Kira geliri beyanında dikkat edilecek durumlar
Kira gelirleriyle ilgili merak edilenler, kira geliri beyanında dikkat edilecek tüm hususlar...
YARGI KARARIYLA TAHSİL EDİLEN KİRA
VE FAİZ GELİRLERİ
Kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarına göre tahsil edilen kira bedellerinin, tahsil edildiği yılın kira geliri olarak beyan edilmesi gerekiyor. Yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen faiz geliri menkul sermaye iradı (alacak faizi) olup, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilecek.
Beyan edilen kira gelirleri için gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, yargı kararına göre icra kanalıyla tahsil edilen kira bedelleri üzerinden icra idaresince icra masrafları karşılığı kesilen tutarlar, kiraya verilen malların idare gideri olarak indirim konusu yapabilecektir.
Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise tahsil edilen kira tutarından, icra masraflarının gerçek tutarı yerine (konut kira geliri istisnasına isabet eden kısım hariç), tahsil edilen kira tutarının yüzde 25'i götürü gider olarak düşülecek.
BİNALARIN DIŞ YÜZEYLERİNİN REKLAM PANOSU OLARAK KİRALANMASI
Özellikle çok katlı ve yola cepheli binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak kullanılması son yılların yaygın uygulaması. Ticari bir işletmeye dahil olmayan binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak gerçek veya tüzel kişilere kullandırılmasından elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılıyor.
Binaların dış yüzeyleri de bina yöneticiliğine değil kat maliklerine ait olduğundan, kat malikleri tarafından paylarına göre elde edilmiş işyeri kira geliri sayılıyor. Elde edilen kira gelirlerinin apartman yönetimleri tarafından tahsil edilip, apartmanların ortak giderlerinde kullanılması, bu gelirlerin kira geliri olarak vergilendirilmesi durumunu değiştirmiyor. Binaların dış yüzeylerini reklam panosu olarak kullanan gerçek usulde vergiye tabi kişi veya kuruluşların da binanın kat maliklerine yapacakları ödemeler üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi stopajı yapmaları gerekiyor. Elde edilen gelirin işyeri kira gelirlerinin beyanı ile ilgili yaptığımız açıklamalar doğrultusunda beyan edilip edilmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekiyor.
KİRA GELİRİ NE ZAMAN ELDE EDİLMİŞ SAYILIR?
Kira gelirlerinde elde etme tahsil esasına bağlıdır. Örneğin 2008 yılına ilişkin kira bedellerinin 2008 yılında tahsil edilmiş olması halinde, tahsil edilen kira bedelleri 2008 yılının geliri sayılır.
Diğer yandan, geçmiş yıllardan kalan kira alacaklarından tahsilat yapılırsa, bu tahsilat, tahsilatın yapıldığı yılın hasılatı sayılır. Örneğin 2007 yılının kirasının 2008 yılında tahsil edilmesi halinde, tahsil edilen kira bedeli 2008 yılının geliri sayılır.
Kira geliri beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse ne olur?
l Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, konut kira geliri istisnasından yararlanılamaz.
l Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve kira geliri takdir komisyonunca takdir edilir.
l Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca, gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir.
l Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizi, tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenir. Ödenmediği takdirde, vergi dairesince, geciken her ay için (ay kesirlerine isabet eden gecikme zammı günlük olarak hesaplanır) ayrıca gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsili yoluna gidilir.
Ortak kullanım yerlerinin baz istasyonu olarak kiralanması
Günümüzde, apartmanların ortak kullanıma mahsus yerlerinin apartman yönetimleri tarafından baz istasyonu kurulması için GSM telefonlarını işleten şirketlere kiraya verilmesi, sık rastlanan bir durumdur. Apartmanların ortak kullanım yerlerinin GSM telefonlarını işleten şirketlere kiralanması sonucu elde edilen gelirler de kat malikleri tarafından elde edilmiş kira geliri sayılıyor ve 'Binaların Dış Yüzeylerinin Reklam Panosu Olarak Kiraya Verilmesi' başlığı altında yaptığımız açıklamalar doğrulturunda vergilendirilmesi gerekiyor.
