Konut kiraları rekora koşuyor!

Milliyet Gazetesi köşe yazarı Prof. Dr. Erol Ulusoy, bugünkü köşesinde konut kiralarındaki artışları kaleme aldı. İşte Prof. Dr. Erol Ulusoy'un 'Kira bedeli artışında bir üst sınır var mı?' başlıklı yazısı...

Son zamanlarda ev kiralarında yaşanan fahiş artışlar gündemde tartışmalara neden oldu. Yavaş ve yatay bir şekilde hareket eden kira tutarlarında hızlı ve dikey bir yükseliş yaşandı.

Kira artışlarının bunun üç ana nedeni bulunuyor. Birincisi, üniversitelerin karma eğitime geçmeleriyle üniversite öğrencilerinin cephesinde büyük bir hareketlilik kaydediliyor. 2020'de üniversitelerde kayıtlı öğrenci sayısının 7 milyon 940 bin civarında olduğu göz önünde bulundurulduğunda, bu öğrencilerden yurtlarda kalanlar ile yaşadıkları şehirde üniversiteye gidenler hariç, büyük bir sayıda öğrencinin kiralık konut arıyor olması da kiralıklara olan rağbeti yükseltti. 

İkincisi, 2021'in ikinci çeyreğindeki yüzde 21.7 oranındaki ekonomik büyüme, nitelikli işgücüne olan gereksinimi çoğalttı ve farklı bölgelerde yeni işe alınmalar da kiralık eve olan talebi artırdı. 

Üçüncüsü, göçmeler arasında yaşanan şehirlerarası hareketlilik. Ve dördüncüsü, salgın sürecini nispeten daha az sıkı tedbirlerle geçiren, mesai günlerinde dışarı çıkmanın serbest olduğu Türkiye’de yaşamayı, 15 gün, bazen 1 ay gibi sokağa çıkma yasağına tabi ülkelerde yaşamaya tercih eden yabancıların evsatın almak yerine, ev kiralamalarına yönelmesi oldu. 

İyi ama, kiralık ev arayanlar, kira fiyatlarının artmasındaki nedenlerle ilgilenmiyorlar. Onlar somut olarak ödeyecekleri kiranın, aylık gelirlerine oranına dikkat ediyor. İdeal olan durum, bir kimsenin aylık gelirinin üçte birini kirası için ayırması, kalanıyla da yaşamını devam ettirmesi. 

Borçlar Kanunu...

Hukuk açısından bir ev için talep edilebilecek kirada üst sınır prensipte bulunmaz. Her ev sahibi, kendi belirlediği kira tutarını ödemeye hazır olan kişiye evini kiralayabilir. Kira piyasası ortalamasından fazla kira bedeli istediğinde ise kiracı bulamaz.

Yine de kira bedelinin bir üst sınırı olduğu düşünülebilir. O da Türk Borçlar Kanunu’nun 27 ve 28 inci maddelerindeki ahlaka ya da kamu düzenine aykırılık, eskiden gabin denilen, aşırı faydalanma nedenleridir.

Eğer kira tutarı, cari piyasa kira ortalamasında ahlaka aykırılık şekilde derecede fazla ise, kiracı, sözleşmede belirtilen kira tutarını ödemek yerine, cari ortalama kira tutarının ödemesini yapabilir. Ortalama kira bedeli 1000 Türk Lirası olabilecek bir ev için 10 bin Türk Lirası kira tutarlı sözleşme yapılması halinde durum bu şekilde olur.

Aynı zamanda bu şekilde bir kira bedeli, Anayasal bir gereksinim olan barınma hakkının kamu düzenini bozacak şekilde kötüye kullanılmasını da meydana getirir.

Elbette, bir sözleşmedeki karşı edimler arasındaki aşırı orantısızlığı gösteren aşırı faydalanma da, kira sözleşmesinde kira tutarının cari piyasa oranına çekilerek ödenmesini haklı tutabilir. Düşünün, ortalama kirası 1000 Türk Lirası olabilecek bir ev, 10 bin Türk Lirası'na kiralaya verilmişse, sizce de burada kiralayanın bir aşırı yararlanma durumu söz konusu değil midir? Kira tutarının üst sınırını, işte TBK Md 27 ve 28’deki bu kurallar meydana getirir.

