Kentsel dönüşüm yasasındaki yanlışlıklar!

Kentsel dönüşüm yasasındaki yanlışlıklar müteahhitlere iflas vatandaşa mülkiyet hakkı ihlali geliyor. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av.Ali Güvenç KİRAZ konuyu değerlendirdi. İşte o değerlendirme...

6306 sayılı kentsel dönüşüm yasası çıkalı 2,5 sene oldu. 2,5 yıl içerisinde yasanın 4 yönetmelik değiştirdiği ve 1 Anayasa Mahkemesi iptali gördüğü düşünüldüğünde defalarca söylediğimiz ve uyardığımız hazırlıksız bir yasa olarak çıkarılmış olduğu olgusu kanıtlanmış oldu. Bu kapsamda yasanın 2,5 yıllık pratiği çeşitli ilerlemeler gösterse de istenilen hızlılığa ulaşmadığı görülmektedir. Bu hızlılığa ulaşmama da yasanın hali hazırda çok ciddi eksiklikler içermesi eklenebildiği gibi bu yasa kapsamında büyük karlılıklar bekleyen müteahhitlerinde hem süreci bilememesi hem de inşaat sektöründeki satış zorlukları nedeniyle büyük bir sıkıntı yaşadığı görülmektedir. 2015 yılı içerisinde kentsel dönüşüm yasası kapsamında yıkılıp yapılamayan binalar, yıkım kararı olduğu halde yıkılamayan binalar, müteahhit iflasları nedeniyle bitirilemeyen binalar ile karşılaşma ihtimalimiz yüksek görünmektedir. 

Yasanın hızlı ilerleyememesinin nedenlerini sıralayabilirsek ; 

Malikler arasındaki anlaşmazlıklar süreç önündeki çok büyük engel halindedir. Apartmanlarda ön hazırlık yapmadan yani imar araştırması tapu araştırması yapamadan yani binanın nasıl yapılacağını hatta yapılabilip yapılamayacağını dahi bilmeden  bir malikin direkt giderek riskli yapı tespiti yapması süreci tıkamaktadır. Maliklere tavsiyemiz ön hazırlık sürecini mutlaka yapmalarıdır. Belediyede imar durumu, tapuda şerhler, tedbirler, hacizler, ipoteklerin durumu araştırılmalı, müteahhitler mutlaka bir yarışma içerisinde seçilmeli, teminatlar, cezai şartlar, süreler net belirlenmelidir. İşte bunlara uyulmadan yapılan tüm süreçlerde apartmanlarda kavga ve tartışma eksik olmamakta süreç çok uzamaktadır. 

Riskli yapı tespit raporları çıktıktan sonra tapudan gelen yazıya maliklerin 15 günlük süre içerisinde itiraz hakları vardır. İşte bu itirazlara Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü itiraz komisyonları tarafından cevap verme süresi 2 aylardan 8-9 aylara kadar uzamıştır. Yani bina riskli ilan edilmiş ve can güvenliği taşımakta buna yapılan itiraz ise 9 ay gibi bir süreye yayılarak hem can güvenliği tehdidi artmakta hem de müteahhitler verdikleri taahhütleri yerine getirememektedir. 

Yasa hali hazırda büyük eksiklikler taşımakta ve mülkiyet hakkının özü ile ilgili ciddi sorunları barındırmaktadır. 2/3 ile karar alınabilen ortamda bu 2/3 diğer 1/3’ün hakkına hiç dikkat etmemekte kendi kişisel rantı için hem komşusunun hakkına müdahale etmekte hem de bu yüzden 1/3 ün mahkemelerden aldığı tedbir kararı nedeniyle diğer kat maliklerini mağdur etmektedir. 

Yasada tapu üzerindeki tedbirlerin ve şerhlerin yeni taşınmaza kaydırılması gerektiği belirtilmesine rağmen Tapu Müdürlükleri muvafakat almadan hiçbir işlem yapmamaktadır. Müteahhit bütün süreçleri tamamlasa dahi kat irtifakı kuramamakta veya diğer işlemleri yerine getirememektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ise bu sorunu yaşayan apartmanlara veya müteahhitlere yardım etmemektedir. Kamu hacizleri çok büyük sorundur. Vergi borçları, SSK borçları olanlar açısından devlet daireleri muvafakat vermemekte ve müteahhit kat irtifakı kuramamaktadır. 