KİRANIN PEŞİN TAHSİLİ
Bazı durumlarda kiracı, gelecek yıllara ait kira bedellerini de peşin olarak öder. Gelecek yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildikleri yılın değil, ait olduğu yılın hasılatı sayılır ve bu hasılatın ilgili yıllarda beyanı gerekir.
Örneğin, 2008 yılı nisan ayında 01.04.2008-31.03.2010 tarihleri arasındaki iki yıllık dönem için aylık 2.000 TL'den kiraya verilen gayrimenkulün iki yıllık kirasının (48.000 TL) peşin tahsil edilmesi halinde, kira bedelinin;
l 2008 yılına ilişkin olan 9 aylık kısmı (18.000 TL) 2008 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2009 tarihinde,
l 2009 yılına ilişkin olan 12 aylık kısmı (24.000 TL) 2009 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2010 tarihinde,
l 2010 yılına ilişkin olan 3 aylık kısmı (6.000 TL) ise 2010 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2011 tarihinde beyan edilecek.
Yurtdışındaki vatandaşların
Türkiye'deki kira gelirleri
Oturma veya çalışma izni alarak yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye'deki gayrimenkullerinden elde ettikleri kira gelirlerini beyan edip etmeyeceklerini, işyeri ve konut kira gelirleri açısından ayrı ayrı açıklamakta yarar var.
İŞYERİ KİRA GELİRLERİ
Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanmış olan 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile altı aydan fazla süreyle oturma ve çalışma izni alarak yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının 'Dar Mükellef' kapsamında vergilendirilmeleri benimsenmiştir. Buna göre, dar mükellefiyet kapsamında vergilendirilecek olan yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın, Türkiye'de elde ettikleri gelirlerinin sadece, tamamı stopaja tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerinden ibaret olması halinde, kira gelirinin tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecekler. Başka bir ifadeyle, stopaja tabi tutulan işyeri kira geliri beyan edilmeyecek. Dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyecekler.
Örneğin; Almanya'da çalışan Ahmet Bey'in İstanbul Akmerkez'de bulunan işyerinden 2008 yılı içinde 120 bin TL kira geliri elde ettiğini ve bu kira geliri üzerinden 24 bin TL gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapıldığını varsayalım.
Almanya'da çalışan Ahmet Bey, üzerinden 24 bin TL gelir vergisi kesilen ve gayrisafi tutarı 120 bin TL olan 2008 yılına ait işyeri kira geliri için beyanname vermeyeceği gibi ilave vergi de ödemeyecek. Ancak işyerinin vergi kesintisi yapmak zorunda olmayanlara kiralanması halinde elde edilen işyeri kira gelirinin beyan edilmesi gerekecek.
YURTDIŞINDA ÖDENEN KİRA TÜRKİYE'DE
İNDİRİLEBİLİR Mİ?
Türkiye'de sahibi oldukları konutları kiraya verip yurtdışında oturanların, yurtdışında ödedikleri konut kirasını Türkiye'deki konut kira gelirlerinden indirimi Gelir İdaresi tarafından kabul edilmiyor. Ancak Gelir Vergisi Kanunu'nun bazı maddelerinde harcamanın Türkiye'de yapılması koşulu aranırken, sahibi bulundukları kontları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojman kira bedelinin kira gelirinden indirilmesinde böyle bir koşul öngörülmemiş.
Nitekim açılan davalarda da yargı, 'Konut olarak kiralanan gayrimenkulün mahallinin yurtiçinde veya dışında bulunmasının sonucu etkileyeceğine dair kanunda bir açıklık bulunmadığı gerekçesi ile yurtdışında işçi olarak çalışanların da bulundukları ülkelerdeki konutları için ödedikleri kira giderlerini, Türkiye'de elde ettikleri kira gelirlerinden gider olarak indirebileceklerine' karar vermektedir.
Akşam
VE FAİZ GELİRLERİ
Kiracıların kira bedellerini ödememeleri nedeniyle açılan davalar sonucu verilen yargı kararlarına göre tahsil edilen kira bedellerinin, tahsil edildiği yılın kira geliri olarak beyan edilmesi gerekiyor. Yargı kararlarında, kira bedelinin yanı sıra yasal faiz ödenmesine de karar verilmiş olması halinde, tahsil edilen faiz geliri menkul sermaye iradı (alacak faizi) olup, tahsil edildiği yılın geliri olarak beyan edilecek.
