Konut geliştiricileri etaplara yöneliyor!
Ofis alanındaki stok miktarı yükselirken boşluk oranları artıyor. Konut geliştiricileri riski minimize etmek için büyük işler yerine etaplara yöneliyor.
Ofis alanındaki stok miktarı yükselirken boşluk oranları artıyor. Konut geliştiricileri riski minimize etmek için büyük işler yerine etaplara yöneliyor. FORBES 100'deki isimlerden 85'inin servetine gayrimenkulun katkısının olması elbette şaşırtıcı değil. Malum, gayrimenkul Türkiye'de ezelden beri -dolarla birlikte- en gözde yatırım aracı.
Haliyle bu piyasadaki hareketlenmeler de listemizde yer alan isimlerin servet hesaplarını etkiliyor. Aslında bu etkinin yıllardır hep tek yönlü olduğunu da belirtelim: Artış yönünde... FORBES 100'deki isimlerden bir kısmı gerçekten gayrimenkul işinde kurumsal yapılarını kurarak faaliyet gösteriyor. Şarık Tara'ın Enka'sı, Aziz Torun'un Torunlar GYO'su, Çarmıklılar, Dinçkökler, Erman Ilıcak ve elbette Ali Ağaoğlu... Bu isimler servetlerini gayrimenkul projeleri geliştirip bunları satarak, işleterek ve kiraya vererek kazanıyor, artırıyor. Bu isimlerin yanında Aydın Doğan ve Ahmet Nazif Zorlu gibi fırsat kovalayarak alım yapanlar ya da projelere girenler bulunuyor.
Özellikle milyarderler ligine çıktığımızda hemen herkesin bir ya da daha fazla otele sahip olduğunu görüyoruz: Özyeğinler, Koçlar, Doğanlar, Şahenkler, Sabancılar... Mehmet Nazif Günal'ın tam 11 oteliyle FORBES 100'e girdiğini de belirtelim. Milyarderlerin sahip olduğu otellerin değerleri 50 ile 200 milyon dolar arasında değişiyor. Gayrimenkulün servetlere katkısı elde bulunan mülkün ya da arsaların (Ali Ağaoğlu ve Bülent Eczacıbaşı örneğinde olduğu gibi) değeri şeklinde oluyor. Bu değer -yıllardır da hiçbir şekilde aşağı gelmediği için- zenginlerimizin servetlerindeki temel taşlar olarak yerini koruyor.
Geçen yıla baktığımızda tahminler 30 Mart yerel seçiminin etkisi, konut sektöründe stokların hızla artması, AVM'ye doymuşluk ve ABD Merkez Bankası Fed'den beklenen faiz artışıyla birlikte daha durağan geçeceği yönündeydi. 2002-2013 Mayıs döneminin ardından Fed'in açıklamalarıyla birlikte risk algısında hızlı bir yükseliş yaşandı. 2014'te döviz çıkışları ve faiz oralarında yükseliş trendi ardından da faiz piyasalarında gerileme yaşandı. 2014'ün ilk yarısında konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre ülke genelinde yüzde 8, İstanbul'da ise yüzde 12 oranında düşüşler görüldü. Yılın ikinci çeyreğinden itibaren ise konut kredileri ve Mayıs 2014'e kadar gerileyen kredi başvuruları faiz oranlarındaki gerilemeyle yeniden canlandı. Fakat uzmanlar özellikle 2014'ün ilk iki çeyreğinin ofis piyasasındaki canlılığın etkisiyle üç ve dördüncü çeyrekte daha iyi bir performans sergilediğini söylüyor.
TÜİK verilerine göre 2014'te 2013'e göre daha büyük bir artış gerçekleştiği görülüyor. 2013'te yüzde 11 olan büyüme hızı 2014'te yüzde 16,7 olarak gerçekleşti. Colliers International Türkiye Genel Müdürü Kerim Cin, gayrimenkul bütün alt başlıkları için olmasa da "2014 tahminimden hareketli geçti. 30 Mart yerel seçimlerinden sonraki altı ay hükümetin güçlü devam edeceği belli olunca epeyce aktifti. 2013'ten daha iyi bir yıl oldu" diyor. Rakamlar da onu doğrular nitelikte 2014 ilk çeyreği inşaat sektöründeki büyümenin (yüzde 5,2) ekonomideki büyümeyi (yüzde 4,3) geçtiğini gösteriyor.
Konut piyasasına bakıldığında ise 2014 üçüncü çeyreğine kadar olan toplam konut satış sayısı 831 bin 287'ye ulaştığını görüyoruz. Fakat toplam konut satışları geçen senenin ilk üç çeyreğine göre yüzde 3,6 geriledi. Konut satışlarında önemli bir kıstas olan Tüketici Güven Endeksi de, 2014 sonunda 2013'e göre daha düşük bir seyir izledi. Ayrıca bileşik enflasyonun son dört yılın en yüksek değerine ulaşarak yüzde 8,96 seviyelerine gelmesi (2013'te yüzde 7,71) bina inşaat maliyeti endeksini de 2014 ikinci çeyreğinde 198,5'e çıkardı. Bu rakam 2013'te 178,2 idi.
