Konut kredilerinde bundan sonra ne olacak?
Ev satın almak isteyenlere ihtiyaç duydukları kaynakların sağlanmasının konut finansmanının en temel hedefi olduğunu söyleyen Dünya gazetesi Köşe Yazarı Prof. Dr. Ali Hepşen, 21 Kasım tarihli yazısında konut kredilerine ilişkin bir yazı kaleme aldı. İşte o yazı...
Türkiye’ye konut finansmanına ilişkin sağlıklı bir çözüm oluşturulabilmesi konusunda 06 Mart 2007 tarih ve 26454 sayılı Resmî Gazete’de ‘5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine Yönelik Çeşitli Yasalarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiğini ve böylece, konut kredi yapıları tüketici kredilerinden ayrışarak farklı bir yasal düzenlemeye tabi olduğunu söyleyen Prof. Dr. Ali Hepşen, “Türkiye’de ilk konut kredisi kullanımının 1989’da başladığı düşünüldüğü zaman 400 milyar lirayı geçen bakiyenin önemli olduğu herkesçe kabul edilen bir gerçek. Üstelik bugün gelinen noktada özellikle konut kredilerinde vadelerin 10 yıla kadar yayıldığı ve 2,1 milyon kişinin konut kredi borçlusu olduğu görülüyor” dedi.
İşte Prof. Dr. Hepşen’in yazısının tamamı...
PEKİ BU KREDİLERİ KİM KULLANDI?
"Yukarıdaki soruya verebileceğimiz en net cevap, ücretli çalışan kişilerdir. Konut kredi kullanımlarında ücretli çalışan kişilerin payının yüzde 65 seviyelerinde olduğu söylenebilir. Çalışan maaşlarında yapılan düzenlemeler, bu kesimde gelir oynaklığının düşük olması ve bankaların kredi risk yönetimi bakımından bu kesime yönelmesi mutlaka oran üzerinde etkilidir.
Üstelik, bankalara konut kredi müracaatı yapanların ortalama kredi notunu son üç senelik süreçteki ortalamasının 1450 düzeyinde olduğu (en yüksek. kredi skoru 1900) görülmektedir. Bu kapsamda, düzenli gelir sağlayanların kullanımında olan bir kredi yapısından söz etmemiz yanlış olmayacaktır.
KONUT KREDİLERİNE İLİŞKİN SON RAKAMLAR
Hanehalkı finansal yükümlülüklerine göz atıldığı zaman eylül sonu itibariyle 445 milyar TL miktarına çıkan konut kredilerinin gayri safi yurt içi hasılaya (GSYİH) oranı yüzde 2,5 olarak karşımıza çıkıyor. Aynı zamanda konut kredilerinin 2012-2019 yılları arasında yaklaşık olarak yüzde 37 olan bireysel kredilerdeki payı, yüzde 21’in altına düştü.
Merkez Bankasınca yayımlanan son Finansal İstikrar Raporu'nda bu konuya yönelik önemli bir tespit de yer alıyor aslında: “Son dönemlerde Türkiye’de ev fiyatlarının yüksek seyri, konut kredilerinde makro ihtiyati politikaların sıkılaştırılması ve konut kredilerinin uzun süreli olması sebebiyle mevcut faiz seviyelerinin borç servisini yükseltmesi konut kredisi büyümesi hızını düşürüyor.
Bununla beraber, Türkiye’de konut kredilerinin gelişmiş ülke uygulamalarına nazaran daha kısa vadeli kullandırılması ve borcun sabit faizli yapısı yüzünden zaman içinde anapara borcun azalması gibi etkenlerde de konut kredisi/GSYİH oranının diğer ülke ortalamalarının altında kalmasına sebep oldu.”
KREDİLERE İLİŞKİN SON DÜZENLEME
‘Kredi Kullandırımına, Taksit ve Borç Ödemelerine İlişkin Düzenlemeler’ çerçevesinde 24 Ağustos’ta Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurumunca (BDDK) yapılan değişiklik doğrultusunda Bankaların Kredi İşlemlerine Yönelik Yönetmeliğin ‘Konut, taşıt ve tüketici kredilerine dair sınırlamalar’ başlıklı 12/A maddesi doğrultusunda, tüketicilere, konut edinmeleri için verilecek kredilerde azami kredi tutarının teminat olarak alınan evin değerine oranının; tüketicinin kendisinin, eşinin ya da 18 yaş altındaki çocuklarının sahip olduğu en az bir evin olması durumunda yüzde 75 azaltılarak uygulanmasına karar verilerek önemli bir kısıtlama getirilmişti.
Sonrasında ise, ev alımlarında kredi değer oranlarının indirilmesinin ve artan kredi faiz oranlarının etkisiyle 13 haftalık yıllıklandırılmış konut kredi büyümesi yüzde 10’un altına kadar indi. Yani konut kredileri durdu.
AMA ESAS SORU, PEKİ BUNDAN SONRASI NE OLACAK ŞEKLİNDE SORULMALI
Hâlihazırdaki aylık yüzde 3,5-yüzde 4,0 olan konut kredi faiz oranları, 2024’ün ilk yarısında da yüksek oranlarda kalmayı sürdürecek. Konut arzı artmadığı müddetçe (ki kısa vadede zor), ev fiyatlarındaki artış oranı düşebilir fakat fiyatların geri gelmesi zor.
Bu nedenle, yüksek konut fiyatları ve yüksek faiz ortamı birleşince oluşan yüksek taksitler, kişilerin harcanabilir gelirlerinde yüksek pay almayı sürdürecek. Kaçınılmaz son, kredi kullanımları daha da düşecek. Temelde son açıklanan TÜİK konut satış sayıları da bunu destekliyor. Ülke çapında ipotekli konut satışları ekimde 2022’nin aynı ayına göre yüzde 58,0 düştü.
Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı da yüzde 5,9 oldu. Konut kredisi kullanımları tarihsel ortalamasının da altında kaldı. Ancak konut satışlarında aynı ölçekte gerileme yok. Bu kapsamda, ücretli çalışanın borçlanarak ev alması hiçte kolay olmayacak. Öte yandan, muhtemel bir konut kredi kampanyası ne yazık ki konut fiyatlarını yukarı taşımayı sürdürecek ve borçlanarak erişilebilirlik daha da problemli hale gelecek."
Binalarda hasar kaydı bilmecesi sürüyor! Önce az, sonra ağır hasarlı raporu verildi!
