Kentsel dönüşümün rotasını 12 yıl önce söyleyen adam: Haluk Sur!

GYODER & FİNANS DÜNYASI KONFERANSI  - 28 NİSAN 2000

21. YÜZYILDA TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ

HALUK SUR / İHLAS GYO GENEL MÜDÜRÜ

Dünya Değişirken

Yaşamımız hızla değişiyor, telekomünikasyon ve bilgisayar teknolojisinde yaşanan büyük ilerlemeler yeni dünya düzeni ve küreselleşmeyi de beraberinde getiriyor. İnsanlık, endüstri toplumundan enformasyon toplumuna, güce dayalı teknolojiden ileri teknoloji ve süper chip’lere, milli ekonomilerden global ekonomiye, merkezi yönetimlerden yerinden yönetim modellerine, temsili demokrasiden katılımcı demokrasi ve sivil toplum örgütlerine, kurumsal hiyerarşiden çalışma gruplarına, ekip dayanışmasına doğru hızlı bir değişim ve dönüşümü yaşıyor.

Değişimin Hayata Yansıması

Ticaretin Internet ortamında elektronik olarak yapılmaya başlanması ve hızla artarak 2003 yılında 1 trilyon doları aşacağı beklentisi, ticari faaliyetlerin artık haftalarla, günlerle, saatlerle değil, nano saniyelerle ifade edilmesi, alışkanlıkları, düşünce yapılarını ve davranış biçimlerini değiştiriyor. Çevre kirliliği ve insan hakları kavramları insanlığın ortak bilincini oluşturuyor. Kısacası dünya ile birlikte hayat değişiyor.

Gayrimenkul Sektöründe Dönüşüm

Küreselleşen dünyaya ve Avrupa Topluluğuna uyum sürecinde, Türkiye kurumlarını, hukuk sistemini ve ekonomik yapısını yeniden organize ederken, henüz alt yapı ve üst yapı çalışmalarını tamamlamamış ülkelerin çekici gücü olan gayrimenkul sektörünü de bunun dışında tutmamalıdır. DPT verilerine göre, gayrimenkul sektörüne yapılan 1 birimlik yatırım, genel ekonomide 2,5 katsayılık bir üretim artışına yol açmaktadır. Bu sektör gayri safi milli hasıladan %10-12 pay almaktadır ve lokomotif sektörlerin başında gelmektedir.

Özellikle 70’lerin sonlarından itibaren inşaat sektörünün dış ülkelere açılması, uluslar arası proje müşavirlik ve taahhüt şirketleri ile karşı karşıya gelmesi, önemli bir teknoloji, know-how transferi sağlamıştır. Tüm bunlar dönüşümün önemli kilometre taşlarıdır. Dışa açılmanın ve değişimin bir diğer önemli kilometre taşı da Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları olacaktır.

GYO’ların Doğuşu

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ilk olarak 1900’lerin başında Boston’da The Massachusetts Trust adıyla gelişen gayrimenkul endüstrisinden daha fazla pay almak isteyen bir grup iş adamı tarafından kurulmuş, zamanla diğer bölgelere yayılmıştır. 1930’lardaki büyük ekonomik krizden olumsuz etkilenmiş ve 1935’te Amerikan Anayasa Mahkemesinin bu tür şirketlerin kurumlar vergisinden muaf olamayacağı yönündeki kararı sektörün gelişimini durdurmuştur. 50’lerin sonunda, hukuki alt yapının sağlanmasına ilişkin çalışmalar meyvesini vermiş ve  60 yılında Başkan Eisenhower’ın imzasıyla ABD’de ortaya çıkmıştır. ABD Kongresi, bireysel yatırımcıların tasarruflarının bir araya gelmesinin, büyük ölçekli gayrimenkul projelerine kaynak temin edilmesinin ve bu kaynakların ofis binaları, alış veriş merkezleri, apartman kompleksleri ve diğer gayrimenkuller yoluyla yatırıma dönüşmesinin ulusal ekonominin büyümesini olumlu etkileyeceğini düşünerek bu düzenlemeyi yapmıştır. 1986 yılında Vergi Reformu Kanununun (Tax Reform Act) yasalaşması ile uygulanmaya başlanan vergisel değişiklikler, GYO’ları gayrimenkul yatırımlarında en önemli araçlardan biri haline getirmiştir.

