Konut kredisi faizleri ilerleyen dönemlerde ne olacak?
Pandemi döneminde bankalar tarafından verilen uygun konut kredileriyle sektör yılı rekorla kapattı. Yeni yılda ev sahibi olacak vatandaşlar konut kredi oranlarında düşüş olup olmayacağını merak ediyor.
Geçtiğimiz sene bankalar ve hükümet tarafından verilen konut kredilerindeki kampanyalar ile konut sektörüne sihirli el değmiş oldu. Dünya Gazetesi köşe yazarlarından Servet Yıldırım bugunkü köşe yazısında konut kredisinde güncel durumu kaleme aldı. İşte Yıldırım'ın o yazısı...
Geçen yıl dünyada birçok hükümet genişletici para ve maliye politikaları izledi. Batıda bu politikalar daha çok merkez bankaları ve hükümet bütçeler üzerinden yapıldı. Biz de ise ağırlıklı olarak kamu bankaları üzerinden gerçekleştirildi. Sonuçta kamu bankalarının bilançoları hızla kabardı. Bazı kamu bankalarının aktiflerindeki artış oranı yüzde 50’ye vardı. Sözü edilen yüzde 50’lik artış miktar olarak yaklaşık orta ölçekli özel bir bankanın toplam aktif büyüklüğü kadardı. “Krediler artsın” diye bir yandan bilançosu güçlü olan şirketlere neredeyse zorla krediler verildi. Bazı şirketler aldıkları kredileri yatırımda kullanmak yerine mevduat yapmak durumunda kaldılar.
Bu kredi furyasında bir yandan da hızla aşağı çekilen faiz oranlarından konut kredileri verildi. Konut sektörünün ciddi sıkıntıda olduğu, özellikle markalı konutlarda satılamayan konut stokunun kabardığı bir dönemde adeta sihirli bir değnekle sektöre dokunuldu.
Aslında konut kredisi bankalar için tercih edilebilir bir alan, çünkü sorunlu kredi oranı bireysel kredilerde diğer kredilerden çok daha düşük. Konut kredilerinin tamamı teminatlı ve tahsilat riski düşük krediler. Öte yandan konut talebi ise faize karşı oldukça duyarlıdır. Konut kredi faizleri ne zaman yüzde 1’in altına inse talep hızla canlanır. Yüzde 0.80’nin altına geldiğinde ise patlar. Bu defa da kamu bankaları çok daha cömert davranıp 0.65’e kadar çektikleri için konut talebi canlanmak bir yana, bir roket gibi fırladı. Uzun süredir konut almak için bekleyenler hemen harekete geçtiler; herhangi bir konut alma planı olmayanlar ise “bu fırsat kaçmaz” diyerek önce krediye koştular, sonra konut aldılar. Binlerce kişi hayatlarında ilk defa konut kredisi kullandı.
Sonuçta konut satışları arttı, rekorlar kırıldı. Benzer bir hareket 2018’de de olmuştu ama bu defa indirimin ve desteğin boyutu çok daha büyük olduğu için artışın boyutu da yüksekti. Örneğin geçen yılın Temmuz ayında ipotekli konut satışı bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 900 artarak 130,721 ile tüm zamanların gördüğü aylık en yüksek düzeye ulaştı. 2020 yılının tamamında ise yüzde 11.2’lik artışla 1,5 milyon adede ulaştı ki, bu seviye de yıllık bazda bir rekordu. Geçen yıl konut kredileri ile desteklenen ipotekli konut satışındaki artış ise yüzde 72’yi aşmıştı. Dopingli artış dedikleri buydu. Nitekim bu hafta açıklanan ocak rakamlarındaki düşüş bunu gösteriyor. Geçen yılki kredi destekli canlanmanın ardından kamu bankaları kredi musluklarını kısıp, faizler yükselince Türkiye genelinde konut satışları 2020 Ocak ayına göre yüzde 38 azaldı. İpotekli satışlardaki düşüş ise yüzde 75’i buldu. Önümüzdeki aylarda da buna benzer oranları görmeye devam edebiliriz.
Merkez Bankası Başkanı Naci Ağbal faizlerde indirimin uzun bir süre gündeme alınmasının mümkün olmadığını, çünkü erken yapılacak bir indirimin enflasyonun tekrar yükselmesine yol açacağını söylemiş ve “Bu nedenle yüzde 5 hedefini sağlayana kadar sabırlı olacağız” demişti. Bu demektir ki konut yapıp satanlar da bir süre sabretmek zorunda kalacaklar.
Faiz indirimi ile artan konut satışları konut stokunu eritmek için fırsattı. Aslında etkili de oldu. Yeni projelerin başlayabilmesi için bitmiş ama satılamamış konut stokunun erimesi gerekiyordu. Bu da bir ölçüde gerçekleşti. Raflarda bekletilen konut projelerinin 2020 ikinci yarısından itibaren başlatıldığı görülüyor. Ancak burada sektörü bekleyen tehlike tekrar stokların birikmesi olacaktır. Herkes biliyor ki, konut kredi faizleri aylık yüzde 1’in üzerine çıkınca piyasa durmasa da durgunlaşıyor. Merkez Bankası faizleri aşağı çekmedikçe ve genel faiz oranları yüksek seviyede seyrettikçe konut kredi faizleri de yüksek kalmaya devam edecektir. Böylesi bir tabloda canlanma için dışarıdan yabancı talebinin gelmesi lazım, ama o yönde de güçlü sinyaller pandeminin de etkisiyle henüz yok.
