Konut almanın tam zamanı!

Firmalar, krizi fırsata dönüştürmek için bugünlerde birbirinden cazip kampanyalar düzenliyor. Peşin alımlarda yüzde 30'a varan indirimler uygulanıyor. Bu oranı, pazarlıkla daha da yukarı çekmek mümkün. Kısaca şu günlerde cebinde nakit parası olanlar, indirim oranlarını bir yerde kendi lehlerine çevirebiliyor.

Yükselen inşaat maliyetleri, düşük iç talep, yüksek seyreden faizler, ekonomik belirsizlikler, 2009 yılının gayrimenkul sektörü için parlak bir yıl olmayacağını işaret ediyor. 2009 yılından sonra faizlerdeki düşüşle beraber konut kredilerinde artışın yaşanacağı, buna paralel olarak da gayrimenkul sektörünün ancak 2010 yılında canlanmaya başlayacağı tahmin ediliyor. Ev alma hayalini 2009'a erteleyenler, konut fiyatlarının bundan sonra ne tür bir seyir izleyeceğini merak ediyor. Yani ev fiyatları düşer mi? Ev almak için beklemeli mi yoksa hemen harekete mi geçmeli? Ekonomistler ve gayrimenkul sektörünün öde gelen isimleri bu sorulara farklı yanıtlar veriyor. İnşaatçılar, emlakçılar ve konut kredisi veren bankaların yöneticilerine göre şu an ev almanın tam sırası. Yaşanan durgunluktan dolayı fiyatların yeterince düştüğünü belirten sektör temsilcileri, "Fiyatlar bundan sonra daha fazla düşmez, ev alacaksanız elinizi çabuk tutun" diyorlar. İnşaatçılar, özellikle artan inşaat maliyetleri ve yüksek arsa fiyatları nedeniyle fiyatlarda bundan sonra ciddi bir düşüş olmayacağını belirtiyor.

Emlakçılar müşteri bulamıyor
Ekonomistler ise, "Ev almayı düşünüyorsanız bu planlarınızı şimdilik erteleyin" uyarısında bulunuyor. Bazıları bunu "Krizin daha da derinleşmesi nedeniyle belirsizlik daha da artacağından ev almak mantıklı değil"  sözleriyle gerekçelendirirken sektördeki arz fazlası ve krizin etkisiyle talebin daralmasına bağlı olarak konut fiyatlarının daha da düşeceğini söylüyor. Özellikle arsa ve ofise yapılacak yatırımın önümüzdeki dönemde getirisinin daha fazla olacağı sektör uzmanları tarafından yatırımcıya tavsiye ediliyor. Sektör temsilcilerinin bu görüşlerinden yola çıkarak ikinci el konut piyasası hakkında kapsamlı bir araştırma yaptık.
Yaptığımız bu araştırma sonucunda İstanbul'un ikinci el konut piyasasında yüzde 50'lere varan fiyat düşüşleri olduğu halde yaprak kımıldamadığını gördük. Emlakçılar, müşteri bulamamaktan şikayet ederken, evini satılığa çıkaranlar ise gerçek değerinin altındaki fiyatlara razı olmak zorunda kalıyor. Gayrimenkul sektörünün önde gelen isimleri, cebinde nakit parası olanlar için şu anki ortamın tam bir fırsat dönemi olduğuna işaret ediyor.

İkinci el konutların fiyatı yüzde 50 düştü
Özellikle İstanbul'daki ikinci el konutların şu anki fiyatları,  sektör temsilcilerinin bu görüşlerini haklı çıkarıyor. İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası'nın geçtiğimiz ocak ayı verilerine göre  İstanbul'un birçok semtindeki ikinci el konutların minimum fiyatlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 2 ila yüzde 46, maksimum fiyatlarında ise yüzde 8 ila ile yüzde 50 oranında düşüş yaşanıyor.
İstanbul'da ikinci el konut açısından en fazla değer kaybının olduğu semtlerin başında ise Kurtuluş geliyor. Geçtiğimiz ocak ayında bu semtteki 2+1 şeklindeki standart ikinci el konutların minimum fiyatlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 46, maksimum fiyatlarında ise yüzde 45 oranında bur düşüş görüldü. 2008'in Ocak ayında bu semtte 140 bin lira olan 2+1 şeklindeki ikinci el evlerin fiyatı şu anda 75 bin liraya kadar düşmüş durumda.
Çengelköy ve Fulya, İstanbul'un konut açısından değer yitirmeyen semtleri oldular. Bu iki semtteki ikinci el konutların şu anki fiyatı 100 ila 200 bin lira arasında değişiyor. 

