Kira bedelinin tespiti davasında mahkeme sonraki yılların kira artış oranını da belirler mi?

Avukat Tahsin Taşkın, sosyal medya hesabından kira tespit davalarıyla ilgili önemli açıklamalarda bulundu. Binlerce ev sahibi ve kiracıyı ilgilendiren kira tespit davalarında mahkeme sonraki yılların kira artış oranını da belirler mi? 

Av. Tahsin Taşkın @AvTahsinTaskin

KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINDA MAHKEME SONRAKİ YILLARIN KİRA ARTIŞ ORANINI DA BELİRLEYEBİLİR Mİ?

1-) 5 YIL DOLMADAN AÇILAN KİRA BEDELİNİ TESPİT DAVASI
Bazı kira sözleşmelerinde hiç kira artış şartı yer almamaktadır.  Böyle bir durumda açılan kira tespit davası 5 yıllık süre içindeyse (endeks dönemi) mahkeme yalnızca dava konusu yıla ilişkin kira bedelini (oran değil) TÜFE’yi aşmayacak şekilde tespit eder.  Bu kira bedeli, sözleşmede artış şartı olmadığı için sonraki yıllarda da artırılmadan uygulanır.
Yargıtay, mahkemenin sonraki yılları da kapsar şekilde kira artış oranı belirlemesini sözleşmeye müdahale niteliğinde kabul etmekte ve bu yöndeki kararları bozmaktadır.

ÖRNEK: İkinci yılda kira tespit davası açılmışsa mahkeme TÜFE’yi aşmayacak şekilde kira bedelini tespit eder. Tespit edilen bedel (oran değil) takip eden yıllarda da artırılmadan uygulanır. Mahkeme üçüncü yıl ve takip eden yıllar için kendiliğinden uygulanacak bir kira artış oranı belirleyemez. Kiraya verenin, üçüncü yıl veya dördüncü yıl için de ayrı ayrı kira bedelinn tespiti davası açması gerekir.

2-) 5 YIL DOLDUKTAN SONRA AÇILAN KİRA BEDELİNİ TESPİT DAVASI
Sözleşmede kira artış şartı yoksa ve dava 5. yıl dolduktan sonra açılmışsa (hak ve nesafet dönemi) mahkeme kiralananın durumu, rayiç kira bedeli vb. unsurları değerlendirerek TÜFE ile bağlı olmaksızın kira bedelini tespit eder. Bu durumda da mahkeme yukarıda açıklandığı üzere sonraki yıllarda uygulancak bir artış oranı belirleyemez.

YARGITAY KARARI: “Davacılar; davalı ile birden çok bağımsız bölümden oluşan dükkânların kiralanmasına ilişkin 28/10/2004 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede kira bedellerinin mağazanın işletmeye açıldıktan sonra işlemeye başlayacağının, sözleşmenin süresinin on yıl olduğunun, mağaza açılıncaya kadar geçecek sürenin bu süreye ilave edileceğinin kararlaştırıldığını, mağazanın 13/01/2005 tarihinde işletmeye açıldığını, bu durumda taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bitim tarihinin 13/01/2015 tarihi olduğunu, sözleşmeye göre aylık kira bedelinin mağazanın bir takvim ayına ait satışının %2'si olarak kararlaştırıldığını, bu şekilde ödenen kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını ileri sürerek, kiralananın 13/01/2015 tarihinden sonraki kira yılı için geçerli olacak kira bedelinin ciro değil, aylık net 30.000 TL kira parası olarak belirlenmesini ve bundan sonra belirlenecek kira parasına ÜFE artış oranı yansıtılmak suretiyle tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı, talebin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

…Taraflar arasında 01/10/2004 başlangıç tarihli ve on yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, aylık brüt kira bedelinin, kiralananda faaliyet gösterecek satış mağazasının bir takvim ayına ait net satışının %2'si olacağı düzenlenmiştir.

Kira süresinin sona erdiği, sözleşmenin 13/01/2015 tarihinden itibaren birer yıllık sürelerle yenilenerek devam ettiği göz önünde bulundurulduğunda, yenilenen dönemde hak ve nesafete göre kira bedelinin tespit edilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır.

Ancak sonraki dönemlere ait artışın ÜFE oranında belirlenmesine karar verilmek suretiyle, daha sonraki yıllar kira bedelinin tespitine yönelik hüküm kurulması, bu şekilde sözleşmeye müdahale edilmesi usul ve kanuna aykırıdır.” YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2021/6225 Karar: 2021/10747 Karar Tarihi: 02.11.2021