Konut kredisinde stoklar eriyor, faizler el yakıyor!
Faizdeki rekor artış ve erişimin zorlaşmasıyla beraber konut kredisi stoku erimeye başladı. Konut satışları tarihi dip seviyelere indi. En sert düşüş krediyle alınan konutlarda. Baskılanan talep nedeniyle satışların düşmesine karşın artan maliyetler sebebiyle ev fiyatları yüksek seviyesini koruyor.
Konut sektörü; yüksek kredi faizleri ve miktar kısıtı, inşaat maliyetlerine bağlı yüksek konut fiyatları ve seçimin ardından bekleyişi biçimdeki üçlü kıskaçta, Durgunluğun gün geçtikçe derinleştiği bir süreç yaşıyor. Bu yıl mayıs seçimlerinden sonra artışa geçen kredi faizleri astronomik seviyelere gelirken, kredi ile alınan (ipotekli) konutlar başta olmak üzere satışlar hızla geriliyor. Yeni kredilendirmenin adeta durma noktasına gelmesi ile beraber bankaların konut kredisi stoku eriyor.
‘Sıkı para’ biçimindeki temel politikasını duyuran yeni ekonomi yönetiminin dış kaynak akışı sağlama ve ekonomide dengeleri kurma kapsamındaki çabalarının artarak sürdüğü bu süreçte, konut fiyatları ve kredi taksitlerinin artışı konut talebini baskılıyor. Konut sektöründe; bankacılık sektörünün kredilendirme, inşaat piyasasının fiyat politikası, alım gücü olan vatandaşların da alım konusunda seçim sonrası için ‘bekle gör’ yaklaşımında olduğu ifade ediliyor.
AYLIK SATIŞLAR DİPLERDE
Dünya gazetesinden Naki Bakır’ın haberine göre, toplam konut satışları ekimde 2022’nin aynı ayına göre yüzde 8,7 düşüşle 93 bin 761’e gerilerken, bunun içinde kredi ile satın alınan (ipotekli) evlerin sayısı yüzde 58 azalışla yalnızca 5 bin 577 adette kaldı. Tarihi dip seviyelerden birini göre ipotekli satışların toplamdaki payı da yüzde 5,9 seviyesine kadar düştü.
2022’nin ilk 10 ayında 241 bin 869 olan ipotekli konut satış adedi 2023’te aynı dönemde 166 bin 461’le bunun yüzde 31,2 altında kaldı. Toplam satışlar da 10 aylık dönemler itibarıyla yüzde 14,3 düşüşle beraber 993 bin 835’e geriledi. Toplam satışlarda 2022’de yüzde 20,9 olan ipoteklilerin payı bu yıl yüzde 16,7 seviyesine indi.
FAİZLER EL YAKIYOR
Konut sektöründeki daralmada etkili olan ipotekli satışlardaki sert düşüşte en etkin rolü konut kredisi faizlerinin son zamanlarda hızla yükselmesi oynadı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre, seçim ayı mayısta yüzde 20’nin altındaki sektör ortalamasında konut kredisi yıllık faiz oranı, genel faizlerde artış sürecinde 17 Kasım itibarıyla yüzde 42,37 ile rekor kırdı.
En düşük faizi uygulayan kamu bankalarından 10 sene (120 ay) vadeli 1 milyon TL’lik konut kredisi kullanan birinin bile ayda 38-39 bin TL taksit ödemesi gerekiyor. 1 milyon TL’lik kredinin dönem sonundaki toplam geri ödemesi 5 milyon TL’yi buluyor. Özel bankalarda bu oran ve tutarlar çok daha yüksek seviyelerde yer alıyor. Bu kredi şartları, mevcut gelir seviyeleri dolayısıyla kredi kullanabileceklerin sayısını son derece sınırlıyor.
KONUT KREDİSİ STOKU ERİYOR
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu’nun (BDDK) paylaştığı bilgilere göre bankaların toplam konut kredisi stoku, yeni kullandırımların rutin geri ödemelerin de altında olması nedeniyle özellikle eylülden bu yana sürekli azalıyor. Geçen yılın sonunda 360,2 milyar lira olan konut kredisi hacmi, 2023’te 25 Ağustos haftasında 447 milyar TL’ye ulaştıktan sonra, izleyen tüm haftalarda düşerek 17 Kasım itibarıyla 441 milyar TL’ye indi. Yılbaşından bu tarihe kadar olan süreçte konut kredisi hacmi nominal bazda yalnızca yüzde 22,5 bir artış kaydetti.
Ocak-ekim aylarında TÜFE bazında enflasyonun yüzde 55 seviyesinde olduğu ve kasım ayı da göz önüne alındığında bu, konut kredilerinde reel bazda ciddi bir daralma demek.
Krediye erişim güçlüğü ve diğer etkenlerin etkisiyle konut piyasası hızla daralırken, ev fiyatlarında pandemi ile başlayan, yabancı sığınmacılarla hızlanan, 2023’te şubat depremleri ile de tetiklenen artış trendi devam ediyor.
TCMB’nin ‘Konut Fiyat Endeksi’nin en son açıklanan verisine göre ülke çapında konut fiyatları eylül ayında önceki aya göre yüzde 4,3, ocak-eylül aylarında yüzde 64,2, son 1 senede nominal olarak yüzde 89,2 oranında arttı. Ev fiyatlarında yıllık reel olarak ise yüzde 17,8 olarak gerçekleşti. Konut fiyatlarında pandemi öncesi olan 2019 sonundan bu yana meydana gelen kümülatif artış ise yüzde 815’i buldu.
Yani konut fiyatı o tarihtekinin 9,2 katına çıktı. Eylül ayı sonu itibarıyla ‘konut birim fiyatı’, ülke ortalamasında 29 bin 110,4 metrekare/ TL düzeyinde bulunuyor. Birim fiyat İstanbul’da 43 bin 669,2, Ankara’da 22 bin 202,2 ve İzmir’de 33 bin 54,7 metrekare/TL düzeyinde. Buna göre 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı İstanbul’da 4 milyon 367 bin lira, Ankara’da 2 milyon 220 bin lira, İzmir’de 3 milyon 305 bin lira ve Türkiye ortalamasında 2 milyon 911 bin lira. Ev fiyatlarında bir yıl öncesine göre en yüksek artış yüzde 96,2 ile Ankara’da yaşandı. Bu oran İzmir’de yüzde 76,2, İstanbul’da yüzde 70 olarak gerçekleşti.
‘Depremzedelere kira yardımı kalıcı konutlara kadar devam etmeli’
Demirören’in borcuna karşılık devrettiği villalarına mahkemeden ‘mühürle’ kararı çıktı!