GYO Çeşitleri

ABD’deki GYO’ların bazıları gayrimenkul yatırımları ve işletmeciliği konusunda (Equity REITs), bazıları da ipotek gibi uzun vadeli gayrimenkul finansmanı araçları konusunda uzmanlaşmıştır (Mortgage REITs). Her iki faaliyeti bir arada yürüten GYO’lar da vardır (Hybrid REITs). Türkiye’de de GYO sayısı arttıkça ve sektör derinleştikçe, uzmanlaşmanın başlaması ve GYO çeşitlerinin ortaya çıkması beklenmektedir.

GYO’ların Avantajları

•Likit olmayan gayrimenkul yatırımlarını sermaye piyasası yoluyla likit hale getirmesi,

•Vergi muafiyeti sayesinde yatırımları kolaylaştırması,

•Yabancı sermayenin yerli gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına aracı olması,

•Yüksek maliyetli projelerin hayata geçirilmesine imkan sağlaması,

•Küçük yatırımcılara büyük projelerin karlarına ortak olma olanağı sunması,

•Sermayenin tabana yayılmasına öncülük etmesi.

GYO’ların Dünyadaki Gelişimi ve Türkiye için Beklentiler

ABD’deki halka açık GYO’ların oluşturduğu pazar, 1999 yılında toplam 203 GYO’nun oluşturduğu 325 milyar dolarlık bir varlık portföyüne ve 124 milyar dolarlık piyasa değerine ulaşmıştır.

Vergi düzenlemeleri, ekonomik getiriyi amaçlamış olan GYO’lara önemli avantajlar sağlamıştır. Likidite, portföy çeşitlendirmesi, profesyonel yönetim ve federal vergi yasaları GYO’ları cazip yatırım seçenekleri yapmaktadır. Son olarak ABD’de de GYO’lara ilişkin teşviklerde artış söz konusu olmuştur. Buna göre GYO’lar karlarının %95’ini değil, %90’unu temettü olarak dağıtabilecek ve sigorta poliçesi hazırlama, Internet servisi sağlama gibi hizmetleri müşterilerine verebileceklerdir. 1999 Kasım ayında Tokyo Borsasında GYO pazarı kurulacağına dair duyuru yapıldığında Nikkei 225 endeksi artış göstermiştir. Uzmanlar GYO sisteminin Japonya’da başarılı olacağını ve Japon sermaye piyasalarını canlandıracağını tahmin etmektedirler. Türkiye’de de GYO’lar için benzer avantajlar mevcuttur ve sektörde yakın gelecekte firma sayısının ve toplam portföy büyüklüğünün hızlı bir şekilde artması beklenmektedir.

Piyasanın canlılığını devam ettirmesi ve uygulanmakta olan istikrar programının başarıya ulaşması durumunda GYO endüstrisi hızlı bir büyüme gerçekleştirecektir. Mali açıdan bu şirketler kayıt içinde kalarak çalışmanın ülkemizde en iyi örneği olmalarına rağmen, KDV oranları konusunda haksız rekabetle karşı karşıyadır. Sektördeki kayıt dışı ve gerçek usulde beyana dayanmayan uygulamalar GYO’ların önünde engel teşkil etmektedir. Belli bir süre KDV oranlarının aşağı çekilmesi GYO’ların gelişiminde son derece etkili olacaktır. Halka arz edilen GYO sayısı arttıkça, gayrimenkuller menkulleşecek ve finans piyasalarında likidite sağlanacaktır.

Ülkemizde Gayrimenkul Sektörünün Dinamikleri

Mevcut konut açığı, metropol kentlerin değişimden daha hızlı etkilenmesi, şehir planlaması, imarlı arsa ve altyapı planlama eksiklikleri, gayrimenkul sektörüne ilişkin istatistiklerin yetersizliği, üniversitelerde akademik çalışmalarda gayrimenkul konusuna gerektiği kadar yer verilmemesi, kaçak yapılaşma, metropollerde kontrolsüz imar hareketlerinden doğan gecekondu alanları gayrimenkul sektörünün başlıca sorunları arasındadır. İnşaat üretiminde proje ve imalat sırasında denetimsizlikler yaşanmaktadır. Buna ek olarak, hızlı nüfus artışı, yenileme talebi, istihdam sorunu, kırsal kesimlerden kentlere göç sektörün başlıca dinamikleri arasındadır.

