Kentsel dönüşüme hızlı çözüm! 19 maddede...

1. Yıllardır önüme gelen davalar ve olaylar gösteriyor ki; kentsel dönüşümde sadece müteahhitler kar peşinde değil…  2 bölü 3 çoğunluğu elde edip komşusunun malına göz dikenler,

2. Müteahhitle anlaşıp hava parası isteyenler ya da kendine yüksek metrekare alıp komşusunu az metrekareye mahkum edenler... Bitmedi; imar artışı için belediyeleri aşındıran müteahhitler, plana aykırı yapılan iskansız binlerce bina vs.

3. Kısacası Kentsel dönüşümdeki krizin sebebi olan “rant” ı ortadan kaldırmadan bir arpa boyu yol alınamıyor. Bunu çözmenin yolu çok basit..

4. Odak noktamız finansman bulmak ve dönüşemeyen yerleri dönüştürmek olmalıdır. Zaten imar avantajlı, karlı yerler müteahhitlerce hızla dönüştürülüyor.

5. Ama karın olmadığı ve çoğunluğu oluşturan alanlar ise dönüşemiyor. Zira müteahhitler kar edemedikleri yerlerle tabi ki ilgilenmeyecektir. Ya da karlı hale getirmek için, usulsüz imarların yolunu açma çabaları arsa sahibi, müteahhit ve belediyelerde başlayacaktır.

6. Örneğin İstanbul Şişli’de mevcutta 4 katlı 8 daire olan yere yine 4 hatta bazen 3 kat imar hakkı getirilmiş. Yani binanızı yenilerseniz 4 katlı olan yere ancak 4 bazen 3 kat yapabileceksiniz. Kısacası burayı müteahhit yapmaz, yapamaz.

7. Bu durumda ne müteahhit bu işe girer ne de malikler yapım maliyetini karşılayamayacağı için dönüşümü istemez. Ya da millet komşusunun malına göz diker oralara girmeyeceğim. Sonuçta,  Belediyeler burayı yıkmaz bazen de yıkamaz. Depreme kadar bu böyle gider…

8. Çözüm çok basit; hadi bunun adına “imar artışlı finansman modeli” diyelim. Öncelikle 99 öncesi yapılar ya da tüm riskli yapılar için 6306 sayılı kentsel dönüşüm yasasında bir düzenleme yapılır.

9. Buna göre riskli binasını yenilemek isteyenler “zemin ve bölgesel sosyal donatılar” müsait olmak üzere imar artışından faydalanabilir. Bu imar artışı hiç bir şekilde maliklere ek mülkiyet kazandırıcı şekilde olamaz. “Artış ile sağlanan ilave konutlar sadece binanın finansmanında kullanılabilir.”

10. Bu binaların inşası sadece TOKİ ya da onun denetiminde yapılacak. İlave konutlar TOKİ ya da bağımsız şirketlerce denetlenerek; başta ya da binanın bitimde ihaleye çıkarılır. Bu ihalede elde edilen gelir ile binanın yapım maliyetleri karşılanmış olur.

11. Peki müteahhitsiz nasıl olacak demeyin. Zaten tüm binaları taşeronlar yapıyor. Merak edenler için bizdeki süpersonik müteahhitlik kavramını linkten okuyun lütfen. https://emlakkulisi.com.tr/yeni-muteahhitlik-kavrami-hakkinda-her-sey/318465

12. Konut metrekare fiyatları ve inşaat maliyetleri göz önüne alındığında Örneğin İstanbul’un çoğu bölgesinde 1 ya da maksimum 2 kat artış ve kot farkı ile oluşan bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek gelir ile çoğu bina finanse edilebilir.

13. Bu sayede ne kazanırız; Az olan konut stoğumuz, belirli bir bölge odaklı değil de şehirlerin tümünde eşit olarak artar.

14. Konut ihtiyacı sağlanırken aynı zamanda istihdama katkı sağlanır,

15. Her bölgede her tipte konutların yapımı ile, sadece lüks ve karlı konut üretmemiş oluruz. Bu konut stoğunun her kesime hitap edecek şekilde sağlıklı artışına sebep olur.

16. Sosyal fayda için evi olmayanlara ihalelerde öncelik verilebilir ya da karlılık için yapılan 1+1 ucube yerlerden ziyade eskisi gibi ailelerin yaşayabileceği alanlar yapılarak sosyal yapı bozulmadan kentsel dönüşüm yapılabilir.

17. İmar düzenlemeleri ya da müteahhit kar hesapları nedeniyle yapılamayan dönüşümler vatandaşın ve devletin cebinden 1 kuruş çıkmadan yapılabilir.

18. Bu şekildeki kentsel dönüşümün finansmanı için uluslararası fonlar sıraya girer. Zira bu modelde müteahhit karı ortadan kalkar sadece finansman maliyetine katlanılır. Yani sadece finansmanı sağlayan para kazanır.

19. Kentsel dönüşüm rant elde etme aracı olmaktan çıkıp kamu düzenine hizmet eden bir ruha kavuşur.

20. Son olarak; Gözümüz arkada kalmaz ve rahat uyuruz…