Kentsel dönüşüme KDV teşviği!

Yeminli Mali Müşavir Ali Çakmakçı, Dünya Gazetesi'nde kaleme aldığı yazıda ''Kentsel dönüşümde KDV oranı kimi, nasıl etkileyecek?'' sorusunu yanıtladı. İşte o yazı...

Bilindiği üzere, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara (Riskli alan, Rezerv alan, Riskli yapı) yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde (kentsel dönüşüm alanlarında) yapılan binalarda taşınmaz maliklerinin doğrudan kendilerinin bina yapımlarına ilişkin inşaat hizmeti almalarında KDV, arsa karşılığı inşaat işlerindeki gibi (trampa/mal değişim sözleşmeleri) yüzde 1 yerine, yüzde 18 gibi daha yüksek oranda uygulanmaktaydı. Bu fiili plandaki aksaklık ve yaratılan haksız durum, taşınmaz maliklerinin doğrudan doğruya kendilerince yaptırılan bu projelere ilişkin KDV oranının da indirilerek bize göre çok geç te olsa giderilmesine olanak tanımış oldu.

30 Ocak 2021 tarihli ve 31380 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar (Karar Sayısı: 3470)” ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapılara yönelik dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanlarında yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işlerinde katma değer vergisi (KDV) yüzde 1 olarak belirlenmiştir.

Taşınmaz maliklerinin müteahhitlere arsa payı vermeden dönüşüm projelerini doğrudan kendileri yaptırarak aynı alanda konut inşa etmek istemeleri ve bunun için müteahhitlerden inşaat taahhüt hizmeti almaları halinde, daha önceden bu hizmetlere genel oranda yüzde 18 KDV hesaplanıyordu.

Cumhurbaşkanlığı’nca alınan bu yeni kararla, afet risklerine karşı yenilenmesi gerekli görülen konutlarla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapamayan riskli yapı malikleri için de doğrudan bir KDV indirimi imkanı sağlanmış oldu. Bu düzenlemenin inşaatın maliyetinde neredeyse yüzde 17 düzeyinde tasarruf sağlatarak, projelerin daha uygulanabilir, kanunun daha amaca hizmet edebilir bir noktaya gelmesine de katkı sağlayabileceği açıktır.

Mevcut durumda riskli yapıların kat karşılığı müteahhide verilmesi halinde, arsa karşılığında riskli bina kat maliklerine verilen net alanı 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinde yüzde 1, net alanı 150 metrekarenin üzerindeki konut teslimlerinde ise yüzde 18 KDV uygulanıyor. İşyeri teslimleri ise yüzde 18 KDV oranına tabidir.

Bahsi geçen karar ile 2007/13033 Sayılı Karar'a ekli (I) sayılı listenin 13’üncü sırasının sonuna aşağıdaki ibare eklenmiştir:

 “6306 sayılı Kanun kapsamında “riskli yapıların” bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri,”

- Öncelikle, bu tür taahhüt tipi projelerde sadece konutlar için indirimli KDV oranının geçerli olduğunu iletmet isteriz. Bu açıdan işyerleri/ticari alanlar için verilen inşaat taahhüt hizmetlerinde bu hüküm geçerli olmayacaktır. Bu tür taahhüt hizmetleri için KDV oranı genel KDV oranı olan yüzde 18 olarak uygulanmaya devam edecektir.

- Kentsel dönüşüm projelerinde projenin büyükşehirlerde olup olmaması indirimli KDV oranını bu açıdan etkilememektedir.

- Yapılan bu KDV oranı indirimi ile; kentsel dönüşüm alanları içindeki taşınmaz maliklerine yapılacak yeni konutlar için doğrudan inşaat maliyetlerinde yüzde 17’lik bir teşvik (indirim, kolaylık) sağlanmıştır. Zira, bu kişiler KDV yi indirim konusu yapamamaktadırlar.  

