Konut sektörü neden kurtarılmak isteniyor?

Oda TV yazarlarından Ahmet Müfit, konut/gayrimenkul sektörünün neden kurtarılmak istendiğini kaleme aldı. İşte o yazı;

İnşaat şirketlerinin elinde kalmış olan konutların, kurulacak bir fon üzerinden menkulleştirilerek, sermaye piyasaları üzerinden pazarlanmasını ve inşaat şirketlerinin üzerindeki finansman baskısının azaltılmasını öngören plan, “piyasaları derinleştirmek” gerekçesiyle söylemden gerçeğe dönüşürken, “ilgililer” tarafından açıklanan bu gerekçe, kamuoyu tarafından pek de ikna edici bulunmadı. Kamuya yansıyan bilgilerden anlaşıldığı kadarıyla, geçmişi yaklaşık 4 ay öncesine dayanan ve toplam konut satışları içerisinde hayli düşmüş olan yeni konut satışlarının payının artmasını sağlayacağı düşünülerek hazırlandığı belirtilen söz konusu planın içeriği, geçen zaman içerisinde, başlanılan noktaya göre oldukça değişmiş, planın uygulanması sürecinde kamunun rolü ve sorumluluğu artırılmış durumda.

Gelişmeler böyle olunca, yıllarca ekonomimizin itici gücü olduğu söylenen konut/gayrimenkul sektörü, ne oldu da kurtarılmaya muhtaç duruma düştü, niçin kamunun hukuken ve maddi olarak zorlanmayı göze alarak bu sektörü kurtarması gerekiyor, diye düşünmeden edemiyor insan.

Akla gelen birinci soruyla, yani “Konut sektörü neden kurtarılmaya muhtaç duruma geldi?” sorusuyla başlayalım. Bugünden geriye bakıldığında, kurtarılmaya muhtaç duruma gelme sürecinin, AKP iktidarının ilk günlerinde, 1999 Marmara depreminin acıları henüz çok tazeyken, deprem korkusu ve hiçbir araştırmaya dayanmayan konut ihtiyacı tahminlerine dayalı olarak  TOKİ  ve belediyeler eliyle uygulamaya konulan “Konut Seferberliği” ile başladığını söylemek mümkün.

Konut seferberliği için gerekli talebi/müşteriyi, Kentsel Dönüşüm amaçlı mevzuat düzenlemelerini yaparak kolayca bulacağını düşünen iktidar, dönüşüm için gerekli kaynak sorununu da ipotekli konut finansman sisteminin (mortgage) hukuki altyapısını oluşturan 5582 sayılı “Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile çözdüğünü düşündü. Bankaların ve bu işten büyük paralar kazanacağını düşünen inşaat şirketlerinin içten destekleriyle yürürlüğe konan plan, ciddi boyutlu reklam kampanyaları ve özellikle finans medyası kanalıyla yapılan algı operasyonlarıyla hızla uygulamaya konuldu. 

Toplum olarak konut seferberliğinin keyfini sürdüğümüz, bugün aldığımız konutu ertesi gün daha yüksek bir bedelle elden çıkarabildiğimiz, bankaların kredi vermek için sokakta adam peşinde koştuğu o günlerde, toplumun çok büyük bir çoğunluğu -muhalefet partileri de dahil olmak üzere- “Bu mucize nasıl gerçekleşiyor? Sonu ne olur bu gidişin?” diye sormadı. Konut arzı, vatandaşın alım gücünü, konut ihtiyacının niteliğini ve tabii ki ekonomin dış kaynağa/borca bağımlılığının orta ve uzun vadede ekonominin genelinde yaratacağı kırılganlığı dikkate alınmaksızın ve çok ciddi kamusal teşviklerle coşturuldu. En büyük sanayiciler dahi müteahhitliğe soyundu, gayrimenkul sektörüne girme kararı aldı.

Piyasacıların televizyonlarda “şimdi konut almanın tam zamanı” diye ahkam kestiği, yeni konut ve ucuz kredi reklamlarının medyayı doldurduğu o günlerde, gerek hane halklarının gerekse şirketlerin borçlandırılmasına dayalı bu uygulamanın, sistemi destekleyenler açısından dahi sürdürülebilir olmadığını söyleyen, başta konut almaya yönlendirilen sıradan vatandaşlar olmak üzere, konut ve bankacılık sektörleri üzerinde neden olacağı tahribata dikkat çeken, benim de aralarında olduğum az sayıda karşı duruş, çok fazla ilgi görmedi.  (Konuyla ilgili olarak, 2006 yılından itibaren yazmış olduğum yazıların bir kısmının linkler, kaynakça içerisinde paylaşılmıştır)

