Kentsel dönüşümde risk tespit raporları saatli bomba gibi!

6306 sayılı yasaya göre, risk tespiti yapan belediye, üniversite veya risk tespit lisansı olan şirketler; binaların deprem halinde ağır hasar göreceğine, yıkılma riski olduğuna yönelik veya binanın ekonomik ömrünü tamamladığına ilişkin bir rapor oluşturduktan sonra durumu, il müdürlüğüne bildirmektedir. İl müdürlüğü de raporu tapuya, ilgili belediyeye ve bakanlığa bildirmektedir.

Tapu müdürlüğü raporu daire ve dükkan sahiplerine bildirdikten sonra malikler 15 gün içinde ilde bulunan itiraz teknik heyetine itiraz edebiliyorlar. Yaklaşık 15 günlük rapora itiraz süresinin içinde veya sürecin sonunda daire sahiplerine riskli binayı yıkmaları için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İl müdürlüğünce 60 gün süre verilmektedir. Bu sürenin sonunda yetkililerce yıkılmadığı tespit edilen binalara 30 gün daha ek süre verilerek yıkılması istenmekte ve sürenin sonunda devletçe bina yıktırılmaktadır.

Özellikle eskiyen ev ve apartmanların yenilenmesinde; risk raporu başvurusundan başlamak üzere altı-yedi aylık bir süreçte bina devletçe yıkılmak zorunda kalabilecektir.

Devlet can kaybı riski olduğu için riskli binada vatandaşın oturmasına bile bile izin veremez

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören’e göre; risk tespit başvurusu altı aylık bir süreçte patlayacak bir bombanın pimini çekmektir. Bombanın zamanı işlemeye başlayınca; teknik heyetin itirazı uygun bulması dışında, süreç bir daha durdurulamaz. Belediyeler ve devlet can kaybı riski olduğu için riskli binada vatandaşın oturmasına bile bile izin veremez. Kanunun ve yönetmeliğin mevcut haline göre; yıkımın geciktirilmesi yönünde takdiri ek süreler devletçe verilemez. Çünkü bir deprem olursa ek süre veren veya binanın boşaltımını yapmayan kamu görevlileri ve yöneticileri taksirle adam öldürmekten; görevi ihmal suçlarından hapisle yargılanırlar. Bir de ölenlerin yakınlarının desteğinden yoksun kalma tazminat davalarıyla karşı karşıya kalırlar.

Öngören; herhangi bir malikin veya belediyenin riskli yapı tespit sürecini başlatabileceğini ve başlayan bu sürecin istisnalar dışında durdurulamayacağını; bu nedenle riskli bina durumundaki eskiyen bina veya sitelerin yöneticilerinin hukuki ve teknik yardım alarak müteahhit ve yatırımcılarla hızla görüşmelere başlamalarını önerdi.

Eskiyen bina veya sitelerin yöneticileri hukuki ve teknik yardım alarak müteahhit ve yatırımcılarla hızla görüşmelere başlamalılar

Öngören; kanuna ve uygulama yönetmeliğine göre tespit raporunda bina riskli çıkarsa, ilgili belediye binanın elektrik su ve doğal gazını kestirebildiği için vatandaş dimyata giderken evdeki bulgurdan da olabileceğinden, bu sürecin dikkatli yürütmesi gerektiğini belirtti.

Görüşlerine başvurduğumuz Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Ana Bilim Dalı Başkanı Prof. Dr. N. İlker Çolak ise; risk tespit raporunun pimi çekildikten sonra, malikler ya altı-yedi aylık süreçte kendi aralarında ve imar durumu doğrultusunda yeni inşaatın paylaşımı konusunda müteahhit ile anlaşacaklar ya da 2/3 oranında anlaşma olmazsa arsayı kamulaştırma yoluyla bakanlığa kaptıracaklar. İlker Çolak devamla; sürecin tehlikeleri sebebiyle  "hukukçulardan hem tespit raporu alınması ve itirazı sürecinde; hem bakanlık il müdürlüğü ve teknik heyete itiraz aşamalarında ve hem de müteahhitle olan inşaat sözleşmesi pazarlıklarında yardım almanın hayati önemde olduğuna" dikkat çekti.

Bakanlık, il teknik heyetine itiraz edilmesi halinde bu itirazın sonucuna kadar kat maliklerine yıkım için 60 günlük süre verme işlemini durdurmalı

Profesör Çolak, platform olarak bakanlığa önerilerinin;  ilgili kanun ve yönetmelikte değişiklik yapılarak, il teknik heyetine itiraz edilmesi halinde bu itirazın sonucuna kadar bakanlığın, kat maliklerine yıkım için 60 günlük süre verme işlemini durdurmaları olduğunu belirtti. 

Gayrimenkul Sektör Uzmanı, köşe yazarı Hilmi Işıkören de, eskiyen apartman ve site yöneticilerinin bir an önce müteahhitler ile görüşmeleri gerektiğini; risk tespit sürecinin geri dönülemez olmasının yanı sıra, bu görüşmelerin ve imar düzenlemesinin sekiz-on ay süreceğini; İstanbul’da yaklaşık 6.000 site ve 10.000 tane arsası büyük apartman olduğunu; 15-20 bilinen marka büyük inşaat şirketlerinin her birinin kapasitelerinin beş-altı ay içinde dolacağını; yeni site ve bina yenileme teklifleri ile ilgilenemeyeceklerini; sonraki altı ayda bina ve sitelerin yenilenmesi işinin finans ve marka olarak daha küçük şirketlere kalabileceğini belirtti.

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu:

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu; kentsel dönüşüm uygulamalarında ortaya çıkabilecek hukuki sorunları önlemek, yasal altyapıyı yönlendirmek ve idare mahkemelerinde görülecek olan kentsel dönüşüm davalarında kullanılacak akademik görüşleri oluşturmak amacıyla İdari Yargı konusunda uzman hukukçu ve öğretim üyeleri tarafından kurulmuştur.