Metropoller Açısından GYO’ların Önemi

Metropollerde kent içi dönüşümde, özellikle gecekondu alanlarının modern ve uygar yerleşim birimleri olarak yeniden kazanılmasında önümüzdeki dönemde GYO’lara büyük görevler düşecektir. GYO’lar, sermaye piyasasının ve gayrimenkul sektörünün etkin araçlarından biri olmanın çok ötesinde, belki de sosyo–kültürel bir boyut kazanacaklardır. Toplumumuz kovanından çıkıp peteğini bal ile doldurabilmek için çiçek çiçek uçuşan arılardan farksız, birlikte, organize şekilde, akıl, bilim ve uygarlığı kendisine rehber edinerek, üretebilmenin, yapabilmenin, şekil verebilmenin, en önemlisi paylaşabilmenin sınavını GYO’ların çatısı altında verecektir. Yolları, binaları, sosyal donatı alanları, alt yapı imkanları, yeşil parkları ve doğasıyla kentlerimiz, metropollerimiz gelişmişlik düzeyimizin ışıl ışıl örneklerini oluşturacaklardır.

Çarpık Yapılaşma, Gecekondu Sorunu ve Kent İçi Dönüşüm

İnsanımız yoksulluktan, imkansızlıktan, ama en önemlisi plansızlıktan, ileriyi görememekten, daha da acısı doğaya, yeşile olan kayıtsızlıktan şehir alanlarını, kaynaklarını ne yazık ki çok kötü kullanmış, özellikle metropolleri dayanılmaz, utanç verici, dünyanın hiçbir gelişmiş ya da gelişmekte olan metropolünde bulunmayan kötü manzaralar kaplamıştır.

Doğal süreç içinde kentler ve kent içindeki yapılar eskimeye yüz tutabilir, estetik kayıplara uğrayabilirler. Gelişen yapı teknolojisinin modern ve dayanıklı ürünlerinden yoksun olabilirler ama yine de bir plan ve düzenin izlerini taşırlar. Kaçak yapılaşma, gecekondulaşma bunlardan tamamen farklıdır. Yapı anarşisinin, doğa tahribatının, düzensizliğin, aykırılığın, çirkinliğin belki bir anlamda kültürel şokun resmidir, yalnızca ekonomik yetersizliklerle gecekondulaşma açıklanamaz.

Gecekondu yapmak kadar yapılmasına seyirci kalmak, hatta popülist yaklaşımlarla desteklemek de yanlıştır. Kadastral paftaları ve imar planları olmayan alanlarda kaçak yapılaşma da en az gecekondulaşma kadar tahrip edicidir. Ülkelerin gayri safi milli hasıla büyüklükleri, kişi başına düşen milli gelir seviyeleri, elektrik, çelik üretim kapasiteleri, bilgisayar ve Internet kullanım yaygınlığı ne kadar kalkınma düzeyi ile alakalı verilerse, görsel anlamda, yapılaşma şekli, kalitesi, uygulanan modern şehircilik teknikleri ile kentler ve metropollerin siluetleri en az bu veriler kadar kalkınmışlığın veya geri kalmışlığın göstergesidir. Metropollerimiz modernleştikçe yabancı sermaye girişinde de ciddi artışlar olacaktır.

Devletin özellikle gecekondu işgali altındaki hazine arazilerinde uğradığı kayıplar en asgari tahminler ile yalnızca metropollerde 20-25 milyar dolar mertebesindedir. Artık bunlara dur demenin ve süratle iyileştirme, modern kent alanlarına dönüştürme çalışmalarına başlamanın zamanı gelmiştir. Metropollerin ulaşım sıkıntılarının aşılmasında da bu sorunun halli yatmaktadır. Çirkin yapılaşan alanlar nedeniyle büyük çaplı proje geliştirmek isteyen firmalar şehir içi rantların çok yüksek olmasından, ya da imar problemi yaşadıklarından ötürü metropollerin dışına çıkarak kendi rantını kendisi oluşturan projelere yönelmekte, burada da alt yapı, ulaşım ve pazarlama zorluğu gibi sıkıntılar yaşamaktadırlar. Projelerin belli bir büyüklüğün üzerinde olması gerçeği finansman sorunlarını da beraberinde getirmektedir. Halbuki şehir yerleşik alanları içinde geniş imarlı arsalar yeniden üretilebilir. Başta deprem sigortası olmak üzere sigorta fonlarının gayrimenkul sektörüne yatırılabilmesi söz konusu olursa, şehir içi rantları ile birlikte önemli finansman kaynakları oluşacaktır.