Hürriyet Emlak Endeksi ne diyor?
Bunun dışında Hürriyet Emlak Yaşam Gazetesi ile hurriyetemlak.com'un işbirliği sonucunda hazırlanan Hürriyet Emlak Endeksi'ne göre, İstanbul genelinde ocak ayında satılık metrekare fiyatları ortalama 2 bin 336 lira olurken, bu şubat ayı sonunda 2 bin 327 liraya indi. Metrekare fiyatlarında İstanbul genelinde düşüş yaşanmasına rağmen emlak piyasasının en hareketli semtleri Beşiktaş, Sarıyer, Beykoz, Beyoğlu, Eyüp ve Bakırköy oldu. Bu semtler diğer bölgelerin aksine konut fiyatlarının yükselişini şubat ayında da sürdürdü. İstanbul'da metrekare fiyatlarının en yüksek olduğu ilçe ise Beşiktaş oldu. Ulus, Levent, Etiler, Ortaköy, Arnavutköy, Bebek, Gayrettepe gibi semtleri de bünyesinde toplayan Beşiktaş'ta konutların ortalama metrekare fiyatı 5 bin 560 lira olurken bu, Avcılar'da, 984 liraya kadar düşüyor. Kiralık gayrimenkullerde ise, İstanbul genelinde metrekare başına düşen kira bedeli 12 lira seviyesinde kalıyor.

Beşiktaş'taki evler değerlendi
2009 yılının ilk iki ayında 16 bin 719 satılık, 12 bin 233 kiralık konutu kapsayan Hürriyet Emlak Endeksi'ne göre, İstanbul'un en yüksek satılık ve kiralık metrekare fiyatına sahip ilçesi Beşiktaş oldu. Ocak ve şubat aylarında Beşiktaş'ta, satılığa çıkarılan 881 konut, ortalama 5 bin 560 lira metrekare fiyatına sahip olurken, kiraya verilen bin 622 konutun metrekare başına kira bedeli ise 21 liraya ulaştı.
Beşiktaş'ı 5 bin 534 lira ortalama metrekare fiyatıyla satışa çıkarılan 442 konutun bulunduğu Sarıyer takip etti. Bünyesinde Zekeriyaköy, Kilyos, Yeniköy, İstinye, Tarabya gibi semtleri barındıran Sarıyer'i Beykoz ve Beyoğlu' izliyor. Bu iki ilçede de ortalama metrekare fiyatlar 4 bin lira seviyesinde bulunuyor. Bakırköy ve Eyüp'te ise 3 bin lirayıi aşıyor. Kadıköy, Üsküdar ve Şişli ilçeleri de 2 bin lirayı aşarak üst sıralarda yer alıyor.
12 bin 233 konutun kiraya verildiği İstanbul genelinde, konutların metrekare bedeli ortalama 12 lira olarak belirlendi. İstanbul ortalamasının üstüne çıkan semtler Beşiktaş, Beyoğlu, Sarıyer, Eyüp ve Şişli olurken, Bakırköy de İstanbul geneliyle aynı seviyede kaldı. Hem satılık hem de kiralık gayrimenkulde Beşiktaş'ın lider olduğu sıralamada, kiralık konut fiyatlarında ikinci sırada Beyoğlu yer alıyor. Şubat ayında 364 gayrimenkulün kiraya verildiği Beyoğlu'nda metrekare başına düşen kira bedeli 20 lira oldu. Beşiktaş'ı ve Beyoğlu'nu 16 liralık ortalama metrekare kira bedeliyle 704 konutun kiracı beklediği Sarıyer izledi. 520 konutun kiraya çıkarıldığı Eyüp'te bu bedel, 15 lira olurken, Şişli'de kiraya verilen bin 11 konutun metrekare kira bedeli de 14 lirada kaldı. 772 konutun kiracı beklediği Bakırköy ise, 12 lira ile İstanbul ortalamasıyla aynı kaldı.         

