Kentsel dönüşümde inşaatlarda teminat verme zorunluluğu geldi!

Kentsel dönüşümde özellikle son dönemde yaşanan ekonomik süreçlerinde etkisiyle müteahhitlerini iflası, inşaatların başlayamaması veya bitirilememesi süreçlerine ilişkin Bakanlık tarafından yürütülen çalışmalar diğer sıkıntılı yönleri ile de gözetilerek yönetmelik değişikliği olarak  yeniden düzenlendi. 

21 Haziran 2019 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe giren yeni yönetmelik değişikliklerine göre;

1)    Riskli yapı tespit başvuruları artık elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacaktır. 

2)    Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bizzat veya şikayet üzerine ilçe belediyelerinden riskli yapı tespiti talebinde bulunabilecektir. Riskli yapı tespiti yapılması zorunlu olan bir bina olduğu belirlenirse yapılan masraf arsa sahiplerinden tebligat gönderilerek 1 ay içinde talep edilecektir. 1 ay içinde ödemeyenler hakkında 6183 sayılı Amme Alacakları Hakkında Kanun gereğince tahsilat yapılacaktır. Kartal ve Beyoğlu olaylarından sonra artık ÇŞB, riskli yapı tespitlerinin sadece malikler değil idare tarafından da yapılabilmesini zorunlu kılan ve bu masrafları da maliklerine yükümleyen bir düzenleme yapmıştır. 

3)    Riskli yapı tespiti talebinde bulunulduğu halde yapılmamış olursa 2 ay içinde maliklerin talebi ile 6 ay içinde de Bakanlık kararı ile riskli yapı talebi/yapı kaydı sistemden silinecektir. 

4)    Tahliye sürelerinin bitiminde resen elektrik, su, doğalgaz hizmetlerinin kesilimi yapılmaktaydı, maliklerin görüşü alınmıyordu. Yeni düzenleme ile artık hak sahiplerinin görüşü de alınarak bu hizmetler kapatılabilecektir. Burada yapılmak istenen 2/3 ile anlaşma yapılamayan ve bir kişinin riskli yapı tespitine başvurduğu ancak anlaşma sağlanamadığı ortamlarda maliklerin apartmanları boşaltmasının önüne geçilmesidir.
 
5)    Riskli yapı tespitinde Belediye tarafından tespitte maliklerden 1 ay içerisinde bedelin tahsil edilmesi sistemi yıkımın idare tarafından yapılması halinde de geçerli kılınmıştır. İdare eğer bir binayı kendisi yıkarsa yıkım masrafların 1 ay içerisinde talep edecek, 1 ay içinde ödemeyenler hakkında 6183 sayılı Amme Alacakları Hakkında Kanun gereğince tahsilat yapılacaktır.

6)    Yeni düzenleme ile riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapı alanları uygulama alanları olarak belirlenmiş ve bu alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına önemli yetki devirleri yapılmıştır. 

a) Her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya,
b) Cins değişikliği, tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemlerini muvafakat aranmaksızın resen yapmaya veya yaptırmaya,
c) Taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,
ç) Taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,
d) Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye,
e) Arsa paylarını, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye ve 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmeye yetkili kılınmıştır.

Bakanlık böylece Türkiye’de en küçük parsel alanı dahil olmak üzere bu alanlara Uygulama Alanı ismi altında müdahale etme ve bu alanda plan dahil her türlü işlemi yapma hakkını elde etmiştir. 

7) 2017 sonundan itibaren başlamak üzere birçok yapı alanında müteahhit iflaslarının başlaması veya inşaatların bitirilememesi üzerine çok önemli bir düzenleme hayatımıza girmiş bulunmaktadır. Artık kentsel dönüşüm alanlarının tamamında riskli yapılar dahil olmak üzere müteahhitler yapı yaklaşık maliyet bedelinin belirli bir oranına kadar teminatı ruhsat alabilmek için riskli alanlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığına, riskli yapılarda ise Belediyelere teminat olarak göstermek zorunda kılınmıştır. 

Yine çok önemli bir düzenleme yapılarak tüketici de korunmuş ve müteahhit dairelerinin satışı ile ilgili de artık tüketiciye daire satabilmek için İdare izni şartı getirilmiştir. Müteahhitlerin dilediği gibi daireleri tüketiciye seviye belirli olmadan satabilme hakkı artık yoktur. Arsa sahipleri tüm riski kendilerinde olmak üzere müteahhitte bu yetkiyi devredebileceklerdir.

Buna göre; 

a) Riskli alanlarda ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulacak ise Bakanlığa, mevcut imar planı veya teklif imar planına göre hesap edilecek yapı inşaat alanı üzerinden; yapı inşaat alanı 50 bin m2’ye kadar olan alanlarda yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar, yapı inşaat alanı 50 bin m2’den büyük olan alanlarda ise, ilk 50 bin m2 için yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u, 50 bin-75 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 8’i, 75 bin-100 bin m2 arası yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 6’sı ve 100 bin m2’nin üstü yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 4’ü esas alınarak hesaplanan miktarda teminat verilmesi mecburidir. Belirtilen şekilde hesaplanan teminatın yarısı riskli alan teklifi ile birlikte geçici teminat olarak verilir. Riskli alan teklifinin Cumhurbaşkanınca onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanmaması durumunda geçici teminat ilgilisine iade edilir. Riskli alan teklifinin onaylanarak Resmî Gazete’de yayımlanması durumunda ise, geçici teminatın iadesi ile yukarıda belirtilen şekilde hesaplanan tutarda kesin teminat verilmesi zorunludur. Alanda planlama çalışmaları neticesinde gerçek yapı inşaat alanının belirlenmesinin akabinde daha evvel verilen teminat eksik ise ilgilisi tarafında ek teminat verilir ve söz konusu teminat fazla ise Bakanlık tarafından fazla olan miktar ilgilisine iade edilir.
b) Riskli yapının/yapıların bulunduğu parsellerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidince yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin % 10’u kadar teminatın İdareye verilmesi mecburidir. 

Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanarak yapı kullanma izin belgesinin/belgelerinin alınmasından sonra teminat, ilgilisine iade edilir. Projenin veya yapım işinin sözleşme ve şartname hükümlerine uygun biçimde tamamlanmaması durumunda, teminat paraya çevrilerek proje veya yapım işini tamamlamayı üstlenecek ilgili kurum veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine aktarılır.  Projenin veya yapım işinin tamamlanmasından sonra teminattan artan tutar olması durumunda artan kısım teminatı veren ilgiliye iade edilir. Kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortasının yaptırılması durumunda bu fıkrada öngörülen teminat verilmesine ilişkin şart aranmaz.

Uygulama alanında ilgili kurum tarafından değil de gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulması durumunda, yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve İdarenin iznine istinaden yapılabilir. Yapı ruhsatı alınmadan önce müteahhit tarafından bu durumun kabul edildiğine dair yazılı olarak taahhütte bulunulur. Müteahhidin, kendi payına düşen bağımsız birimlerin satışına izin verilmesini talep etmesi üzerine, İdare, yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek inşaatın tamamlanma oranını belirler ve bu oranın % 10’u altındaki oranda müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin satışının yapılabileceğini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müteahhit payına düşen bağımsız birimlerin, inşaatın tamamlanma oranında veya bu oranın üstündeki bir oranda satışı için bütün maliklerin muvafakati gerekir.

8)    Yargıtay 18.Hukuk Dairesi ve yine Bölge İdare Mahkemesinin bazı kararları ile 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alma şartının bina yıkılmadan önce geçerli olmadığına ve öncesinde oy birliği aranması gerektiğine ilişkin kararlarının kentsel dönüşüm sürecini tıkaması nedeniyle 15.madde de önemli bir değişiklik yapılarak “öncesinde oy birliği ile anlaşmaya çalışılır” şeklindeki düzenleme tamamen kaldırılmıştır. Buradaki hüküm böyle olmak zorundadır şeklinde anlaşılmadığı halde Yargıtay ve bazı hukuk mahkemeleri ile idare mahkemelerinin bu şekilde yorumlaması sonucu özellikle yıkım öncesinde 2/3 ile karar alınması konusundaki bazı kararların iptal edilmesi sonucun doğurmuş uygulamada birbirinden çelişkili kararların olduğu bir süreç gelişmişti. Ancak burada bahsedilen oybirliği kelimesi ortadan kaldırılarak artık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tüm yargı kurumlarına net bir şekilde riskli yapı ve alanlarda 2/3 ile anlaşmanın yıkım öncesi ve sonrasında geçerli olduğunu ve buna ilişkin buna aykırı bir hükmün oluşturulamayacağını net bir şekilde belirlemiştir. 

9)    Kentsel dönüşüm alanlarında 2/3 ile anlaşmanın sağlanamaması halinde taşınmazların yıkılması ve arsa haline dönmesinden sonra ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu davası) davası açılamayacağına ilişkin mahkemeler tarafından verilen hükümlere ilişkin de bir düzenleme getirilmiş ve;

“Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler.” Denmiştir. Böylece uzun süre anlaşılmayan taşınmazlar için ortaklığın giderilmesi davası açılmasının önü de açılmıştır. 

10)    Riskli yapılarda karara katılmayan 1/3’ün payının satın alan çıkmazsa Hazine tarafından satın alınması şartı ortadan kaldırılmış ve satın alım olana kadar ihale yapılması getirilmiştir. Burada en önemli husus 2/3 kararı ile birinci ihalede satın alma gerçekleşmemiş ise 2.ihaleye artık 3.kişilerinde katılabilmesi mümkün hale getirilmiştir. 

11)     Kira yardımı konusunda çok önemli bir düzenleme getirilerek tahliyeden itibaren 1 yıl içinde talep edilmemesi halinde alınamayan bu hakka yönelik ilave bir yeni süre getirilmiştir. Buna göre artık sadece tahliye edilmesi değil bunun dışında da yıkımdan itibaren de 3 ay içinde başvuru da bulunulması halinde kira yardımı yapılabilecektir. 

12)    Vergi Mahkemelerinin önünde ciddi bir yük oluşturan ve 25 Temmuz 2014 yönetmeliği ile alınmaması gerektiği halde Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında sorun oluşturan harçlar konusunda net bir düzenleme yapılarak aşağıda bulunan harçların alınmaması konusu netleştirilmiştir. Buna göre; 

 a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları.
b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları.
c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, mükerrer 79 uncu, 80 inci ve ek 1 inci maddeleri uyarınca belediyelerce alınan harçlar.
ç) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.
d) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi.
e) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergisi.
f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler ile riskli olarak tespit edilen yapı ile bu yapının yerine yapılacak yeni yapıya ilişkin olarak belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret.”

13)    Bakanlığın uygulama alanlarındaki yetkileri genişletilerek bizzat plan yapma dışındaki haklarına ilaveten; 

“Parselasyon planlarında, gerekli görülmesi hâlinde varsa ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını tamamlamak üzere düzenleme ortaklık payı kesintisi yapma yetkisi getirilmiştir. “

Bilgilerinize saygılarımla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı 

6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yönetmeliği!