Kira fiyatlarındaki artış durdurulabilir mi?

Türkiye’de kira fiyatlarında yaşanan yükseliş son dönemlerde herkesin ana gündem maddelerinden biri haline geldi. Sözcü Gazetesi'nden Serkan Üstün'ün haberine göre; son aylarda kira fiyatları, özellikle kiracıların değiştiği konutlarda çok yüksek bir oranda artış görülüyor. Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM)’a göre, Türkiye’de Temmuz ayındaki senelik kira enflasyonu yüzde 28,2 oldu. Bu oran Ankara'da yüzde 30’a İstanbul'da ise yüzde 42,3'e ulaşıyor.

TÜİK verilerine göre 2019'da İstanbul’da tüketim harcamalarında en yüksek pay konut harcamalarının oldu. Buna göre konut harcamalarının toplam harcamalar içerisindeki payı yüzde 28,6 olarak kaydedildi. 

Türkiye’de kira yükselişleri kontrolsüz bir biçimde yaşanıyor. 2021’in ikinci yarısı itibariyle hem büyükşehirlere dönüşe start verilmesi hem de okulların açılacağı kararının duyurulmasından sonra kira fiyatlarındaki artış hızı uçtu. Türkiye’deki kira artış hızı yüksek seyrederken, küresel piyasada da kira fiyatları artıyor. 

GLOBALDE DE ARTIYOR

Apartment List isimli bir emlak sitesi tarafından hazırlanan rapora göre, ABD’de ev fiyatlarındaki artış hızı son 30 senenin en yüksek seviyesini görürken, konut kiraları 2021'in ilk altı ayında yüzde 11,3 oranında arttı. Normal koşullarda bu ülkedeki fiyat artışı senelik yüzde 3 civarında kaydediliyordu. ABD’nin en büyük 100 şehrinin 98’inde yükseliş hızı pandemiden önceki seviyeyi geçti.

Birleşik Krallık’ta ise HomeLet isimli bir konut sigortası şirketinin düzenli olarak hazırladığı bir endekse göre, yeni kiracılar için senelik fiyat yükselişi Temmuz'da yüzde 6,6 olarak kaydedildi. Kovid-19 salgını sürecinde kiraların yüksek artış sergilemediği Londra hariç tutulduğunda bu oran 8,8’e kadar yükseliyor.

Bütün bu şehirlerde dönem dönem kira fiyatlarındaki yükselişler enflasyonun ve dolayısıyla ücret artışlarının çok üstüne çıkabiliyor. Ücretli çalışan insanların maaşlarına yapılan zamla kira fiyatlarına yapılan zam arasındaki makasın açılması, özellikle konut sahipliğinin düşük olduğu ülkelerde ciddi bir barınma krizine işaret ediyor.

DÜNYADA KİRA KONTROLLERİ

Bunu engellemek içinse devletler farklı tedbirler uygulayabiliyor. Kira fiyatlarına müdahaleye ilişkin devletlerin farklı yaklaşımları bulunuyor. Son dönemde de Almanya, Çin gibi örneklerde bu müdahaleler tartışmalara neden oldu.

Kira fiyatlarına devlet müdahalesinin birkaç çeşidi bulunuyor. Bunlardan birisi, kira kontrolünün en yaygın biçimi olan, başlangıçta serbest pazarlığın bulunudğu, kiracı konuta yerleştikten sonra ise kira artış miktarında bir sınırın olduğu sistem. Aralarında Türkiye’nin de olduğu pek çok ülke bu sınırlandırmayı kullanıyor. 

Türkiye’nin de aralarında olduğu birçok ülkede zam oranları Tüketici Fiyatları Endeksi’ne (TÜFE) göre tespit ediliyor. Fransa’da ise bu oran İnşaat Maliyet Endeksi’ne göre belirleniyor. Bazı ülkelerde ise artış oranını devlet  belirliyor.

Fakt şehir merkezlerinde konut piyasasının yükselmesi, bu noktada kiracılar ve konut sahipleri arasındaki gerilimin başlıca nedenlerinden biri oluyor. Bu yöntem, çevrede kiraların arttığı hallerde konut sahiplerinin yeni kiracı istemesine sebep oluyor.

TAVAN FİYAT KOYAN DA VAR

Diğer yöntem ise tavan fiyat sınırlandırması. Bu yönte kapsamında devletler maksimum kira ücreti belirliyor ve kiracıları korumaya alıyor.

Devlet genellikle bu uygulamada konutun değeri üzerinden yüzdelik bir oranla kira tavan fiyatını hesaplıyor. Bu yöntem daha önce Hindistan, Tayvan, Lüksemburg, Jamaika, Dominik Cumhuriyeti, Suriye ve Kosta Rika gibi yerlerde hayata geçirildi. İsveç’te ve ABD’nin bazı bölgelerinde hala bu yöntem kullanılıyor. 

KİRA FİYATLARI DONDURULUYOR

Kira dondurma yönetimi de diğer bir seçenek. Bu yöntem genellikle yükselen fiyatlara müdahale için uygulanıyor. Bu sistemde mevcut kira ücretlerinin zamlandırılması da yasaklanıyor. Son olarak Berlin’de eyalet meclisi kararıyla yapılan kira fiyatını dondurma büyük tartışmaları getirmişti. 

Kimi ülkelerse sadece yoksul kesimlerin yaşadığı hanelere ilişkin kira kontrolleri uyguluyor. ABD, Filipinler, Çek Cumhuriyeti gibi ülkelerde bu tür uygulamalar bulunuyor.

BERLİN’DE ORTALIK KARIŞTI

Yükselen fiyatlarla mücadelenin en tartışmalı örneklerinden birisi geçtiğimiz senelerde Berlin’de görüldü. Kente yeni taşınan kişilerin konut bulmasının hala çok zor olduğu yerde kira zammını durdurma uygulaması eyalet meclisi ile konut sahiplerini karşı karşıya getimişti.

