Kentsel dönüşümde dükkanların durumu!

Kentsel dönüşümde dükkanların durumu!

Kentsel dönüşüm projesi dahilinde yapınızın riskli olarak tespit edildiğini ve yapı hakkında yıkım kararı alındığını farz edelim. Bu noktada, riskli yapıda yer alan konut ve dükkan gibi bağımsız bölümlerde hakkı kaybı yaşadığını düşünen kat malikleri, durumu dava açarak çözüme ulaştırabiliyor. 

Kentsel dönüşümde dükkanların durumu ile Çevre ve Bakanlığı tarafından cevaplanan sorular şu şekilde:

Soru: Riskli alan içerisindeki sağlam yapılar planın bütünlüğü için gerekirse yıkılacaktır. Ancak, bu sağlam yapı hak sahipliği çalışmalarında çürük yapı ile aynı şekilde değerlendirildiği takdirde gerçek anlamda hak mahrumiyetleri yaşanacak; evini veya iş yerini plana ve ruhsata göre yapmış vatandaşın, yani, kanuna uymuş ve kaçak yapı yapmamış olan vatandaşın devlete olan güvenini dahi sarsılacaktır. Hatta bazı alanlarda üzerindeki ev veya dükkânın değeri araziden çok daha kıymetli olan yerlerin durumu ise, daha vahim olacaktır. Hak sahipliği çalışmalarının taşınmazın değerlendirilmesi sonrasında (ev+arsa+dükkân bütün gayrimenkullerin değerlendirilmesi sonrasında) arsası üzerinden değil, arsası üzerindeki bütün gayrimenkulün değerlendirilmesi sonrasında hak sahibi yapılması (gayrimenkul üzerinden değil) daha adil bir yaklaşım olmaz mı?

Cevap: Riskli alan içerisindeki uygulamalarda hak sahipliği çalışmalarının nasıl olacağı proje bazında belirlenecektir. Ancak, hak sahipliği çalışmaları safhasında binaların değerlemesinde binanın ve arsanın bütün nitelikleri (kaçak olup olmadığı, riskli olup olmadığı, işyeri veya konut olarak kullanılması gibi) göz önünde bulundurularak bir değerleme yapılacağından, çok ciddi hak mahrumiyetlerinin yaşanmayacağı değerlendirilmektedir.

Soru: 3 katlı binamızda 15 daire 4 dükkan var. 40 yıllık binamız, afet yasasına göre 3 te 2 çoğunluk sağlayarak, sağlam mı çürük mü raporu alınmadan baskıyla müteahhitte verilmeye çalışılıyor. Vermek istemeyenler ne yapabilir? Hakları nelerdir? Aynı binada kiracımla (dükkan) 4 yıllık sözleşmem bulunuyor. Bu şartlar altında kiracımın durumu ne olacak? Nasıl tahliye edecekler? Müteahhit 3te 2 lik oranı sağlamak için daire sahiplerine metraşlarında fazlalık veriyor. Dükkanlara metraş fazlası vermiyor. Eğer dairelerdeki artış oranı ile dükkanlardaki oran birbirini tutmuyorsa, dava açma hakkım doğuyor mu? (Nihat Şahbaz)

Cevap: Müteahhit firma konusunda bakanlık müdahil olmuyor. Eğer dükkan konusunda hakkınızın verilmediğini düşünüyorsanız, anlaşan 3te 2 çoğunlukta yer almayıp itiraz edeceksiniz. Sizin hakkınız Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usûlü ile satılacak. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse bu paylar, tespit edilen rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına tescil edilecek. Size de bedeli ödenecek.

Soru:  İstanbul Güngören’de 36 dairelik apartmanda bir dairem var. Son 2-3 yıldır müteahhit firma binayı yıkıp iş merkezi yapmayı ve dükkan vermeyi teklif ediyor. Ben isterlerse daireyi kendilerine satabileceğimi dükkan istemediğimi söylüyorum. Çoğunluk sağlayarak, kentsel dönüşüm adı altında dairemi alarak dükkan vermeye zorlayabilirler mi beni? eğer öyle ise ne kadar çoğunluk gerekecektir? (Leyla Alper)

Cevap: Sorunuzdan binanızın riskli alanda olmadığı anlaşılıyor. Eğer riskli bina değilse, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü kapsamına girmez. Yani 3te 2 çoğunluk esası geçerli değildir. Böyle olunca da müteahhit firma yüzde 100 anlaşma sağlamak zorundadır. İtiraz ederseniz, dönüşümü gerçekleştiremezler.

Soru: Bahçelievler’de oturuyorum. Bahçelievler kentsel dönüşüme dahil midir? Binam iskanli ve bana ait 7 daire, 3 dükkan, 1 imalathanem var. Arsa 240 metrekare. Kentsel dönüşüm olursa, benim alacaklarım nedir? (Atanasir Şahin)

Cevap: Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usûller ile yeniden değerlendirilmesine paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilecek. Sizin haklarınızın değerini de SPK tarafından lisanslandırılan gayrimenkul değerleme kuruluşları inceleyip belirleyecek.

Kentsel dönüşümde değer tespiti nasıl yapılır?