Kira bedelinin düşürülmesi davası!

Kira bedelinin düşürülmesi davası!

Kira bedelinin düşürülmesi ve artırılması için tespit davaları her zaman açılabiliyor. Borçlar Kanunu gereğince bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu 2009/14-456 E.N , 2009/496 K.N.

İlgili Kavramlar

FELAKETLİ VAKALARDA TENZİL

KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİ

ZİRAİ ÜRÜN KİRASI

Özet

OLAĞANÜSTÜ FELAKET HALLERİNDE VEYA DOĞAL OLAYLARDAN DOLAYI BİR ZİRAİ KİRALAMA İŞLEMİNDE HASILATIN ÖNEMLİ ÖLÇÜDE AZALMASI HALİNDE, KİRACI KARARLAŞTIRILAN KİRA PARASINDAN İNDİRİM TALEP EDEBİLİR.

KİRA BEDELİNİN İNDİRİLMESİNİ TALEP HAKKINDAN ÖNCEDEN FERAGAT EDİLEMEZ.

İçtihat Metni

Taraflar arasındaki "uyarlama" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; (Balıkesir İkinci Asliye Hukuk Mahkemesi)'nce davanın reddine dair verilen 14.05.2008 gün ve 2007/300 E., 2008/209 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Ondördüncü Hukuk Dairesinin 17.02.2009 gün ve 2008/13918 E., 2009/1992 K. sayılı ilamı ile; (...Dava, zirai ürün kirasından kaynaklanan uyarlama isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, Balıkesir Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile Vakıf zeytinliklerinin kiralanması hususunda sözleşme yapıldığını, ancak doğa ve piyasa koşul-larından kaynaklanan nedenlerden dolayı kira bedelinin ödenemediğini be-lirterek hakimin sözleşmeye müdahalesi ile kira bedelinin azaltılması, mu-hammen bedele indirilmesi, kira bedeline zam yapılmaması, kira bedellerinin her ay değil, yılda bir kez hasat mevsimi sonunda ödenmesinin karara bağlanması, ayrıca 2007 yılında mevsimin aşırı kurak geçmesi nedeniyle ürün alınamadığını, ayrıca zeytin ağaçlarına kuraklık nedeniyle verilen zararın gelecek yıllardaki ürünü de etkileyeceğini ileri sürerek kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmuştur.

Davalı idare vekili cevabında, taraflar arasında düzenlenen kira söz-leşmesinin 23. maddesinde; "kiracı, mahsulün az olması, tabii afetlerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez" hükmüne yer verildiğini, bu hüküm karşısında davacı tarafın bu taleplerde bulunamayacağını, sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereğince her iki tarafın sözleşme hükümlerini yerine getirmek zorunda bulunduklarını savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davacının tarım ve zeytincilikle uğraşan bir kişi olduğu, faaliyet alanının iklim koşulları ile yakından ilgili bulunduğu, bu durumu önceden bilip tahmin etmesi gerekeceği, bile bile zeytinlik araziyi kiraladığı, 2007 yılının kurak geçmesinin gelecek yılların da aynı şekilde kurak geçeceğini göstermeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

BK'nın "Felaketli vakalarda tenzil" başlıklı 282/1. maddesinde; "Fev-kalade felaket hallerinde yahut tabii hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulun her vakitki hasılatı ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının indirilmesini isteyebilir" hükmü yer almaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun uyarlama davalarına ilişkin bir ka-rarında da şu görüşlere yer verilmiştir;

"...Sözleşme hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesi olup, bu ilke hukuksal güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının gereği olarak sözleşme hukukunun temelini oluşturur. Ne var ki; BK'nın 282. maddesinde belirtilen olağanüstü durumların sözleşmede önceden var olan sözleşme adaletini bozduğunda, taraflar daha önce bunlara karşı bir önlem de almadıklarından sözleşmede bir boşluk olması ve işlem temelinin sarsılması söz konusu olur. Bu durumda hakimin sözleşmeye müdahalesi ile taraf iradelerine de önem verilerek yorum yoluyla sözleşmenin dürüstlük kuralına uygun hale getirilmesi sağlanır.