Artış miktarı ne olur?

Kira fiyatlarındaki yükseliş, hala kirada yaşayan kiracıları tedirgin etmesin. Onların içi rahat edebilir. Çünkü TBK Md 344 kuralı, kiracıları tüketici şeklinde görür ve kira yükselişini bir önceki kira senesinde tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla geçerli sayar.

TBK Md 344, son iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasından fazla bir kira artışı sözleşmede belirtilse bile, bu yasaktır. Daha doğrusu, ben onu TÜFE şeklinde uygularım, der. Sözleşmede daha çok veya farklı bir oran yazılsa da, örneğin enflasyon oranı, dövizdeki veya altın fiyatlarındaki yükseliş gibi, yine de 12 aylık tüketici fiyat endeksi kadar kira yükseltilebilir.

Konut sahibi daha yüksek artış istese de, sizin tüketici fiyat endeksine göre artırıp ödemelerinizi düzgün gerçekleştirmeniz yeterli olur. Sözleşmeyi ihlal etmez ve dolayısıyla bir tahliye nedeni ortaya çıkarmazsınız. 

Kiralıkkonutun yer aldığı bölgedeki ortalama kiralar yüzde 30 artsa da Temmuz 2021 itibariyle 12 aylık TÜFE ortalaması 15.15 olduğundan, kira da ancak bu kadar yükseltilebilir. Kiralayanın katlanacağı kanuni bir sonuç.

Ortalama kiralar TÜFE oranından daha az yükselse, bu durum kiracının aleyhine olmasına karşın, kiracı da buna katlanmakla yükümlü.

Sözleşmede yükselişe ilişkin hiçbir belirtilmemişti, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla hâkim tarafından, kiralananın durumuna dikkat edilerek hakkaniyete göre belirlenir. Artışa ilişkin sözleşmede bir şey belirtilmemişse, artış kararı hakim tarafından verilir.

Ama hakim de bu konu açısından serbet değil. On iki aylık TÜFE oranını geçen bir kira yükselişi kararı alamaz. Kiralar o bölgede TÜFE oranının iki katında yükselmiş olsa dahi. 

5 yıllık süreye dikkat

Diyelim ki 1 senelik kira sözleşmeniz bitmesine karşın konut sahibiyle anlaşıp çıkmadınız, oturmayı sürdürüyorsunuz. Kira sözleşmeniz belirsiz süreli duruma geldi. İşte senelik kira yükselişinizi TÜFE ortalamasına göre yapma hakkınız, 5 sene ile kısıtlı. Beşincisenenin bitiminde konut sahibi mahkemeye başvuuda bulunarak yeni kira yılında uygulanacak kira tutarını hakimin belirlemesini talep edebilir. Hâkim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alarak hakkaniyete uygun şekilde ayarlar.

Bu durumda; beş senenin sonunda kira artışı mahkeme kararı ile piyasa ortalamasına denk olacak şekilde artırılabilir. Sonrası? Sonra yine bir beş sene daha sadece TÜFE oranı kadar yükseltilebilir. 

Sonuçta devam eden kiralarda kira artışı sistemi şu şekilde işler; ilk beş sene, en fazla yıllık TÜFE ortalaması kadar yükseltilebilir. Sonrasında ise kira bedeli piyasa ortalamasından düşükse hakim kararıyla piyasa ortalamasına denk gelecek şekilde yükseltilebilir. Devam eden senelerde yine yalnızca TÜFE ortalaması kadar. Bu her senede bir yinelenebilir.

Konut sahibi beşinci senenin bitiminde mahkemeye başvuru yapıp kira yükselişi istemezse, yine TÜFE ortalaması kadar yükseliş yeterli olur.

Türkiye'de elverişli konut fiyatları tavan yaptı!

İstanbul'da konut kiraları en çok hangi ilçelerde arttı?

Yükselen kiralar fırsatçıları harekete geçirdi!

Kira fiyatlarındaki artış durdurulabilir mi?