Kentsel dönüşümde değer artışı tespiti!

Dönüşüm sürecinin en önemli bileşenlerinden biri "değer" tespiti. Yeni imar planları çerçevesinde değer artışı doğru belirlenmezse vergi tutarının tespitinde sorunlar kaçınılmaz. Rant, iktisatçılar tarafından "doğanın getirişi", hukukçular açısından "devletin çeşitli uygulamalarla bireysel, endüstriyel veya sektörel olarak özel teşebbüs lehine çıkar avantajı yaratması; bu avantajın paylaşımı", genel kabul içinde "haksız kazanç" olarak tanımlanıyor. Özellikle kentsel dönüşüm olarak bilinen Afet Riski Altındaki Bölgelerin Dönüştürülmesi Kanunu'nun kabulünden sonra şehirlerde imar değişikliklerinden dolayı büyük rant gelirleri konuşuluyor. 

Belediyeler, imar değişikliği sonucunda oluşan "değer" artışından pay almak istiyor ve rant vergisinin oranlarını belirliyor. Bu oran yüzde 40 ile yüzde 60 arasında değişirken, bireysel başvurularda yapılan parsel bazında değişikliklerde alınacak rant vergisi yüzde 80 ile 100 aralığında olacağı ifade ediliyor. Bu noktada en hassas konu değer artışının doğru belirlenmesi. 

Yıllar önce aldığınız evinizin önünden otoban, ardından metro geçti yanına otel inşa edildi. Ya da Gaziosmanpaşa sırtlarında, Fikirtepe tepesinde bir gecekondunuz vardı kentsel dönüşüme ortasından yol geçti, istimlak oldu size başka bir noktada bir parsel gösteriyorlar. 

Her örneğin ortak noktası "mevcut değer nedir yeni değer ne olacak?" sorusu. Kentsel dönüşümde rant vergisine karar verilebilmesi için taraflardan bağımsız bir oluşumun "değer"i belirlemesi oldukça önemli. 

VERGİYE ESAS BEDELİN HESABI 

Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Başkanı Bekir Yener Yıldırım, değer artış bedelinin belirlenebilmesi için birliğe bağlı lisanslı değerleme uzmanları ve Sermaye Piyasası Kurulu'nun listesinde bulunan gayrimenkul değerleme şirketleri aracılığıyla değerleme raporları hazırlanmasının önemine dikkat çekiyor. 2014 verilerine göre SPK lisanslı 2 bin 800 uzman, 130 değerleme şirketi, 1 milyon 350 bin adet değerleme raporu ile şerefiye tespiti, eski ve yeni emlak varlıkları gibi sektöre ait konularda değer tespit raporu oluşturmuş. Bu da bilgi birikimine işaret Verginin % 30'u bakanlığa gidecek Rant vergisi; kamunun, imar değişiklikleri nedeniyle oluşacak değer artışlarından yararlanması ve farklı gelirlerin vergi lend i ri I meşinde adaletin sağlanması adına olumlu. "Değer artış payının yüzde 30'u bakanlığın kentsel dönüşüm özel hesabına, yüzde 70'i plan değişikliğini onaylayan ilgili idareye parsel malikince ödenecek" deniliyor. Plan değişikliği bakanlık tarafından onaylanırsa payın tamamı bakanlıkça alınacak. 

Değer artış payı olarak alınan miktar, kentsel dönüşüm uygulamasına ilişkin hizmetler dışında kullanılamayacak. 

Değer artışlarını belirleyecek komisyondaki emlakçı, esnaf sanayi odası, ticaret odası, belediye elemanından oluşacak kurul, ekonomik ve siyasi ilişkilere açık olabileceği için eleştiriliyor. Uzmanlar, objektif bir değerlendirme için komisyona alternatif olarak düşünülen "en az 3 lisanslı kuruluşça değerleme yapılması gerektiği" üzerinde önemle duruyor. 

Alanı artırmayan tadilat muaf olacak Yapının bağımsız bölümlerinin brüt alanını artırmayan tadilatlarla bina dış cephe kaplama tadilatı ruhsatlarında hiçbir vergi, resim ve harç alınmayacak. Mevcut yapılarda güçlendirme, yangın ve enerji verimliliği konularında tedbirlerin alınmasına ilişkin proje onay, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni işlemlerinde ilgili idarelerce bedel veya ücret alınamayacak. 

Esin Tümer-Habertürk