Kira geliriyle kredi faizi iner mi?

Günümüzde konut ediniminde yaygın olan yöntem, kredi ile satın almak şeklinde karşımıza çıkmaktadır. Hele kredi vadelerinin uzunluğu, zaman zaman faiz oranlarındaki düşme, adeta yöntemin teşviki olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yolla konut alanların bir bölümü, konutu kendisi için kullanmakla birlikte, bir bölümü de kredinin geri ödenmesine katkısını dikkate alarak kiraya vermeyi tercih etmektedir. Tasarruf veya spekülatif amaçlı konut edinenlerin büyük bölümü ise kredi ile aldığı konutu kiraya vermektedir.

Bu şekilde edinilen konutların kiraya verilmesi halinde, ödenen kredi faizlerinin ve kredinin dövizle alınması halinde ödenen kur farklarının, kira gelirinden indirilip indirilemeyeceğini bu yazımızda irdelemek istiyoruz.

Konumuza ilişkin olarak Gelir Vergisi Kanunu'nun 72. maddesinde, "Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hâsılat, 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır" denilmiş, 71. maddesinde ise gayrimenkul sermaye iradında safi iratın, gayrisafi hâsılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan olumlu fark olduğu hüküm altına alınmıştır.

Bilindiği gibi kira gelirlerinin vergilendirilmesinde mükellefler, gerçek gider yöntemi ile götürü yöntemi arasında bir tercih hakkına sahiptir. Konut ediniminde kullanılan krediye ilişkin faizin veya kur farklarının düşülebilmesi, sadece gerçek gider yöntemini tercih edenler için söz konusudur. Bu yöntem tercih edilse bile ana para geri ödemelerinin gider olarak dikkate alınması söz konusu olamaz (Ana para ödemeleri maliyet unsuru olarak amortismana tabi tutuşarak amortisman gideri şeklinde düşülebilir)

Gerçek gider yöntemi ile ilgili olarak anılan Kanunun 74. maddesinde, "Safi iradın bulunması için, 21. maddeye göre istisna edilen gayrisafi hâsılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hâsılattan aşağıda yazılı giderler indirilir” denildikten sonra “Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri”nin indirilebileceği hükme bağlanmıştır.

Bu düzenlemeler uyarınca, konut ediniminde kullanılan kredilerin faizlerinin, söz konusu konutun kiraya verilmesi halinde kira gelirinden indirilmesi –istisnaya tekabül eden kısım hariç olmak üzere- mümkündür.

Krediyi sadece bankadan değil, katılım bankalarından da kullanmak mümkündür. Katılım bankalarından kredi kullananların ise kredi geri ödeme bildirimi listesinde faiz yerine gösterilen kâr payı şeklindeki ödemelerini gider olarak dikkate alarak düşmeleri olanaklıdır.

Söz konusu kredinin konut kredisi olup olmadığı da önemli değildir. Zira kişiler faiz ve sair masrafları dolayısıyla farklı türlerde (örneğin tüketici kredisi veya ticari kredi gibi) kullanmayı da tercih edebilirler. Burada önemli olan, kullanılan kredi ile konut alımı arasındaki illiyet bağını ispattır.

Yukarıda kredi anapara ödemelerinin kira gelirinden doğrudan düşülemeyeceğini vurgulamıştım. Döviz kredilerinde anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının da gider olarak dikkate alınması söz konusu olmaz. Söz konusu anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının iktisap edilen gayrimenkulün maliyetine eklenmesi suretiyle bulunan yeni değer üzerinden hesaplanan amortisman tutarının kira gelirinden indirim konusu yapılması mümkündür.

Mükellefin düşebileceği faiz miktarı, söz konusu taşınmazdan elde ettiği kira geliri ile sınırlı değildir. Dolayısıyla mükellef faiz giderini, kredi ile edindiği taşınmazınki ile birlikte elde ettiği toplam taşınmaz kira gelirlerinden indirebilir.

Bumin DOĞRUSÖZ/Dünya