202'de konut krizinin yaşandığı yerde eyalet meclisi tarafından kira artışının 2025'e kadar dondurulmasına karar verildi. Karara göre 202 yılından sonra da kira artışı senelik enflasyon oranını geçemeyecekti

Konut sahipliği oranının çok düşük olduğu Berlin’de toplam 1,9 milyon konutun yaklaşık 1,6 milyonu kiraya veriliyor. Almanya’nın büyük emlak bankalarından Berlin Hyp’ın 2018 yılında yayımladığı bir rapora göre 2018 yılındaki senelik kira fiyatı yükselişi yüzde 16,4 olarak açıklanmıştı. Almanya’nın o yılki enflasyonu ise yüzde 1,9 oldu. 

KATALONYA’DA SERT DÜZENLEME

Berlin’den sonra diğer bir kira düzenlemesi de İspanya’da Katalonya Özerk Bölgesi’nin parlamentosunda uygulanmaya başlandı. 2020 Eylül'de Katalonya Parlamentosu kiralaı düzenledi. 

Kira fiyatlarının ortalama hane gelirlerini geçtiği bölgelerde uygulanması öngörülen yasa ile kira tavan fiyatı uygulaması başlatıldı. 

Devlet tarafından hesaplanan bir formülle belirlenen kira tutarının yanı sıra kira yükselişlerinin de önceki 5 senedeki artış seviyesini aşmamasına karar verildi. Düşük gelirli konut sahipleri ise yasadan muaf sayıldı. Katalan yetkililer yasanın büyük kapsamda yatırımcıları ve büyük gayrimenkul sahiplerini sınırlandıracağına dikkat çekti. 

NEW YORK’TA PANDEMİ ÖNLEMİ

Kovid-19 pandemisi sebebiyle kiraların ciddi şekilde yükseldiği ABD’nin New York City şehrinde devletten artışlara müdahale geldi. 

8 milyonu aşkın nüfusu bulunan şehirdeki Kira Kuralları Kurulu, 1 milyon kiralık ev için verilen ücreti bir seneliğine dondurma kararı aldı. Yaklaşık 2 milyon New Yorkluyu ilgilendiren karar 30 Eylül’de bitiyor. 

New York’ta uzun senelerdir yürürlükte olan bir kira kontrol sistemi mevcut. Fakat bu sistem eyaletin her bölgesinde farklı şekilde çalışıyor. New York City’de bazı bölgelerde kira tavan fiyatı uygulanıyor. Belediye tarafından geçen sene alınan karar, kira kontrollerinin uygulandığı evlerde geçerli sayılmıştı.

LONDRA BELEDİYE BAŞKANI BASTIRIYOR

Londra’da ise konut sorununun çözülmesi için belediye başkanı Sadiq Kha yapıyor. İngiltere’de Londra hariç ortalama 1 723 sterlin olan aylık konut kirası fiyatı, Londra’da ortalama 2 bin 219 sterlin oldu.

Belediye Başkanı Sadiq Khan da konuyu gündeme taşıyanlardan oldu. Khan, seçim sürecinde kira kontrolleri üzerine kampanya sürdürdü. Bu konu merkezi hükümetin yetkisi kapsamında olduğu için Khan da hükümetten kendisine yetki verilmesini istiyor. 

ÇİN’DEN PİYASAYA MÜDAHALE

Konut piyasasına son zamanlardaki en sert müdahaleyi ise Çin gerçekleştirdi. Çin Şehircilik ve İskân Bakanlığı tarafından önceki gün gerçekleştirilen açıklamada, yıllık kira artışının yüzde 5 ile sınırlandırıldığı duyuruldu. 

Pekin, 2017 yılından bugüne konut spekülasyonu için çeşitli piyasa kısıtlamaları uygulayark ülkenin emlak piyasasını kontrol altına almaya uğraşıyor. 

Çin Ulusal İstatistik Bürosu’nun açıkladığı verilere göre göre, büyük şehirlerde konut fiyatlarında Temmuz 2021'de son altı ayın en düşük yükselişi kaydedildi. Konut satışları Temmuz 2021'de bir önceki aya göre yüzde 0.3 yükseldi. 

KİRA SORUNU İSVEÇ’TE HÜKÜMET DÜŞÜRDÜ

İsveç’te ise kira kontrolü tartışmaları hükümetin düşmesine neden oldu. İsveç’te kiralar, 1970 tarihli Kira Yasası’nın öngördüğü şekilde dairenin değerine göre hesaplanıyor.

Liberallerin iddiasına göre ise kira kontrolleri sebebiyle kent merkezlerinde bulunan evlerde yüksek olması gereken kira fiyatları az olduğu için aşırı talep geliyor ve büyükşehirlerde bu sebeple konut krizi yaşanıyor.

İsveç konut piyasasında uzun süredir piyasa odaklı bir reformu savunan Merkez Partisi, yeni kiralık evlerin fiyatlarının serbest piyasada tespit edilmesine izin verilmesini talep ediyordu. Sosyal Demokrat Parti ve Yeşiller Partisi tarafından oluşturulan azınlık hükümetinin tasarıyı gündeme almasından sonra Sol Parti hükümetten desteğini çektiğini duyurdu. 

Haziran sonunda aşırı sağcı İsveç Demokratlarının gensoru vermesinin ardından güven oyu alamayan hükümet düştü. Böylece 1958 yılından bu yana ilk defa İsveç’te gensoru ile hükümet düştü.

Ev kirası artışı neye göre yapılır?

Kira zammında şampiyon neresi oldu?

Ev kiralarındaki artışın sebebi ne?