- Keza, bu düzenleme kapsamındaki konutların inşaat taahhüt işleri için müteahhit tarafından 30.01.2021 tarihinden itibaren düzenlenecek faturalarda yüzde 1 KDV hesaplanacağından müteahhitlere, kanunun 29/2’nci maddesi gereği genel hükümler çerçevesinde (Cumhurbaşkanı Kararı’nda indirimli orandan KDV iade alınamaz hükmü yer almamaktadır) (2021 yılı için 18bin 900 TL’yi aşan kısım için) indirimli orandan KDV iade hakkı doğacaktır. Projeler bu tarihten önce başlasa da, bu Kararın yayımı tarihinden sonra kesilen tüm hakedişlerde bu yeni KDV oranı uygulanabilecektir.

- Kararda yüzde 1 KDV oranı sadece mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri için geçerli olduğundan, mevcut inşaat alanının 1.5 katına kadar isabet eden taahhüt işleri yüzde 1, bir buçuk katını aşan kısım ise yine yüzde 18 KDV ye tabi olacaktır.

Buna göre, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerde mevcut toplam 1.000 metrekare “inşaat alanı” bulunan ve dönüşüm projeleri kapsamında yıkılarak taahhüt yoluyla yerine toplam 2.500 metrekare “inşaat alanı” izni verilen bir “karma projede (konut ve işyeri)” bu yeni toplam inşaat alanının yüzde20 sinin işyeri olduğu durumda, yeni inşaat alanının 500 metrekaresi doğrudan işyerine ayrıldığından bu alanda KDV oranı yüzde 18 uygulanacaktır. Bu teslimin KDV iadesi imkanı ise bulunmuyor.

Fakat, ticari alandan arta kalan 2.000 metrekare yeni inşaat alanı konutlara ayrıldığı için bu inşaat alanlarından eski yapının 1.000 metrekare inşaat alanının 1.5 katı olan toplam 1.500 metrekaresi için yüzde 1 KDV, bunu aşan 500 metrekare konut inşaat alanı için ise, “konutun metrekaresine olursa olsun”, yüzde 18 KDV uygulanması gerekmektedir. Konutun metrekaresi KDV oranı açısından önemli olmayacaktır, zira yapılan teslim konut değil bir tür inşaat taahhüt hizmetidir.

Bu durumda, müteahhitler yaptıkları inşaat taahhüt hizmetlerinde m2 ve işyeri teslimleri itibariyle yapıyı analiz edip kestikleri hakediş faturalarında bu orantıyı esas alarak KDV hesaplamaları gerekmektedir.

- Taşınmaz maliklerinin yeni inşaatten kaç birim konut aldıklarının indirimli KDV oranı açısından herhangi bir önemi yoktur. Önemli olan, toplam ne kadar metrekare inşaat alanının konuta ayrıldığıdır.

- Yeni projenin bir tür yenileme, bakım onarım türünde değil de, “yeni bir inşaat” sınıfında tanımlanması gerekmektedir.

- İnşaat taahhüt işleri doğrudan taşınmaz maliklerine verilmesi gerektiğinden alt taşeronlarda ise indirimli KDV oranı uygulanamayacaktır.

- Sözleşmenin ne zaman düzenlendiğinin, inşaat yapım izninin ne zaman alındığının, inşaatın büyükşehirde olup olmamasının hiçbir önemi bulunmamaktadır.

- İndirimli KDV oranı sadece inşaat taahhüt hizmetlerinde geçerli olup, mal, malzeme, hizmet veya çeşitli tür danışmanlık hizmetleri bu kapsama girmemektedir.

- 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile yapılan yüzde 1 KDV oranı kapsamına sadece “Riskli Yapı”ların girdiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli alan ve rezerv alan olarak tanımlanan yerlerde (Riskli alan, Rezerv alan) gerçekleştirilen inşaat taahhüt hizmetlerinde yüzde 18 KDV oranı uygulanması gerekmektedir.

Kentsel dönüşüm KDV indiriminden kimler yararlanacak?

Kentsel dönüşüm KDV indirimi hangi inşaat projelerinde geçerli?