Beyan edilen kira gelirleri için gerçek gider usulünün seçilmesi halinde, yargı kararına göre icra kanalıyla tahsil edilen kira bedelleri üzerinden icra idaresince icra masrafları karşılığı kesilen tutarlar, kiraya verilen malların idare gideri olarak indirim konusu yapabilecektir.
Götürü gider yönteminin seçilmesi durumunda ise tahsil edilen kira tutarından, icra masraflarının gerçek tutarı yerine (konut kira geliri istisnasına isabet eden kısım hariç), tahsil edilen kira tutarının yüzde 25'i götürü gider olarak düşülecek.
BİNALARIN DIŞ YÜZEYLERİNİN REKLAM PANOSU OLARAK KİRALANMASI
Özellikle çok katlı ve yola cepheli binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak kullanılması son yılların yaygın uygulaması. Ticari bir işletmeye dahil olmayan binaların dış cephelerinin reklam panosu olarak gerçek veya tüzel kişilere kullandırılmasından elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı sayılıyor.
Binaların dış yüzeyleri de bina yöneticiliğine değil kat maliklerine ait olduğundan, kat malikleri tarafından paylarına göre elde edilmiş işyeri kira geliri sayılıyor. Elde edilen kira gelirlerinin apartman yönetimleri tarafından tahsil edilip, apartmanların ortak giderlerinde kullanılması, bu gelirlerin kira geliri olarak vergilendirilmesi durumunu değiştirmiyor. Binaların dış yüzeylerini reklam panosu olarak kullanan gerçek usulde vergiye tabi kişi veya kuruluşların da binanın kat maliklerine yapacakları ödemeler üzerinden yüzde 20 oranında gelir vergisi stopajı yapmaları gerekiyor. Elde edilen gelirin işyeri kira gelirlerinin beyanı ile ilgili yaptığımız açıklamalar doğrultusunda beyan edilip edilmeyeceğinin değerlendirilmesi gerekiyor.
KİRA GELİRİ NE ZAMAN ELDE EDİLMİŞ SAYILIR?
Kira gelirlerinde elde etme tahsil esasına bağlıdır. Örneğin 2008 yılına ilişkin kira bedellerinin 2008 yılında tahsil edilmiş olması halinde, tahsil edilen kira bedelleri 2008 yılının geliri sayılır.
Diğer yandan, geçmiş yıllardan kalan kira alacaklarından tahsilat yapılırsa, bu tahsilat, tahsilatın yapıldığı yılın hasılatı sayılır. Örneğin 2007 yılının kirasının 2008 yılında tahsil edilmesi halinde, tahsil edilen kira bedeli 2008 yılının geliri sayılır.
Kira geliri beyan edilmez ya da eksik beyan edilirse ne olur?
l Konutlardan elde edilen kira gelirleri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, konut kira geliri istisnasından yararlanılamaz.
l Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, mükellef adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilir ve kira geliri takdir komisyonunca takdir edilir.
l Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır. Ayrıca, gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilir.
l Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizi, tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenir. Ödenmediği takdirde, vergi dairesince, geciken her ay için (ay kesirlerine isabet eden gecikme zammı günlük olarak hesaplanır) ayrıca gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsili yoluna gidilir.
Ortak kullanım yerlerinin baz istasyonu olarak kiralanması
Günümüzde, apartmanların ortak kullanıma mahsus yerlerinin apartman yönetimleri tarafından baz istasyonu kurulması için GSM telefonlarını işleten şirketlere kiraya verilmesi, sık rastlanan bir durumdur. Apartmanların ortak kullanım yerlerinin GSM telefonlarını işleten şirketlere kiralanması sonucu elde edilen gelirler de kat malikleri tarafından elde edilmiş kira geliri sayılıyor ve 'Binaların Dış Yüzeylerinin Reklam Panosu Olarak Kiraya Verilmesi' başlığı altında yaptığımız açıklamalar doğrulturunda vergilendirilmesi gerekiyor.