Rakamlar birçok büyük aktörlerin önceki yıllarda gördüğümüz 'mega' projeler yerine mevcut stoklarını eritmeye ve yap-sat ile projelerine etaplar eklemeye gideceklerini gösteriyor. Yani 2015 konutta etaplar yılı olacak. Böylece riskini minimize etme ve maliyetleri kontrol altına alma hedefleniyor.
En büyük problem stok fazlası olması. Müteahhitler liste fiyatlarını indirmiyor ama vadesiz ödemeler veriyor, faizleri düşürüyor ve bir bakıma ödemeleri finansa ediyor. Bu yıl konut gündemini daha çok kentsel dönüşüm belirleyecek ve kentsel dönüşüme giren büyük oyuncu henüz yok. Büyük oyuncular için 'vitesin boşa alındığı' bir yıl bekleniyor.
Son yılların gözde segmenti 'ofis' açısından ise stoka yeni ilave olan birimler ile birlikte boşluk oranları artmaya başladı. İstanbul'daki A sınıfı toplam kiralanabilir ofis stoku, 2014 ilk çeyreğinden üçüncü çeyreğe kadar yüzde 16 artarak- mevcut ofis stokuna 282 bin metrekare ilave edildi- 1 milyon 980 bin 775 metrekareye ulaştı. Orjin Group'a ait Orjin Maslak Tower ve Levent'e açılan Özdilek'e ait Kanyon'un yanındaki River Plaza, Biiyükdere Caddesi merkez aksta hareketliliği gösteriyor. Fakat kısa süre önce bitmiş olmasına karşın en gözde bölgede bulunan River Plaza'nın hala yüzde 50'sinin ve Orjin Maslak Tovver'm yüzde 21'inin boş olması ofis arzının da absorbe edebileceğinden daha hızlı arttığını göstermesi açısından bir işaret.
Yeni arz edilen markalar İstanbloom, Propa Plaza, Soyak Soho ve Meeting Point ile birlikte 2014 ilk çeyreğinde Asya ve Avrupa yakalarında sırasıyla yüzde 16,26 ve yüzde 15,5 olan boşluk oranları 2014 üçüncü çeyreğe gelindiğinde yüzde 18,14 ve yüzde 19,06 ulaştı. Büyük ofis projesi olarak önümüzdeki iki-üç senenin en önemli hikayesi devam etmekte olan finans merkezi olacak. Sektör genelinde yavaşlama görülse de FORBES 100'deki isimler 2014'ü hareketli geçirdi. Torun Tower ile Türkiye'nin en büyük ofis kiralama operasyonuna imza atan Aziz Torun 2014'te inşaatında yaşanan iş kazasıyla gayrimenkul sektörünün en çok konuşulan isim oldu. İş adamının Torun Tower'dan sonra en büyük ofis projesi Tower Center'da meydana gelen ve işçi ölümlerine yol açan kaza sonucu açılan mahkeme süreciyle birlikte bu projenin 2015'te tamamlanamama ihtimali yüksek. Bütün bunlara rağmen Torunlar GYO 2014'te gayrimenkul sektöründe yine en büyük projelerden birine adını yazdırdı ve Türkiye'nin en büyük AVM'si, karma proje Mail Of İstanbul'un tamamlanmasıyla birlikte açıldı. Rönesans İnşaat'ın sahibi Erman Ilıcak'ın asıl pazarı Rusya.
1990'lı yıllarda Enka'dan ayrılarak Rönesans'ı kuran İlıcak için "ikinci Enka'yı yarattı" denebilir. Ilıcak'ın Tara'dan en büyük farkı Türkiye içinde daha aktif olması. A plus ofislerden oluşan Maltepe'deki Biz Küçükyalı Ofis Projesi'nin Mart 2015'te tamamlanması bekleniyor. Projenin tamamlanmasıyla birlikte 2015'in en büyük operasyonuyla Tıırkcell ofislerini buraya taşıyacak. Kozyatağı'nda yapımı süren bir diğer projesi olan Rönesans Tower'ın da aynı ay içerisinde bitmesi planlanıyor. Ayrıca Rönesans Tovver'a yakın, eski Ataşehir bölgesinde Mehmet Ali Aydınlar ile birlikte iki sene önce alınmış olan arsaya ortak bir ofis perakende projesi geliştiriliyor. Proje geliştirme aşamasında olduğu için ayrıntıları ve ismi daha henüz belli değil. Küçükyalı AVM ve Otel Projesi'nin ve Kartal'da bulunan Rönesans Sayfiye projelerinin de sırasıyla nisan ve ekim aylarında tamamlanması planlanıyor. Rönesans İnşaat İstanbul dışında bu yıl İzmir'de de çok aktif olacak. Şubat 2015 yılında Rönesans Holding'in yüzde 94,50 ile bağlı ortaklığı olduğu Altunizade Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret A.Ş. İzmir Karşıyaka'da bulunan Carrefour'a ait araziyi 223 milyon 569 bin lira bedelle satın aldı. Buraya ne tür bir yatırım gerçekleşeceği ise önümüzdeki dönemde belli olacak. Aynı zamanda Aydın Doğan ile birlikte girdiği, Bayraklı'da bulunan Turan Karma Kullanım Projesi'nin Aralık 2016'da bitmesi planlanıyor.
Forbes
