Kentsel dönüşümde yeni yol haritasının hukuki boyutları 9 maddede tüm detaylarıyla!

Kentsel dönüşüme ilişkin yeni hukuki düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi ve 9 Kasım  2023 tarihinde de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 

Peki uzun zamandır gündemde olan söz konusu düzenlemeyle neler değişti, kentsel dönüşümde yeni yol haritası nasıl olacak? Kakıcı - Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek 9 maddede anlattı...

1- Yeni düzenlemeyle birlikte kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu ortana kaldırılıyor. Söz konusu karar hak sahiplerinin salt çoğunluğu ile alınacak.

Söz konusu değişiklikler arasında en önemli maddelerin başında kentsel dönüşüm için aranan çoğunluk oranında yapılan değişiklik. Şöyle ki; daha önce maliklerin 3'te 2'lik çoğunluğu aranırken bundan sonra salt çoğunluk ile kentsel dönüşüme başlanabilmesinin yolu açıldı. Mevcut yasada ya tüm malikler yüzde yüz anlaşmaya vararak sözleşme yapmakta ya da 2/3'lik oranda sözleşme konusunda mutabakat yapan maliklerin bu dönüşüme karşı çıkan 1/3 ya da daha az oranda kalan malik hissesini satmasıyla yüzde yüze ulaşarak başlayabilmektedir. 
Söz konusu bu değişiklikle; artık azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışını beklemeden, mevcut 'salt çoğunluk' ile yapının ruhsat ve diğer kentsel dönüşüm işlemlerine başlanabilecek.

2- Rezerv Alan Tanımı Değiştirilmiştir; 

Söz konusu kanunda 'rezerv alan' tanımında da değişiklikler  yapıldı. Rezerv yapı alanı tanımında bulunan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılmış ve hali hazırda yerleşim yeri şeklinde olan bölgelerin de  'rezerv alan' ilan edilebilmesinin yolu açıldı. 

Söz konusu bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılmış olan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı şeklinde belirlenebilmesi için meskun alanlar (imar planı belirlenmiş, iskanı alınmış alanlar) dışında olması gerektiği yönünde bazı değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde bulunan parsellerin de rezerv yapı alanı şeklinde belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi. Yapı stoğunun problemli olduğu bölgelerde, hem dönüşemeyen bölgelerin dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerinde de hızlı bir dönüşümün sağlanması, riskli alan ilanının sıkıntılı olması ve sürecin uzaması nedeniyle rezerv yapı alanı tanımı genişletilmiş ve aslında  riskli alan kavramından bir noktada  rezerve alan kavramına geçildi.

Söz konusu bu yeni düzenleme bir “mülkiyetsizleştirme Planı “ gibi değerlendirip, bu konuda ciddi eleştiriler de yapılıyor . Esasında; toplamda 21 maddelik kanunun öncelikli amacının, afet riski bulunan alanlarda kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmak olduğu açıklanmıştır. Söz konusu bu yeni yasayla beraber bakanlığın hareket alanının genişletildiğini, zamanında zor şartlarda çalışıp bir konut sahibi olabilmiş insanların artık şehir içinde yaşama şansı olmayacağı ve bütün kıymetli alanların ve şehir içinde potansiyel olarak yüksek değere sahip olanların artık rezerv alanı ilan edilebileceğini riski taşıdığı gelen eleştiriler arasında bulunuyor. 

Burada hassas bir denge de mevcut; bir bölgede riskli alan ilan etmenin, süreç , zaman ve prosedür olarak zor olduğu için, Bakanlık, özellikle eski yerleşim bölgelerinde de bir çalışma yapmak istiyor fakat burada bina bazlı rezerv yapı ilanı değil dönüşüm alanları ve dönüşemeyen alanlarla ilgili rezerv yapı alanı ilan edilebilmenin önü açılmalı. Yoksa; öncelikli olarak mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve bu hakkı kimse kamu faydası olmadığı müddetçe sınırlayamaz, kısıtlayamaz ve hak sahiplerinin elinden alamaz. Vatandaşlarımızın özel mülkiyet hakkının yok sayılması noktası kanunun getiriliş amacının dışına çıkılması demek olur. 

3-Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ödeme Yapamayan Yoksul Vatandaşlar Ölene kadar oturma hakkına sahip olacak ve vefatından sonra devlette olan payın alımı için çocuklarına da öncelik tanınacak. 

Yoksul ya da dar gelirli vatandaşlara verilecek olan bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanması gerekiyor. Ancak hak sahibinin borçlanma tutarını ödeyecek mali gücünün olmaması halinde hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibiyle başkanlık ismine tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir halde hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem gerçekleştirildiği tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak. 

4- Rezerv yapı alanlarındaki elektrik, su , doğalgaz gibi hizmet ve tasarruflar idare tarafından kısıtlanabilecek. 

5- Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verildi.

6- Söz konusu risk tespitine malik izin vermez ise Kolluk kuvvetlerine başvurularak işlemlere devam edilebilecek.

7- Riskli yapı tespitlerine ilişkin bildirim , riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilecek. Söz konusu tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

8- Riskli yapı 90 gün içerisinde yıkılacak ve riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek bir seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Söz konusu tespit, tahliye ve yıkım masrafları Malikler tarafından ödenecek. Tahliyenin önlenmesi ve zorluk çıkartılması halinde Kolluk Kuvvetleri tahliye yapacak.

9- 6306 sayılı Yasa’da 5. maddesinde, anlaşmayla yapıyı yıktırıp tahliye eden maliklere ve kiracılarına ve ayni hak sahiplerine geçici konut ya da işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilirken, yeni düzenlemeyle‘’ binanın yapımı için yardım’’ da dahil edilmiş ve 'yarısı bizden' kampanyasına hukuki bir altyapı sağlandı.

İstanbul'da kiraların en çok arttığı ve düştüğü ilçeler hangisi?

Mağdur ev sahipleri adalet istiyor! 

35 yaşındaki milyonerin tavsiyeleri!