Şerefiye sorunu hali hazırda çözülmemiştir. Yasa ve yönetmelik SPK lisanslı değerleme raporu zorunluluğunu aslında mülkiyet hakkına dikkat edilmesi için getirmiş ancak yeni bina yaparken bunu zorunlu tutmayarak bu raporların hiç dikkate alınmadığı sırf alınmak için alındığı bir ortam yaratılmıştır. Apartman toplantılarında bu raporlara hiç dikkat edilmemekte raporda belirtilen kişilerin daire konumları, metrekareleri, değerleri dikkate alınmak suretiyle inşaat yapılması şart olması gerekirken müteahhitler 2/3 ile beraber istediği projeyi istediği şekilde yapmaktadır. 

Kentsel Dönüşüm yasası başladığı günden bugüne mahkemelerde ki tüm süreçler adeta bir mayın tarlası süreci gibi ilerlemektedir. Bir mahkeme ortada hiçbir hukuka ve usule aykırı bir süreç yokken tedbir kararı verip tüm süreci durdurabilmekte bir diğer mahkeme açık hukuka aykırılıklar olduğu halde tedbir kararı vermeyerek mağdur edilen vatandaşın hakkını koruyamamaktadır. Süreçte mahkemelerin net olmaması ve hatta 6306 sayılı yasayı anlayamamış olmaları bazı binalarda vatandaşı bazı binalarda ise müteahhitti çok ciddi zarara uğratmaktadır.  

Yasanın açık arttırma ile satış denilen kısmı ise tam bir hukuk komedisidir. Yasa tüm süreçlerde tebligat kanununu ön görmekte belki de mülkiyet hakkının en önemli ihlalini oluşturacak açık arttırma ile satışta ise taahhütlü mektupla bildirimi yeterli görmektedir. Kişinin son ana kadar yasal haklarını koruyabileceği belirtilmişken evine bir taahhütlü mektup göndererek açık arttırma satışı göndermek büyük bir ihlaldir. 

Yasada miras hukuku ile ilgili kısımlarda hiçbir çözüm bulunmamaktadır. 25 Temmuz 2014 yönetmelik değişikliği ile tapulara veraset belgesi çıkarıp tebligat yapabilme hakkı tanınmış ancak reddi miras, kayıp kişiler, yurt dışında yaşayan kişilerin hukuki durumları netleşememiştir. Birçok malik neredeyse %100’e yakın anlaşma yapmışken bu şekilde tebliğ edilemeyen durumlar nedeniyle beklemektedir. Hatta binaları yıkılıp bu nedenle yapılamayan apartmanlar vardır. 

Yasa ile ilgili bu ve bunun gibi birçok başka eksiklik ortaya koyabiliriz. Ancak 2,5 yıllık deneyim bize İstanbul öznelinde bakıldığında rantın yüksek olduğu bölgelerde sürecin ilerleyebildiğin diğer bölgelerde çok yavaş yürüdüğünü göstermiştir. Yine rantın olduğu bölgelerde de müteahhitlerin hukuki süreçlerdeki tıkanıklıklar nedeniyle uzun süreler beklemesi sebebiyle işe başlayamadıkları, ekonomik olarak başlayamayacakları olgusunu ortaya çıkarmıştır. Yönetmelikler ve süreçlerle ilgili hukuki eksikliklerde çok büyüktür. Piyasada Kentsel dönüşümün moda olması sebebi ile ortaya çıkan bazı sivil toplum yapıları, gayrimenkul hukukçusu olmayan bazı hukukçularda yanlış yönlendirmeler yapmaktadır. Bunlara çok dikkat edilmeli ve KENTSEL DÖNÜŞÜM MAKRO PLANI derhal ortaya çıkarılmalıdır. Aksi halde uyarılarımızda belirttiğimiz devletin ciddi zararlarla karşılaşacağı bir süreç olma riski vardır. 

Saygılarımla

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı