Kiracının yaptığı faydalı masrafların tahsili! 05-02-2015

Kiracının, kiraladığı evde yaptığı masrafların kira bedelinden düşülüp düşülmeyeceği; her zaman akıllarda soru işareti bırakıyor. Peki, kiracının yaptığı faydalı masrafların tahsili nasıl olur? İşte yanıtı..

Kiracının yaptığı faydalı masrafların tahsili!

Kiracının, kiraladığı evde yaptığı masrafların kira bedelinden düşülüp düşülmeyeceği; bu bedelin mal sahibinden mi yoksa kiracıdan mı karşılacağı her zaman akıllarda soru işareti bırakıyor.

Kanunen, kiracı kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabiliyor.

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemiyor.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemiyor. Peki, kiracının yaptığı faydalı masrafların tahsili nasıl ve kim tarafından yapılır?

Bu hususta alınan bir Yargıtay Kararı gereğince; Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilir. Ancak, davacı kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiğinden yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de uygun olmayacaktır. Bu sebeple davacı, faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeniyle kiralanandaki değer artışını isteyebileceğinden yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunarak, bu miktara hükmedilmelidir.

YARGITAY

6. HUKUK DAİRESİ

E: 2012/17141

K: 2013/9733

T: 02.06.2013

Özet: Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilir. Ancak, davacı kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiğinden yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de uygun olmayacaktır. Busebeple davacı, faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeniyle kiralanandaki değer artışını isteyebileceğinden yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunarak, bu miktara hükmedilmelidir.

(818 S. BK m.414)

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan alacak davasına dair karar, davalılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kiralanana yapılan faydalı masrafın kiraya verenden tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.01.2008 başlangıç tarihli 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile kiralanan işyeri olarak kullanılmak üzere davacı şirkete kiralanmış sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. Maddesinde, kiracının kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamayacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı vekili tarafından açılan davada davalıların murisi (kiralayan) Mehmet’e ait taşınmazda 1997 yılından beri faaliyet gösterdiğini 2005 yılından itibaren kiralık olarak kullandığı iş yerinin değerini artıran faydalı masraflar yaptığını, taşınmazın kiralayan Mehmet’in mirasçıları tarafından 2010 yıı Mayıs ayında İbrahim’e satıldığını, müvekkilinin işyerinde kalıcı olmadığını bir gün tahliye edeceğini, davalıların faydalı masraflardan dolayı sebepsiz zenginleştiklerini belirterek 10.000 TL faydalı masraf bedelinin davalılardan tahsiline karar verilmesine talep etmiştir. Davalı vekili davacının halen kiracı olduğunu, oluşmuş bir zararının bulunmadığını dava açamayacağını,13 yıldan beri kiracı olarak işletme işlettiğini, yaptığını iddia ettiği masrafları kendi işletmesi için yaptığını, dükkanda yaptığı düzenlemeler sonucu 13 yıldan beri para kazandığını, halen de kazanmakta olduğunu, iddia edilen hususların zorunlu ve kiralayanın işine yarayacak düzenleme olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece davacının 2005 yılında bilirkişi raporunda bahsi geçen faydalı masraflara konu tadilatları yaptırdığı, taşınmazı halen davacı kullanmakla birlikte taşınmazın 20.05.2010 tarihinde davalılar tarafından satıldığı, dolayısıyla davacının yaptırdığı faydalı masraflar nedeniyle taşınmazın değernini arttığı, satış sırasında davalıların bu değer artışından faydalandıkları, faydalı masraflara konu işlerin yapım tarihindeki rayiç maliyet değerinin 6.347,00 TL olduğu belirtilerek davanın kısmen kabulüne, 6.347,00 TL’nin davalılardan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı kiracı, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları Borçlar Kanunu’nun, 414. Maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteyebilir. Bununla birlikte yapıların değerinin tam olarak davacıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmaycaktır. Öte yandan davacı kiralananı kullanmaya devam etmektedir. Bu sebeple faydalı masrafları isteyemese de taşınmazın davalılar tarafından satıldığı tarihte faydalı masraflar nedeni ile kiralanandaki değer artışı gözetilerek bu artışı isteyebileceğinden mahkemece ek rapor alınarak ya da yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek, taşınmazın satıldığı tarihte kiralananın davacı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir. Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa davalının sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir. Mahkemece bu yöntem izlenmeden imalat değerleri üzerinden yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.

S O N U Ç: Yukarıda açıklanan davalı vekilinin ve davalıların temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün yukarıda yazılı nedenlerle 6100 sayılı HMK.ya 6217 sayılı Kanunla eklenen geçici 3. Madde hükmü gözetilerek HMK. nın 428. Maddesi uyarınca hükmün (BOZULMASINA), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 03.06.2013 tarihinde oybirliğiyle kaydedildi.