SESLENDİRİLEN UYARILARI GÖRMEZDEN GELMESİNE NEDEN OLDU

2008 tarihli ABD mortgage krizi, özellikle finansman yönüyle, iktidarın Konut Seferberliği Projesi’nin geleceği ile ilgili olarak ciddi kaygılara neden olduysa da, ABD’yi yönetenler, genel beklentinin tam tersi şekilde, krizi parasal genişlemeye giderek ve faizleri düşürerek halletmeyi seçince, bu kaygı gerçeğe dönüşmedi. Bizim gibi ülkelere giden para azalacağına bollaştı. Paranın bollaşması, krizin  “teğet geçmesini” sağlarken, konut seferberliğinin artan bir yoğunlukla devam ettirilmesini de olanaklı kıldı. Olanaklı kıldı kılmasına, ancak konut sektörünün de başat aktörlerinden olduğu, dış kaynağa/borca ve ithalata dayalı ekonomik büyümenin, finans/bankacılık sistemini de ciddi şekilde etkileyen cari dengeyi bozucu etkisi de ortaya çıkmakta gecikmedi. (Eş zamanlı olarak, Merkez Bankası yönetimi ve hükümet yetkilileri arasında yaşanmaya başlayan kredi hacmi ve faiz tartışmaları, Ali Babacan ve Zafer Çağlayan arasında yaşanan fren-gaz polemiği ve finanse edildiği sürece cari açığın sorun olmayacağını söyleyen çokbilmiş piyasacı takımı umarım herkesin hatırındadır)

Sorunun daha geniş bir kesim tarafından dikkate alınır olması, ABD Merkez Bankası’nın parasal genişlemeyi durdurması ve 2013 yılı başından itibaren faiz artırımını ciddi bir şekilde telaffuz etmesiyle, yani bol ve ucuz borçlanmanın sonuna gelindiğini açıklamasıyla oldu. Ancak para/borç akışının halen devam ediyor olması, içeride ve dışarıda çok önemli siyasi gelişmelerin yaşandığı o dönemde, siyaset kurumunun bir kez daha ve bu kez kendi içerisinden de seslendirilen uyarıları görmezden gelmesine neden oldu.

Biz borç parayla tüketip, normal koşullarda gücümüzün yetmeyeceği konutları alıp, içlerini yeni eşyalarla döşedikçe, kent dışındaki yeni evlerimize ulaşmak için yeni araçlara ihtiyaç duyup, “ucuz kredi” olanaklarıyla arabalarımızı da hemen alıverince ekonomimiz büyüdü. Borcumuz arttıkça daha çok borca ihtiyaç duyduk. ABD Merkez Bankasının, parasal genişlemeyi sonlandırıp faiz artışlarına başlaması dahi hızımızı kesmeye yetmediği gibi, 2017 yılının üçüncü çeyreğinde, günümüzden yalnızca 1,5 yıldan az bir süre önce yüzde 11,1 büyüyerek, rekor büyüme rakamlarına ulaşıldı. Ancak, bu müstesna başarının, kazan kazan döneminin sonunun başlangıcı olduğu kısa sürede ortaya çıktı.  Sistem teklemeye başladı. Para bulmak, borçlanmayı sürdürmek, mevcut borçları döndürmek oldukça zor hale geldi. Bulunabilen paranın maliyeti, ithalata bağımlı ekonominin altından kolayca kalkamayacağı boyutlara ulaştı, büyümeyi sürdürmek zorlaştı.

BORÇ PARANIN BOL VE UCUZ OLDUĞU DÖNEM BİTTİ

Sonuç olarak, bir zamanlar -yani borç paranın bol ve ucuz bulunduğu dönemde- kolayca üreten ve ürettikleri gayrimenkulleri kolayca satabilen inşaat şirketleri, şimdilerde ucuz borç paranın ve ne yapsak satıyoruz anlayışının etkisiyle ihtiyacın çok ötesinde gerçekleşen konut arzının sonucu olan gayrimenkul stokunu, borçlarını döndürmelerine yetecek hızda tüketemez hale gelmiş durumda.

Tüketimin arzın hızına yetişememesinin, arz edilen malın fiyatında aşağı yönlü baskı yaratacağı ise sanırım hepimizin malumu. Hal böyle olunca, Merkez Bankası ve özel bir şirket tarafından her ay açıklanan gayrimenkul fiyat endekslerinden de kolayca izlenebildiği gibi, bu koşullarda en istenmeyecek şey olan konut fiyatlarında reel olarak gerilemenin yolu da açılmış oldu.(*)

Sektör neden bu duruma geldi sorusunun yanıtı sanırım biraz uzun oldu. Ancak nedeni anlatırken “konut sektörü niçin kurtarılmak isteniyor?” sorusunun yanıtına esas oluşturacak oldukça çok başlığa da değinmiş, sorunun konut/gayrimenkul sektörü ile finans sektörü arasındaki çok yönlü ve oldukça hacimli ilişki ile bağlantıyı, sanırım net bir şekilde ortaya koymuş olduk.  Son olarak ilave edilmesi gereken husus, bu bağlantının, konut/gayrimenkul fiyatlarındaki reel gerilemenin krediler karşılığı alınan ipoteklerin değerlerinde neden olduğu/olacağı aşınmanın bilançolara etkisi dikkate alınmaksızın, yalnızca takibe düşen krediler konusuyla anlamlandırılamayacağı.