Konut satışında rekor kırıldı ama vatandaş alım için hala temkinli!

Konut satışının aralıkta da, geçen yılın tümünde de rekor kırması normal. Andak vatandaş, konut almakta hâlâ temkinli. İşte Dünya gazetesi yazarı Alaattin Aktaş'ın analiz yazısı...

Konut satışının aralıkta da. geçen yılın tümünde de rekor kırması normal. Ama buna bakıp her şeyin çok iyi gittiğini sanmamız yanlış olur. İpotekli konut satışı 2014'e göre artmakla birlikte hala 2013'ün altında. Ayrıca, geçen yıl ilk ve ikinci yarı olarak değerlendirildiğinde ipotekli satışın gerileme eğilimi içinde olduğu dikkati çekiyor. Vatandaş, konut almakta, hele hele ipotek tesisi yoluyla konut almakta hala temkinli. 

Konut satışı geçen yıl aralıkta 143 bin adede ulaştı ve aylık bazda rekor kırıldı. Bir başka rekor da yaklaşık 1.3 milyon adetle 2015'in tümünde satılan konutlara ilişkindi. Aralık ayındaki satış 2014'ün aynı ayındaki satışa göre yüzde 5.9 arttı; yıllık satıştaki artışın oranı ise yüzde 10.6 olarak gerçekleşti. 

Konut satışının aralık aylarında rekor düzeye ulaştığı büinen bir durum. Dolayısıyla aralıkta şimdiye kadarki en yüksek satışın gerçekleşmiş olmasmda şaşüacak bir yön yok. 

Genel bir yaklaşımla konut satışının düzeyine ve önceki yıla göre sağlanan artışa bakarak işlerin fena gitmediğini söylemek mümkün. Ama sektörün bir dizi sorunla hala boğuşmak durumunda olduğu da ortada. 

Konut arz-talebine ilişkin çok sağlıklı verilere sahip olmadığımız bir gerçek. Konut arzını ortaya koyan yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgeleri hem üçer aylık dönemler itibariyle açıklanıyor, hem de daha geriden geliyor. Dolayısıyla talebin hangi düzeyde oluştuğunu görüyoruz, ama arz konusunda henüz 2015'in tümüne ilişkin verilere sahip değiliz. 

Kaldı ki, temel bir değerlendirme hatasına düşmekten de kendimizi alıkoyamıyoruz. Toplam konut satışının düzeyi de önemli ama asıl izlenmesi gereken veri ilk satışlar. Hep altını çizdik; 20 yıllık, 30 yıllık bir konutun bu süre içinde birkaç kez el değiştirmesi ve örneğin geçen yıl bir kez daha alım satıma konu olması konut satış istatistiği anlamında bir şey ifade edebilir ama bunun inşaat sektörüne doğrudan bir katkısı yoktur. O yüzden de bakılması gereken ilk satışların düzeyidir. 

Yüzde 46'sı ilk satış 

Geçen yılın tümündeki konut satışının yaklaşık 1.3 milyon adet olduğunu belirttik. Bu konutların yaklaşık 600 bini ilk satıştan oluşuyor. Yani ilk satışın payı yüzde 46 düzeyinde. 

Önceki iki yıla bakıyoruz; oran neredeyse aynı. İlk satışların geçen yılki toplam satışta yüzde 46.4 olan payı, 2014 yüında yüzde 46.5,2013 yılında yüzde 45.7 düzeyinde gerçekleşmişti. 

Tablo çok açık; ilk satışları artırmakta zorlanıyoruz. İkinci el satışlar da sektörde bir canlılığa işaret ve bu satışların özellikle yan sanayiyi destekleyen bir jkjnü var tabii ki ama asıl olan ilk satışlar.

İpotekli alımdan kaçış

Geçen yılın tümünde ipotekli olarak gerçekleştirilen ilk alımlar (ya da satışlar) 192 bin düzeyinde oluştu. 2014 yılına göre yüzde 12 artış var. Ancak, ipotek tesisiyle gerçekleşen ilk satışlar 2014'e göre artmakla birlikte 2013 yılındaki düzeyi henüz yakalayabilmiş değil. Ayrıca, son iki yıl dönemsel olarak değerlendirildiğinde vatandaşın ipotek tesisi yoluyla konut edinmeye giderek soğuk baktığı gözleniyor. 

Geçen yılın ilk yarısında ipotekli alımlar 102 bin düzeyinde gerçekleşti ve önceki yılın aynı dönemindeki 74 bine göre yaklaşık yüzde 38'lik bir artış sağlandı. Ama ne olduysa oldu ve ikinci yarıda rüzgar tersine döndü, vatandaş ipotek tesisine soğuk bakmaya başladı. İlk yarıda yüzde 38 artan ipotekli ilk konut alımı, ikinci yarıda yüzde 8 azaldı. 2014 yüının ilk yarısında 98 bin olan ipotekli ilk satışlar, geçen yü aynı dönemde 90 binde kaldı. 

İlk ve ikinci yanlar itibariyle harekete bakarsak ilginç bir eğilim ortaya çıkıyor. 2014'ün ilk ve ikinci yarısında ipotekli ilk satış 74 binden 98 bine çıkmıştı. Geçen yıl ise 102 binden 90 bine gerüedi. Yani tam ters yönlü bir hareket yaşandı. 

Vatandaş ipotek tesisinden niye kaçınma eğilimi içine girer ki... 

Kredi faizleri yüksek bulunmuyor ve gelecekle ilgili pek kaygı yaşanmıyor olsa, neden ipotekle uzun vadeli borçlanılarak konut alınmasın... Bundan kaçınıldığına göre demek ki bir takım sorunlarımız var. 

Vatandaş yüksek bulduğu kredi faiz oranlarının düşeceğini umuyor olabilir. Bir başka olasılık, konuttaki bu fiyat düzeyi yüksek bulunuyor ve bu düzeyden alım yapmaktan kaçınılıyordur. Hele hele bu iki olumsuz düşünce, yani "yüksek faiz ve yüksek fiyat düşüncesi yan yana gelmişse, kaçınma daha da belirginleşir. Bir süre sonra hem konut fiyatlarının düşeceği, hem faizlerin gerileyeceği bekleniyorsa niye şimdi ipotek tesisi yoluyla büyük bir yükün altına girilmek istensin ki... 

Alaattin Aktaş / Dünya