Avcılar'da fiyatlar düşüyor
İstanbul'da satılık ve kiralık bedellerinin en düşük olduğu ilçe ise Avcılar oldu. Ocak ve şubat aylarında 456 konutun satışa çıkarıldığı Avcılar'da satılık konutların metrekare fiyatı 984 lira, kiracı bekleyen 177 konutun ortalama metrekare kira fiyatı da 6 lira oldu. Büyükçekmece, Gaziosmanpaşa ve Pendik ilçelerinde de metrekare bedelleri 6 lirada kaldı.
2008 yılında toplam 212 bin 545 satılık 148 bin 557 kiralık konut değerlendirilerek hazırlanan verilere göre, İstanbul genelinde satılık konutların ortalama metrekare fiyatı 2 bin 164 lira olurken, kiralıklarda da bu bedel 12 lira seviyesinde kaldı. 2008 yılının verilerine göre hem kiralık hem de satılık konutta Beşiktaş yine liderliği elden bırakmadı. 2008 yılında 12 bin 252 konutun satışa çıkarıldığı Beşiktaş'ta ortalama metrekare bedeli 4 bin 572 lira olurken, kiraya verilen 19 bin 610 konutun metrekare bedeli de 19 lira oldu. 4 bin 124 konutun kiraya verildiği Beyoğlu'nda da kiralık metrekare bedeli 19 lira olarak belirlendi. Satılık sıralamada yerini koruyan Sarıyer'de satılık konutun metrekare fiyatı 4 bin 6 lira, kiralık bedeli ise 15 lirada kaldı. Geçtiğimiz yıl da satılık ve kiralık metrekare birim fiyatı en düşük olan ilçe Avcılar'dı. 5 bin 110 konutun satılığa çıktığı Avcılar'ın metrekare ortalaması 964 lira olurken, metrekare başına kira bedeli de 6 lira düzeyindeydi.

Kampanya silahını çektiler
Konut üreticileri şu aralara finansal krizi, farklı pazarlama yöntemleri geliştirerek, fırsata dönüştürmeye çalışıyor. Firmalar, bu amaçla bugünlerde birbirinden cazip kampanyalar düzenliyor. Peşin alımlarda yüzde 30'a varan oranlarda indirim yapmak gibi fiyata yönelik kampanyalarla çeşitlendiren firmalar, diğer yandan da tanıtıma ağırlık vererek, talebi kendi projelerine çekmenin yollarını arıyor. Bunun dışında bazı konut üretici firmalar, peşin alımlarla uyguladıkları indirime ek olarak, satış ofisindeki satış temsilcilerine pazarlık yetkisi de veriyor. Kısaca şu günlerde cebinde nakit parası olanlar, indirim oranlarını bir yerde kendi lehlerine çevirebiliyor. 
Özellikle konut kredisiyle ev sahibi olmak isteyenlerin konut alımını erteleme kararından vazgeçirmenin yollarını arayan şirketler, kampanyalarını uygun faiz ve vade aralıklarında taksit olanakları sunmak konusunda yoğunlaştırıyor. Bazı şirketler 12 aya kadar vade farksız taksitler yaparken bazı şirketler yüzde 20 veya 50 peşinatla bu süreyi 30 veya 60 aya kadar çekiyor.
Şirketler, taksitlerini ödeme gücü bulunan ama başlangıçta peşinat ödeme güçlüğü çekenler için de uygun kampanyalar düzenliyor. Bazı şirketler peşinatları yüzde 5-10 seviyesine kadar çekerken bazıları peşinatı da taksitlendiriyor. Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta, bazı şirketlerin düşük peşinatlı kampanyalarda yüklü ara ödeme talep ediyor olması... Ancak, bu ara ödemeler, her ay taksit ödeyen alıcıları güç durumda bırakabilir!

Kaynak: Hürriyet Emlak Dergisi nisan sayısı.