Konut sektörü ABD'de patladı ticari emlakta bombanın pimini İngiltere çekebilir

ABD emlak sektöründe yaşanan çalkantılar bir süredir tüm dünya piyasalarının gidişatını etkiliyor. Konut piyasasındaki yavaşlama ve kriz sinyallerine rağmen şu ana kadar emlak piyasası içinde krizden etkilenmeyen tek taraf ticari emlaklar oldu. Konut sektöründeki krizle bu piyasadan yangından kaçar gibi çıkan küresel yatırımcı ticari emlağa yöneldi. Hatta uzmanlar konut sektöründeki krizin ticari emlağa sıçramadığını ve bu alanda yatırıma devam edilebileceği yönünde yorumlar yaptı. Ancak üzerinden yalnızca bir kaç ay geçtiği halde ticari emlak piyasasında ve bu piyasaya dayalı tahvillerde de kriz emareleri hissedilmeye başlandı. Son 15 yıl boyunca en fazla satan perakende yatırım aracı olan ticari emlak piyasasına dayalı tahviller hızla değer kaybetmeye başladı. Bunun en fazla hissediliği piyasa ise İngiltere. İngiltere'nin önde gelen ticari emlak fonları, ticari emlakların fiyatlarında görülen düşüşlerle birlikte iyice değer kaybetmeye başladı. Kimi mortgage şirketleri ellerindeki ticari emlak fonlarının değerleri yüzde 3'e kadar değer kaybetti. Ticari emlak piyasasındaki fiyat hareketlerini izleyen IPD endeksinin Ağustos ayındaki getiri oranı ise sıfır oldu. Endeks pozitif bir rakama en son 15 yıl önce ulaşamamıştı. Bu nedenle de İngiltere'de ticari emlak piyasasının 1992 yılından bu yana bu kadar aşağı yönlü bir iniş yaşamadığı belirtiliyor. Moneyweek'de yer alan habere göre ise ticari emlağa olan ilgi, üst üste zararın yaşandığı bankacılık sektöründen daha kötü sinyaller gelmesi halinde azalabilir. Ticari emlak arzının son 20 yılın zirvesine çıktığı bir dönemde azalan talep ise piyasanın ciddi bir çöküş yaşaması için yeterli olur. Son 3 yıldır getirisi yüzde 18 ila yüzde 20 seviyelerinde olan İngiltere emlak sektöründe getirinin orta vadede yüzde 5 ila 8 seviyelerine inmesi bekleniyor.

Yatırımcı analistlerin krizin ticari emlak piyasasını etkilemediği yorumları ile konut sektöründe aldığı yarayı ticari emlağa kaçarak kapatmaya çalışmıştı. Ancak ticari emlak piyasasına dayalı varlık piyasasının (CMBS) subprime tipi konut piyasasına dayalı tahvillerde yaşanan çalkantının kurbanı olduğunu söyleyen analistler artık kelepir satışların ve not indirimlerinin giderek daha fazla varlık sınıfını vurmaya başladığını savunuyor. CMBS piyasasındaki sorunların kayda değer olduğunu yazan Financial Times, kısa süre önceye kadar ticari emlak fiyatlarının yukarıda seyrettiğini, bu piyasada alınan mortgage kredilerinin geri ödemelerinde yaşanan gecikmelerin ve batık kredi oranlarının ise halen konut piyasasının altında olduğunu belirtti. Ağustos'da ABD konut piyasasında yaşanan çalkantı sonrası eylül ayı başında Referans'a konuşan Moody's emlak finansmanı direktörü John Kriz, konut sektöründeki çöküşün ticari emlağa yaradığını, ofis binalarından alışveriş merkezleri ve otellere kadar bir çok ticari gayrimenkulün halen iyi getiri sağladığını belirtmişti.

Hafta içinde İngiltere Merkez Bankası tarafından yayımlanan ve "Gelişmiş piyasalarda ticari emlak ve kredi piyasalarının darbe alabileceği" yönünde uyarılar içeren rapor mortgage krizinin güvenli zannedilen ticari emlağa da sıçradığı şeklinde algılanıyor. BOE 6 ayda bir yayımlanan "Finansal İstikrar" raporunda gelişmiş ekonomilerin özellikle ticari emlak piyasasında yaşanması beklenen düzeltme benzeri şoklara karşı kırılgan olduğunu belirtti. Banka, raporunda ABD'deki büyümede sert bir yavaşlama görülürse varlık fiyatlarında yeniden düşüş yaşanacağına dikkat çekti. Moneyweek'e konuşan Capital Economics analistlerinden Kelvin Davidson'a göre BOE'nin bu seferki raporundaki uyarı tonu hiç olmadığı kadar sert.

İngiltere'de ticari emlak piyasasını takip eden Royal Institution of Chartered Surveyors'ın (RICS) yayınladığı 2007-2008 ticari emlak piyasası tahminleri raporuna göre ise, bu sene ticari emlak piyasasındaki yatırımcı geliri yarıdan fazla azalarak yüzde 8'e gerileyecek, 2008'de ise gelir oranı yüzde 5'lere kadar düşecek. Buna karşılık kira gelirleri piyasada sert bir çakılma yaşanmasına engel olacak. 2007'nin ilk altı aylık döneminde ticari emlak piyasasına yapılan yatırımlarda ilk yavaşlama sinyallerinin alınmaya başlandığını yazan rapor, bu piyasanın getirisinin daha likit olan yatırım araçlarının getirilerinin altına düşmeye başladığını kaydetti. Bir yıl önce ticari emlağa dayalı yatırım araçlarına yapılan yatırım 27 milyar sterlin olurken, bu rakam bu yıl 23 milyar sterline geriledi. İngiltere'de faizlerin yüzde 6'ya yaklaşarak son 6 yılın en yüksek seviyesine çıkması ile birlikte bir çok piyasa uzmanı ticari emlak piyasasının bir düzeltmeye doğru gittiği uyarısında bulunmaya başladı. Raporda ayrıca İngiltere ticari emlak sektörüne ilişkin risk iştahının aniden tersine dönmeye başladığı da vurgulanıyor.

Mortgage krizi sonrası borçlusunu kaybetmek istemeyen kreditörler ticari emlak kredilerinde faizleri düşürünce, ticari emlak için alınan bu kredilere yığılma oldu. Alışveriş merkezinden, iş yerine kadar bir çok gayrimenkul tipinin bulunduğu ticari emlak piyasası ise böylece aşırı borç altına girmeye başladı. Financial Times'da yer alan bir habere göre ise ticari emlak piyasasına dayalı borç piyasasının getirilerinde yaşanan düşüş, son yıllarda agresif satın almaları ile tanınan girişim sermayesi şirketlerinin anlaşmalarını da vurmaya başladı. Ünlü girişim sermayesi şirketi Carlyle'ın hemşirelik hizmetleri veren Manor Care şirketini 6,3 milyar dolara alımının iptal olmasının da Carlyle'ın yatırımının bulunduğu ticari emlak piyasasına dayalı tahvillerdeki değer düşüşünden kaynaklandığı belirtiliyor. (DERLEME)

SILA ÖZÇELİK/REFERANS