Kiralık konut piyasasında kısır döngü!

Birinin Penrose Merdinevi’ni çıktığı hayal edildiği zaman, kişinin herhangi bir yükselme ya da alçalma olmadan hep başladığı yere döndüğü sonsuza kadar süren bir döngünün ortaya çıktığını söyleyen Prof. Dr. Hepşen, Türkiye’deki kiralık konut piyasasında da tarafların kendine göre haklı olduğu fakat ayrıca problemlerle karşı karşıya kaldığı, çözüm üretildikçe çözümsüzlüğe doğru gidildiği yaman bir çelişki olduğunu söylüyor.

İşte Prof. Dr. Hepşen’in bugünkü yazısı...

“Kiralık ev piyasasındaki taraflara baktığımız zaman; barınma ihtiyacını karşılamak bakımından ev satın almayan ya da alamayanların; yatırım için evi alan ve kiralayan ev sahiplerinin; evi üreten ve ürettiği konutların kısmen yarısını yatırım için tasarrufta bulunmak isteyenlere satan geliştiricilerin ve düzenleyici otoritenin bu piyasanın temel aktörleri olduğunu ifade edebiliriz.

Yazının başında, herkes kendine göre haklı. Fakat aynı zamanda da problemlerle boğuşuyor demiştik. İlk olarak kiracıların halini rakamlarla açıklamaya çalışalım. TÜİK’in 2021 yılı “Bina ve Konut Nitelikleri” araştırmasına göre ülke çapında kiracıların oranı yüzde 27,6 iken, bu oran İstanbul özelinde yüzde 37,1’dir. İstanbul’da bugün her 10 haneden 4’ünün (yaklaşık 6 milyon kişi) kiralık konutta ikamet ettiğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Özellikle geçen yıldan sonraki süreçte kira değerlerinin hızla artması kiralık evlerde barınma olanağını gitgide zorlaştırmıştır. BETAM tarafından “sahibinden.com”un veri seti derlenerek oluşturulan son raporunda Türkiye çapında ortalama kiralık ev ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış oranının yüzde 121, İstanbul’da ise yüzde 110 olduğunu gözlemleyebiliyoruz. Öte yandan, MİNTLAB tarafından oluşturulan “Konut Kiralama Maliyet Endeksine” baktığımız zaman ise, İstanbul’da ev kiralayabilmek için mevcut gelirin 1,95 kat artması gerektiğini belirtebiliriz.

Aynı zamanda, “Hanehalkı Bütçe Araştırmasının” geçen yılın sonuçlarına göre de ülke çapında hane halklarının tüketim için yaptığı harcamalar içinde en fazla ikinci payı yüzde 22,4 ile konut ve kira harcamaları almış. Alt gelir gruplarında bu oran yüzde 34'e kadar yükseliyor. Hanehalkı gelirinin ve kiralık ev arzın artmadığı fakat kiralık eve ihtiyacın var olduğu bu ortam, barınma ihtiyacının ortadan kalkması konusunda problem oluşturmaya devam ediyor.

EV ALMAK HEM HEM SERMAYA KAZANCI HEM DE KİRA GETİRİSİ HALİNE GELDİ

2’nci yatırımcı boyutu. Yatırımcı ifadesini özellikle tercih ettim. Zira 2020’de Cumhurbaşkanlığı Finans Ofisince hazırlanan “Türkiye Hanehalkı Finansal Algı ve Tutum Araştırması” bize evin, yüksek birikim seviyesinde, hanehalkı yatırımları bakımından açık ara ilk sırada seçildiğini gösteriyor. Bireyler ev alarak hem sermaye kazancı hem de kira geliri sağlama beklentisi içerisine girerek tasarruflarını değerlendireceklerini ifade ediyor.

Bu nedenle, kiracıların oranını tersten değerlendirirsek, örneğin İstanbul’da her 10 haneden 4’ü yatırımcıların tasarruflarını değerlendirmek bakımından satın aldıkları evlerde oturuyorlar. Ancak son zamanlarda uzun dönemli kiralamalarda 2022’den beri uygulanan kira artış oranlarındaki yüzde 25’lik sınırlama bir yandan 2023 yılı (yüzde 65) bir yandan 2024 yılı (yüzde 36) beklenen enflasyonlarının altında kaldı.

Kısıtlı arz ortamında ya ev yatırımcısı daha fazla kira talebinde bulunabiliyor. Yatırımcı kiralamamayı kiralamaya seçebiliyor ya da son zamanlarda başta mevduat olmak üzere alternatif finansal enstrümanlardaki göreli yüksek getiri yatırımcıları bu alanlarda çekebiliyor.

Yabancıların konut alım talebinin düşmesi ve kısa dönemli kiralamalara getirilen sınırlama da yatırımcının ilgisini buradan çekmesine sebep oldu. Aynı zamanda, ikinci evi olana ağustosta getirilen kredi sınırlamasının da tekrar gözden geçirilmesi gerekiyor.

Bu nedenle, her iki grubu ortak paydada bir araya getiren bir ekonomik zeminin mutlak biçimde sağlanması oldukça önemli. Tersi durumda arz-talep dengesizliği kiraları yukarıya taşımayı sürdürürken, problemi gitgide ağırlaştırıyor. 3’ncüsü de ise konut üreticisi boyutu.

'KONUT KREDİ FAİZLERİ YÜZDE 3 İKEN EV ALMAK ÇOK MALİYETLİ'

Konu tartışılırken buranın gözden kaçtığını öngörüyorum. Üreticilerin bugünün şartlarında ürettikleri konutlarının yarısını ikamet etmek için ihtiyaç duyanlara, yarısını ise bireysel/ kurumsal yatırımcılara ilişkin satışa verdiklerini söyleyebiliriz. Konut kredi faizlerinin aylık yüzde 3 olduğu bir ortamda kredi kullanarak ev satın alabilmek zaten çok maliyetli. Kredili satışların toplam satışlar içindeki yüzde 8’lik payından da eğilimin ne kadar düştüğünü görebiliyoruz.

Yatırım için ev alımlarında da problemler olduğundan bahsetmiştik. Ayrıca, yeni arsa bulunabilirliği zor ve üretim gün geçtikçe de pahalılaşıyor. Bu nedenle, konut üreticisi özellikle yeni üretilecek evler özelinde üretmemeyi üretmeye seçti. Bu da yeni arzın gelecek dönemlerde çok kısıtlı olabileceğine işaret ediyor.

SONUÇ: Eğer kamu kiralık ev üretiminde proaktif olmaz ise ya da satın alım gücü olan ev alımı noktasında teşvik edilmez ise, konut üreticileri kanadında kiracılara ürün sunmak imkânsızlaşabilir. Bu bakımdan üreticilerin de yeni konut üretimi özelinde desteklenmeleri gerektiğini düşünüyorum. Zira evde arz-talep dengesi bozuldu. Bu yüzden kamu otoritesince bu süreç özelinde, geç kalınmadan, acil çözüm üretilmeli.”

Kentsel dönüşümle Çorum’un çehresi değişecek!