Sözleşme hukukuna egemen olan sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa -Pacta Sund Servande) ilkesine göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi uygulanmalıdır. Sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, kararlaştırılan edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeniyle değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Ancak, sözleşmenin yapıldığında karşılıklı edimler arasında olan denge sonradan şartların olağanüstü de-ğişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir. İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki hasıl olur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK m. 4, 2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır hale gelir. Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebus Sic Stantibus -Beklenmeyen Hal Şartı) sözleşmenin değişen şartlara uydurulması ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında TMK'nın 2. maddesi uyarınca sözleşmenin yeniden düzenlenmesi imkanı hasıl olur. Önceden görülmeyen değişikliklerin borcun ifasını güçlendirmesi halinde "işlem temelinin çökmesi" gündeme gelir. İşlemin temelinin çöktüğünü kabul eden hakim, duruma göre alacaklı lehine borçlunun edimini yükseltmeye, borçlu lehine onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar vermek suretiyle sözleşmeyi değişen şartlara uydurur. Bir başka deyişle sözleşmeye müdahale eder. İşlem temelinin çöküşüne ilişkin uyuşmazlıkların giderilmesinde kaynak olarak TMK'nın 1, 2 ve 4. maddelerinden yararlanılacaktır. İşlem temelinin çöktüğünün dikkate alınması dürüstlük kuralının gereğidir. Diğer bir anlatımla durumun değişmesi halinde sözleşmede ısrar etmek dürüstlük kuralına aykırı bir tutum olur. Değişen durumların sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaletini bozması üzerine taraflar bu haller için bir tedbir almadıklarından sözleşmede bir boşluk vardır. Bu boşluk sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine' önem verilerek yorum ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak doldurulur. Bu yönteme sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi veya değişen hal ve şartlara uyarlanması denilir..." (Yargıtay HGK'nın 18.11.1998 tarihli, 815/835 tarihli kararı)

Dava konusu zeytinlik arazilerin 31.05.2004 tarihli ve 4382 Y. numaralı Noterde düzenlenen kira sözleşmesi ile davacı tarafından davalı idareden 31.05.2004 ile 31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için açık arttırma şeklinde yapılan ihale ile kiralandığı, ihale şartnamesinde aylık kira bedelinin ihalede oluşacak kira bedeli olduğunun belirtildiği, şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1.175 TL üzerinden kiralanmış olduğu anlaşılmaktadır. Davacı, son iki yıldan bu yana kendi kusurundan kaynaklanmayan, doğa ve piyasa koşullarından doğan, öngörülemeyen ve beklenmeyen nedenlerden dolayı kira bedelini ödeye-mediğini, zarar ettiğini ileri sürerek kira bedellerinde ve kiralama şartlarında uyarlama talep etmektedir.

Tarafların gösterdiği deliller toplandıktan sonra bilirkişi incelemesi yaptırılmış, dosya içerisindeki alanında uzman olan kişilerden oluşan bilirkişi raporunda; dava konusu arazilerin bulunduğu bölgedeki 2007 yılındaki meteorolojik veriler dikkate alınarak 2006-2007 yıllarında elde edilebilecek zeytin ve zeytinyağı ürününün miktarı ve maliyeti hesaplandıktan sonra verim düşüklüğünün gerçek sebebinin 2007 yılındaki kuraklık olduğu belirtilmiş, 2006-2007 yıllarında kiracının 5.209,51 YTL zarar ettiği hesaplanmıştır. Kaldı ki, bu husus maruf ve meşhur bir vaka olup, HUMK'nın 238. maddesi gereğince ayrıca ispatı da gerekmez.

Bilirkişi raporundaki "davacının, özgür iradesiyle ihaleye katılarak, davalı tarafından yapılan ihale şartnamesinin 23. maddesinde yer alan; "Kiracı, mahsulün az olması, tabii afetlerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez" hükmünü de okuyarak şartnameyi kabul ettiği, pey sürerek ihaleyi aldığı ve sözleşmeyi imzaladığı..." şeklinde belirtilen düşünceye itibar edilerek mah-kemece davanın reddine karar verilmiş ise de, dosya içerisindeki bilgi ve belgelere göre dava konusu zeytinliklerin şartnamede muhammen aylık kira bedeli 510 YTL iken ihale sonucunda davacı tarafından 1.175 TL üzerinden kiralanmış olması, zeytinliklerde verim düşüklüğünün bilirkişi raporu ile tespit edilmiş olması ve bu verim düşüklüğünün gerçek sebebinin de 2007 yılındaki kuraklık olduğu belirlenmiş olmasına göre davanın reddi doğru değildir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve kurallar gözetilmek suretiyle ve zeytin mahsulünün kuraklıktan etkilenmesi sonucu bilirkişi raporu ile belirlenen davacının zararı da gözönüne alınarak Türk Medeni Kanunu'nun 4. maddesinin hakime tanıdığı takdir yetkisi kullanılarak davacının talepleri değerlendirilip bir karar verilmelidir. Aksine düşüncelerle yazılı şekilde davanın reddine dair hüküm kurulması doğru olmamış, bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Temyiz Eden: Davacı vekili

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, zirai ürün kirasından kaynaklanan uyarlama isteğine ilişkindir.

Uyuşmazlık; dava konusu olayın taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümlerine göre mi, yoksa sözleşme serbestisini sınırlayan yasa hükümlerine göre mi çözümleneceği noktasındadır.

Borçlar Kanunu'nun "Felaketli vakalarda tenzil" başlıklı 282. maddesi; "Fevkalade felaket hallerinde yahut tabii hadiselerden dolayı bir zirai gayrimenkulun her vakitki hasılatı ehemmiyetli surette azalırsa müstecir kiradan mütenasip bir miktarının indirilmesini isteyebilir.

Evvelce bu haktan feragat edilmiş olması, ancak kiranın tespiti sırasında bu gibi vakaların ihtimali nazara alınmış yahut husule gelen zarar bir sigorta ile telafi edilmiş ise muteber olur" şeklinde düzenlenmiştir.