Kent içi dönüşümleri hızlandırmak için devlet hukuksal altyapıyı da hazırlayarak geniş yetkilerle donatılmış Metropoller Bakanlığı ve metropol alanlarını koruma özel timlerini kurabilir. Metropollerin geleceği bireysel insiyatiflere bırakılmamalıdır. Hukuksal anlamda ferdi mülkiyet haklarına karşın toplum çıkarının ne olması gerektiği ve sınırları gözden geçirilerek yeniden belirlenmelidir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, Milli Emlak Genel Müdürlüğü, Arsa Ofisi gibi kuruluşlar ve özellikle yerel yönetimler GYO’lar ile birlikte pilot bölgelerde imarlı altyapılı arsa üretimi için çalışmalar başlatabilirler. Yazılı ve görsel medyada toplumsal bilinçlenmeyi sağlamak bakımından dünyadaki gelişmiş ve gelişmekte olan metropollerden örnekler ön plana çıkarılarak, kampanyalar, programlar yapılabilir. Çarpık ve kaçak yapılaşmış olan alanların ille güvenlik kuvvetleri desteği ile değil, daha iyi ve daha güzele ulaşmak için alkışlar ve sevinç gösterileri ile de yıkılabileceği topluma dalga dalga yayılabilir. Bu sorunların çözümü binlerce insanın enkaz altında yaşamını yitireceği bir depremi bekleyerek bulunmaz. Deprem yıkmadan daha iyi ve moderni geliştirmek için kendi özgür irade ve seçimimizle bunları yıkmak ve yeniden yapmak mümkündür.,

GYO’ların Üstlenebileceği Fonksiyonlar

GYO’lar uluslararası finans ve yatırımcı çevrelerin görmek istedikleri şirket formasyonuna sahip olmalarından, global gayrimenkul yatırımcısına verdikleri güvenden, ülkemizde henüz tamamlanmamış alt ve üst yapı projelerinin milyar dolarlar ile ifade edilecek büyüklükleri ve potansiyel karlılıkları konusunda verebilecekleri mesajdan ötürü bu süreçte devletin ilgili birimleri ile dinamik bir işbirliği içine girebilirler. Bu arada GYO’lar uluslar arası gayrimenkul yatırımcılarının ülkemizde yatırım yapmaları konusunda lobi faaliyetlerini geliştirip, genişletebilirler.

Devletin yıllardır hazine arazilerini işgal eden gecekonducu ile kanunlara saygılı davranarak işgal etmeyen vatandaş arasında adaleti sağlamak açısından tapu verememesini, konuya çözüm getirememesini bir anlamda sıkışıp kalmasını, GYO’lar halka açık özel yapıları ile rahatlıkla aşabilirler. Gecekondu yapana, gecekondu karşılığında yeni bir daire ve tapu, gecekondu ve arazi işgali yapmayana piyasa değeri altından hisse senedi verip geliştirilecek projenin karından yararlanma hakkını sağlayabilirler. Devletle ise hasılattan pay alma esasına göre anlaşma yaparak sosyal dengeyi kurabilirler. Bu aşamada yerel yönetimler kent içi dönüşüm planları ve altyapı desteği verebilirler. Emlak Bankası ve diğer büyük bankalarımız ise mortgage benzeri uzun vadeli konut finansmanı modelini uygulamaya koyabilir. Dünya bu tür kent içi dönüşüm uygulamalarının örnekleri ile doludur. Devletin ve hükümetin uygulamaya ilişkin iradi gücü, insanımızın güzele ve sağlam yapıya olan gereksinimi ve GYO’ların deneyiminin bir araya gelmesi halinde çok şeyler değişecektir. Evet bunların hepsi tatlı bir rüya, hayal gibi. Ama ta yürekten inanarak çalışılırsa başarmamak için hiçbir sebep yok!