KİRANIN PEŞİN TAHSİLİ
Bazı durumlarda kiracı, gelecek yıllara ait kira bedellerini de peşin olarak öder. Gelecek yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kiralar, tahsil edildikleri yılın değil, ait olduğu yılın hasılatı sayılır ve bu hasılatın ilgili yıllarda beyanı gerekir.
Örneğin, 2008 yılı nisan ayında 01.04.2008-31.03.2010 tarihleri arasındaki iki yıllık dönem için aylık 2.000 TL'den kiraya verilen gayrimenkulün iki yıllık kirasının (48.000 TL) peşin tahsil edilmesi halinde, kira bedelinin;
l 2008 yılına ilişkin olan 9 aylık kısmı (18.000 TL) 2008 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2009 tarihinde,
l 2009 yılına ilişkin olan 12 aylık kısmı (24.000 TL) 2009 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2010 tarihinde,
l 2010 yılına ilişkin olan 3 aylık kısmı (6.000 TL) ise 2010 yılının kira geliri olarak 1-25 Mart 2011 tarihinde beyan edilecek.
Yurtdışındaki vatandaşların
Türkiye'deki kira gelirleri
Oturma veya çalışma izni alarak yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının Türkiye'deki gayrimenkullerinden elde ettikleri kira gelirlerini beyan edip etmeyeceklerini, işyeri ve konut kira gelirleri açısından ayrı ayrı açıklamakta yarar var.
İŞYERİ KİRA GELİRLERİ
Maliye Bakanlığı tarafından yayımlanmış olan 210 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile altı aydan fazla süreyle oturma ve çalışma izni alarak yurt dışında yaşayan Türk vatandaşlarının 'Dar Mükellef' kapsamında vergilendirilmeleri benimsenmiştir. Buna göre, dar mükellefiyet kapsamında vergilendirilecek olan yurtdışında yaşayan vatandaşlarımızın, Türkiye'de elde ettikleri gelirlerinin sadece, tamamı stopaja tabi tutulmuş işyeri kira gelirlerinden ibaret olması halinde, kira gelirinin tutarı ne olursa olsun yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyecekler. Başka bir ifadeyle, stopaja tabi tutulan işyeri kira geliri beyan edilmeyecek. Dolayısıyla gelir vergisi de ödemeyecekler.
Örneğin; Almanya'da çalışan Ahmet Bey'in İstanbul Akmerkez'de bulunan işyerinden 2008 yılı içinde 120 bin TL kira geliri elde ettiğini ve bu kira geliri üzerinden 24 bin TL gelir vergisi kesintisi (stopaj) yapıldığını varsayalım.
Almanya'da çalışan Ahmet Bey, üzerinden 24 bin TL gelir vergisi kesilen ve gayrisafi tutarı 120 bin TL olan 2008 yılına ait işyeri kira geliri için beyanname vermeyeceği gibi ilave vergi de ödemeyecek. Ancak işyerinin vergi kesintisi yapmak zorunda olmayanlara kiralanması halinde elde edilen işyeri kira gelirinin beyan edilmesi gerekecek.
YURTDIŞINDA ÖDENEN KİRA TÜRKİYE'DE
İNDİRİLEBİLİR Mİ?
Türkiye'de sahibi oldukları konutları kiraya verip yurtdışında oturanların, yurtdışında ödedikleri konut kirasını Türkiye'deki konut kira gelirlerinden indirimi Gelir İdaresi tarafından kabul edilmiyor. Ancak Gelir Vergisi Kanunu'nun bazı maddelerinde harcamanın Türkiye'de yapılması koşulu aranırken, sahibi bulundukları kontları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojman kira bedelinin kira gelirinden indirilmesinde böyle bir koşul öngörülmemiş.
Nitekim açılan davalarda da yargı, 'Konut olarak kiralanan gayrimenkulün mahallinin yurtiçinde veya dışında bulunmasının sonucu etkileyeceğine dair kanunda bir açıklık bulunmadığı gerekçesi ile yurtdışında işçi olarak çalışanların da bulundukları ülkelerdeki konutları için ödedikleri kira giderlerini, Türkiye'de elde ettikleri kira gelirlerinden gider olarak indirebileceklerine' karar vermektedir.
Akşam
