Konut kira bedelleri neye göre belirlenir?
Gözlemgazetesi köşe yazarlarından Rebia Rezzan Özduran bugünkü yazısında ev kira bedellerinin belirlenmesine yönelik hukuki süreci kaleme aldı.
Gözlemgazetesi köşe yazarlarından Rebia Rezzan Özduran "Kira bedelinin belirlenmesi ve dövizle işlem yasağı" başlıklı yazısında kira bedellerinin belirlenmesini kaleme aldı. "Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında kira bedeli belirlenmesi hususunu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesine göre; tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olmaktadır." diyerek yazısına başyalayan Özduran devamında şunları yazdı...
Dolayısıyla bir kira sözleşmesine ilişkin artış belirlenirken, üst sınır olarak ancak, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı göz önüne alınabilir. Belirtmek gerekir ki; bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulmaktadır.
Yine aynı madde hükmüne göre; taraflarca artış konusunda bir anlaşma yapmamışsa, kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim, söz konusu belirlemeyi yaparken kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre karar verecektir ve kararda yinebir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşulu uygulanacaktır.
Bununla birlikte, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenecektir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, yine yukarıdaki paragraflarda yer verilen ilkelere göre değiştirilebilecektir.
Türk Borçlar Kanunu 344. Maddesi ayrıca; Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlara ilişkin kira bedelinin belirlenmesi hususunu da düzenleme konusu yapmıştır. Maddeye göre; 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesinin talep edilmesi halinde; bedel, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak, hakkaniyete uygun biçimde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak belirlenir. Bununla birlikte, 344. Madde kapsamında; Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlarda beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz sınırlaması dahilinde; yine Borçlar Kanunu’nun “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmünün saklı tutulduğunu belirtmek gerekir.
Ayrıca, ilgili maddenin, kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı halleri ele aldığı noktada vurgulamak gerekir ki; kamuoyunun, “dövizle işlem yapma yasağı” olarak andığı üzere; 12 Eylül 2018 tarihli 85 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararda değişiklikler yapılmış, Türkiye’de yerleşik kişilerin, T.C Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenen istisnalar haricinde, kendi aralarındaki menkul ve gayrimenkul alım satım ve kiralama gibi birçok sözleşme tipinde sözleşme bedellerinin ve sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağı düzenlenmiştir. Bahse konu istisna ve unsurlar ise; T.C Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karara İlişkin 2008-32/34, 2008-32/51ve 2018-32/52 No’lu Tebliğleri ile düzenlenmiştir. Bu noktada, Türkiye’de yerleşik kişiler, gayrimenkul kira sözleşmelerinde, yalnızca Bakanlığın belirlediği istisnalar kapsamında kalınması halinde (Tebliğ’de yer alan istisnalardan birine örnek olarak; serbest bölgedeki faaliyetleri kapsamında serbest bölgelerdeki şirketlerin kiracı olarak taraf oldukları gayrimenkul kiralama sözleşmeleri) döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kira bedeli belirleyebilecektir. Bakanlığın belirlediği istisnalar haricinde ise kira sözleşmesine ilişkin bedellerin ve diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılamayacağının altını çizmek gerekir.
