleşme/devralma işlemlerinin - eskiye göre daha az olmakla birlikte - halen devam ettiğini; ancak, yaşanan jeopolitik gelişmelerin de etkisiyle, yıllar içerisinde Türkiye’deki şirketlere yatırım yapan ülkelerin değişiklik gösterebildiğini görüyoruz.