Kira gelirinin vergisi nasıl hesaplanır?

Beyan edilecek kira, konut kira geliri ise önce 3 bin 300 TL istisna düşülecek. Ancak daha önce açıkladığımız üzere ticari, zirai ve mesleki kazancını yıllık beyannameyle bildirmek zorunda olanlar ile beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi (brüt) tutarı 97 bin TL’yi aşanlar, bu istisnayı düşmeyecek.

Götürü gider usulünü seçenlerden; konut kira geliri beyan edenler istisna düşüldükten sonra kalan tutarın, işyeri kira geliri beyan edenler ise brüt işyeri kira gelirinin yüzde 25’ini, götürü gider olarak indirecekler. 

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, konut kira geliri istisnasına isabet eden gider tutarı indirilemiyor. Bu nedenle, konut kira geliri sahipleri önce gider toplamının istisna tutarına isabet eden kısmını hesaplayacaklar. İstisnaya isabet eden kısım hariç, gerçek gider tutarını indirim konusu yapacaklar. İşyeri kira geliri elde edenlerde istisna uygulaması söz konusu olmadığı için kira gelirlerinden, gerçek gider tutarının tamamını indirebilecekler.

Gerçek gider yönteminin seçilmesi halinde, konut kira geliri istisnasına isabet eden ve indirim konusu yapılamayacak gider tutarı aşağıdaki formülle hesaplanacak.

Giderlerin düşülmesinden sonra kalan miktar, üzerinden vergi hesaplanacak tutar (vergi matrahı) olacak. Bu tutar üzerinden, yüzde 15’ten başlayan gelir vergisi tarifesine göre, ödenecek vergi hesaplanacak.

2014 Yılı Kira Gelirlerine Uygulanacak Gelir Vergisi Tarifesi

11.000 TL’ye kadar......................% 15

27.000 TL’nin 11.000 TL’si için........ .................... 1.650 TL, fazlası % 20

60.000 TL’nin 27.000 TL’si için.......................4.850 TL, fazlası % 27

60.000 TL’den fazlasının 60.000 TL’si için... 13.760 TL, fazlası % 35

oranında vergilendirilir.

ÖRNEK 1: Cengiz Şimşir, 2014 yılında 48 bin TL işyeri kira geliri elde etmiş, kira tutarı üzerinden yıl içinde 9 bin 600 TL gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. Gider yöntemi olarak, götürü gider yöntemini seçmiştir. 

ÇÖZÜM: Cengiz Beyin 2014 yılında elde ettiği işyeri kira geliri, 27 bin TL’lik beyan sınırını aştığı için beyanname vermek zorunda. Beyan edeceği safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.

2014 yılı işyeri kira geliri: 48.000 TL

% 25 götürü gider: - 12.000 TL

Safi irat (vergi matrahı): 36.000 TL

Hesaplanan gelir vergisi: 7.280 TL

Mahsup edilecek GV (Yıl içinde kesilen): - 9.600 TL

İadesi gereken gelir vergisi: 2.320 TL

Cengiz Beyin işyeri kira geliri üzerinden yapılan vergi kesintisi, beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisinden fazla olduğundan, vergi ödemeyeceği gibi 2 bin 320 TL vergi iadesi alacak.

G G G

ÖRNEK 2: İhsan Vatancan, 2014 yılında 24 bin TL konut kira geliri elde etmiş ve gider yöntemi olarak, götürü gider yöntemini seçmiştir.

ÇÖZÜM: İhsan Beyin 2014 yılında elde ettiği konut kira geliri 3 bin 300 TL’lik istisna tutarını aştığı için kira gelirini beyan etmek zorunda. Beyan edeceği safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.

2014 yılı konut kira geliri: 24.000 TL

İstisna tutarı: -3.300 TL

İstisnadan sonraki kira: 20.700 TL

% 25 götürü gider: -5.175 TL

Safi irat (vergi matrahı): 15.525 TL

Ödenecek gelir vergisi: 2.555 TL

G G G

ÖRNEK 3: Can Engin, 2014 yılında 12 bin TL konut kira geliri, 24 bin TL de işyeri kira geliri elde etmiştir. İşyeri kira gelirinden 4 bin 800 TL gelir vergisi kesintisi yapılmıştır. Gider yöntemi olarak götürü gider yöntemini seçmiştir.

ÇÖZÜM: Can Beyin 2014 yılında elde ettiği konut kira geliri 3 bin 300 TL’lik istisna tutarının üzerinde olduğu için beyan edecek. İşyeri kira gelirinin tutarı 27 bin TL’nin altında olmakla birlikte, konut kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı 27 bin TL’lik beyan sınırını aştığından, işyeri kira gelirini de beyan edecek. Buna göre safi iradın ve ödeyeceği verginin hesabı aşağıdaki gibi olacak.

2014 yılı konut kira geliri: 12.000 TL

Konut kira geliri istisna tutarı: -3.300 TL

İstisnadan sonraki konut kira geliri: 8.700 TL

2014 işyeri kira geliri: +24.000 TL

Kira gelirleri toplamı: 32.700 TL

% 25 götürü gider: -8.175 TL

Safi irat (vergi matrahı): 24.525 TL

Hesaplanan gelir vergisi: 4.355 TL

Mahsup edilecek GV (Yıl içinde kesilen): -4.800 TL

İadesi gereken gelir vergisi: 445 TL

Gayrimenkulün hem konut hem işyeri olarak kullanılması

Özellİkle doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde icra edilebilmekte. İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.

Hürriyet