Yasa koyucu ilke olarak, olağanüstü felaket hallerinde veya tabii ha-diselerden dolayı bir zirai kiralama işleminde hasılatın önemli ölçüde azalması durumunda, kiracının kararlaştırılan kira parasından indirim talep edebileceğini kabul etmiştir.

Şartnamenin 23. maddesinde "kiracı, mahsulün az olması, tabii afet-lerden veya haşarattan zarar görmesini gerekçe göstererek kira bedelinden tenzilat, erteleme ve zarar ziyan talep edemez" hükmü mevcuttur.

Ne var ki yasal düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, kira bedelinin indirilmesini talep hakkından ancak felaketin ortaya çıkmasından sonra feragat edilebilir, önceden feragat kural olarak olanaklı değildir.

Yasa koyucu bu kurala iki istisna getirmiştir. Bunlar; kira bedelinin bu gibi olayların ortaya çıkması ihtimali nazara alınarak mahalli rayiçten düşük olarak tespit edilmiş olması ile husule gelen zararın bir sigorta ile karşılanmış olması halleridir.

Mahkemece konusunda uzman kişilerden oluşturulan bilirkişi heyetine yukarıdaki çerçeve dairesinde inceleme yaptırıldığı, bilirkişi raporunda; verim düşüklüğünün gerçek sebebinin 2007 yılındaki kuraklık olduğu, davacının 2007 yılında 192.211,42 YTL zarar ettiği, bu zararın önümüzdeki yıllarda devam edip etmeyeceğini belirlemenin şimdiden mümkün olamayacağı belirtilmiştir. Kaldı ki 2007 yılındaki kuraklık o dönemde yaşanmış maruf ve meşhur bir vakadır.

Doktrinde de kuraklık, hasılatın önemli suretle azalmasına yol açan olağanüstü felaketler ve doğal olaylar arasında sayılmaktadır.

Davalı idare vekilince, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 23. maddesi hükmü ile Vakıf Arazilerinin Kiraya Verilme Genel Şartnamesi'nin 28. maddesinde yer alan aynı hüküm karşısında davacı tarafın bu taleplerde bulunamayacağı savunulmuş ise de; dava hakkından peşinen vazgeçme mümkün değildir.

Davaya konu olayda şartnameye göre 135 parsel sayılı zeytinliğin 01.06.2004-31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için 6.780.928.000 TL muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarıldığı, davacı tarafından 20.000.00 YTL üzerinden, 54 parsel sayılı zeytinliğin ise, 13.04.2005-31.12.2013 tarihleri arasındaki dönem için 3.745.00 YTL muhammen bedel üzerinden ihaleye çıkarıldığı, davacı tarafından 8.704.00 YTL üzerinden ihale sonucunda kiralandığı hususlarında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira bedeli muhammen bedelin çok üstünde olduğu gibi meydana gelen zararın sigorta ile karşılandığına ilişkin bir iddiada da bulunulmamıştır.

O halde kira bedelinin indirilmesini talep hakkından feragat, yukarıdaki yasal düzenleme gözönüne alındığında şartları mevcut olmadığından geçerli değildir.

Davadaki istek 2006-2007 kira dönemindeki kuraklık nedeniyle sadece bu yıllara ilişkindir. Mahkemenin kabulünün aksine sözleşmenin bu dönem dışındaki yıllara uyarlanma isteği ve olanağı yoktur.

Diğer taraftan; sözleşme hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesi olup, bu ilke sözleşme hukukunun temelini oluşturur. Borçlar Kanunu'nun 270 ila 298. maddeleri ise hasılat kirasına ilişkindir. Hasılat kirasına ilişkin hükümler zirai ürün kirası esas alınarak düzenlenmiştir. Ne var ki; BK'nın 282. maddesinde belirtilen dava konusu olayda söz konusu olan aşırı kuraklık gibi

olağanüstü durumlar sözleşmede önceden var olan sözleşme adaletini bozmakta, taraflar daha önce bunlara karşı bir önlem de alamadıklarından sözleşme koşulları bir taraf aleyhine ağırlaşmış olmaktadır.

Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette değişmişse artık taraflar o akitle bağlı tutulamazlar, değişen koşullar karşısında Borçlar Kanunu'nun 282. maddesi uyarınca kira bedelinden gerekli indirimin yapılması gerekebilir.

Davacı, açıklanan nedenlerle kira bedellerinde ve kiralama şartlarında uyarlama talep etmiştir. Dava konusu zeytinliklerdeki verim düşüklüğünün gerçek sebebinin aşırı kuraklık olduğu belirlenmiş olmasına göre mahkemece, yukarıda açıklanan ilkeler de nazara alınarak davacının talepleri doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı HUMK'nın 429. maddesi gereğince (BOZULMASINA), istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 11.11.2009 gününde oyçokluğu ile karar verildi. (Kaynak:http://www.kararara.com)

Kira bedelinin artırılması davası!

Işıl Seren KESKİN/Emlakkulisi.com