Kontrat süresi dolmadan kiracı çıkarılabilir mi?

Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında kiracının hangi durumda tahliye edileceğini kaleme aldı. 

Hürriyet gazetesi yazarı Oya Armutçu bugünkü yazısında kiracının hangi durumda tahliye edileceğini kaleme aldı. İşte Artmutçu'nun yazısı...

İstanbul, Ankara ve İzmir'de kira fiyatları son aylarda yüksek oranda artış gösterdi. Hal böyle olunca ev sahipleri mevcut kiracılarını çıkartıp yüksek meblağdan kiraya vermek için türlü oyunlar yapıyor. Geçtiğimiz günlerde bir okuyucu ev sahibiyle yaşadığı durumu özetleyen şu soruyu yöneltti: 

“2018’de İstanbul’a taşındık. Ev sahibim ile 2 yıllık kira sözleşmesi yaptık. Sözlü olarak, evden beş yıl çıkmayacağım şeklinde anlaştık. Kira artışını ilk yıl 100 TL, sonrasında 150 TL olarak belirledik. 2018’de 2100 TL ile daireye girdik. Ev sahibi, bankaya açıklamalı kira yatırdığım için kira vergisi ödediğini, İstanbul Havalimanı açıldığı için de evin piyasa fiyatının yükseldiğini belirterek, geçen yıl 700 TL zam istedi. Bu artışı kabul etmedik, sözlü anlaştığımız gibi 150 TL zam yaptık. Ev sahibim, bu yıl ise 2 bin 350 TL olan kiramı piyasa fiyatı olan 4 bin TL’ye çıkartacağını, kabul etmiyorsam hemen daireyi boşaltmamı istedi. Ben kendisine TÜFE oranında zam yapacağımı belirttim. Bu kadar yüksek kira artışı isteyebilir mi?”

Kira artışı tüfe ortalamasıyla yapılır

İstanbul Barosu avukatı Mahir Orak çok sayıda kiracının karşılaştığı problemi şu şekilde yanıtladı: 

“1 Ocak 2019 tarih ve 30659 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Vergi Kanunları ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (Torba Yasa) uyarınca, kira sözleşmelerinde yapılacak artış bir önceki yılın TÜFE ortalaması ile sınırlandırılmıştır. Torba Yasa’nın 56. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi değiştirilmiştir. Buna göre; taşınmaz kira sözleşmelerinde, kira artış oranlarının en fazla bir önceki yıl TÜFE ortalaması miktarında olmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte, ilgili sözleşmede, taraflarca daha düşük oranda bir artış yapılması öngörülmüş ise kira artışı belirlenen oran üzerinden yapılacaktır."

Kira nasıl belirlenir?

"Borçlar Kanunu 344. maddesi; ‘Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her 5 yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, ‘önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir’ hükmünü içerir."

'Ya öde ya çık' tehdit sayılıyor

"Somut olayda kiraya veren, ancak 2 bin 350 TL’nin bir önceki yıla göre hesaplanan TÜFE ortalaması yüzde 14,55 oranında kira artışı yapabilir. Bu yaklaşık olarak 344 TL civarındadır. Kiraya verenin 2 bin 350 TL’den, 4 bin TL’ye kira artışı yapmaya hakkı yoktur. G.Ç.’nin izleyeceği yola gelince; bunu belirten bir ihtarnamenin kiraya verene gönderilmesini, tarafınızı (ya öde ya çık) şeklinde tehdit ettiği takdirde savcılığa suç duyurusunda bulunmanızı tavsiye ederiz."

Kontrat bitmeden çıkartılamaz

Ev sahiplerinin eski kiracılarını keyiflerine göre  evden çıkaramayacağını söyleyen Orak şu şekilde devam etti:

“Sözleşme bitmeden kiracının çıkarılması söz konusu olamaz. Ev sahibinin bunu yapabilmesi için haklı nedenleri olmalı. Ev sahibi kafasına göre kiracıyı çıkaramaz. Bu nedenler başında kira borcunu ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması geliyor. Kiracıya noterden ödeme için ihtar gönderilip 30 gün süre verilmeli. Bu süre geçtikten sonra hala ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir."

İzinsiz tadilat tahliye sebebi 

Ev sahibinin izni alınmadan evde ciddi bir değişiklik yapılması gibi sözleşmeye uygun olmayan bir durum olması halinde kiracı tahliye edilebilir. Esaslı tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Ancak bu durumun sonrasında kiracının yeniden davet edilmesi gerekiyor. Eğer davet edilmezse kiracıya 1 senelik kira bedeli ile taşınma bedelinin ödenmesi gerekir.

Komşuya saygısızlık edilirse ne olur? 

Kiracılar, komşulara gerekli saygıyı göstermekle zorunlu. Bu yükümlülüğüne uymaması halinde de ev sahibi en az 30 gün süre vererek, sözleşmeyi fesh edeceği konusunda yazılı bir ihtar yapabilir. Sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe uygun olmayan davranışının ev sahibi ile komşular bakımından çekilmez olması halinde ev sahibi, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Evin satışında tahliye nasıl yapılır? 

Kiracı evdeyken taşınmazın satılması durumunda ise yeni mal sahibi, kiracıya 1 ay içinde ihtar göndererek tahliye talep edebilir. Bu durumda satın alma tarihinden itibaren altıncı ayın sonuna kadar kiracı evde kalmaya devam eder. Altıncı ayın sonunda çıkmazsa tahliye davası açılabilir. Eski mal sahibi ile yapılan kira sözleşmesinin sonunda da direkt dava açarak, tahliye talep edilebilir.”

Satış kira artışının önünde engel değil

Okuyucunun “Kiracısı olduğum ev satışa çıkarıldı. Kontratım 1/8/2021’de bitiyor. Ev satış sürecindeyken de kiraya zam yapmam gerekiyor mu?” diye soruyor. Avukat Orak, evin satışa çıkarılmasının kira artışına engel olmadığını belirterek, “Borçlar Kanunu 344. maddesi açıktır. Konutun satışı kira artışı yapılmasını engelleyen bir durum değildir. Artış yapılmalı” cevabını verdi.

Kiracılar hangi durumlarda evden çıkarılır?