Konut sektöründe 2019 nasıl geçiyor?
GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin,konut sektöründe gelinen son noktayı değerlendirdi. Yetgin, “Bu süreç, ders alma ve daha çok çalışarak geleceğe hazırlanma dönemidir'' diye konuştu.
Türkiye genelinde konut satışları 2019 Haziran ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 48,6 oranında azalarak 61 bin 355 oldu. Verilerin açıklanmaya başlandığı 2013 yılından bu yana konut sektörü ilk kez bu kadar büyük kan kaybetti. Yıl geneline bakıldığında da benzer bir durum söz konusu. 2018’de Türkiye genelinde 1 milyon 375 bin 398 adet konut el değiştirdi. Bu sayı 2017’de 1 milyon 409 bin 314 olarak gerçekleşmişti.
2019 sonunda ise 1 milyon civarında konutun el değiştireceği düşünülüyor. Kısaca konut satışlarında ekonominin gidişatına paralel olarak istikrarlı bir gerileme söz konusu. GYODER Başkanı Doç. Dr. Feyzullah Yetgin, “Bu süreç, ders alma ve daha çok çalışarak geleceğe hazırlanma dönemidir. Biliyoruz ki bu dönem kalıcı değil, geçici” diyor. Capital Dergisi'nden Aslı Sözbilir Yetgin ile konut sektöründeki güncel sorunları ve sektörün geleceğini konuştu.
1- Konut sektörü 2018'i nasıl geçirdi?
2018 yılında Türkiye genelinde 1 milyon 375 bin 398 adet konut el değiştirdi. Bu sayı 2017’de 1 milyon 409 bin 314 olarak gerçekleşmişti. Yaşanan ekonomik dalgalanmalara rağmen, 2018 yılı konut satışları 2017’ye oranla sadece yüzde 2,4 azaldı. 2018 yılında konut kredisi faiz oranlarındaki artış ev sahibi olmak isteyenleri olumsuz etkiledi. Faiz artışı nedeniyle sektörde senetli satışlar ağırlık kazandı. Geliştirici firmaların, kampanyaların yanı sıra alıcılara kendi finansman modelleriyle faizsiz uzun vadeli seçenekler sunması da senetli satışların artmasında etkili oldu. 2018’de, gayrimenkul sektöründe canlanmanın en yoğun olduğu alan yabancı yatırımcıya yapılan satışlar oldu. Yabancıya satış, aylık bazda 6 bin adede kadar yükseldi. 2018 yaklaşık 6 milyar dolar seviyesinde satış rakamıyla tamamlandı.
2- 2019 üçüncü çeyreğe yaklaşırken sektörün son durumu ve yıl sonu beklentiniz nedir?
Türkiye genelinde konut satışları 2019 yılının ilk altı ayında 494 bin 128 adet olarak gerçekleşti, önceki yıl bu rakam 646 bin 32 adetti. 2018’de Türkiye genelinde 1 milyon 375 bin adedin üzerinde konut el değiştirmişti. 2019 sonunda ise 1 milyon civarında konutun el değiştireceğini düşünüyoruz.
3- Genel ekonomik durumdaki zorluklar konut sektörünü nasıl etkiledi?
Bir düzelme sürecine girdiğimizi söyleyebiliriz. Demografik nedenlerden dolayı yeni konut ihtiyacının sürdüğü Türkiye’de, konut arzıyla talebi yavaş yavaş dengelenmeye başladı. Konuta talep, gerek nüfus artışı gerekse kentsel dönüşüm ve göçler nedeniyle artarak devam edecek. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19 milyon 481 bin civarında. Dengelenme sürecinde hem arz tarafında yaşanan maliyet, satış, kaynak kullanımı gibi etkiler; hem talep tarafında faiz, kur, talep ertelemesi gibi nedenlerin ağırlıklı olduğu görülüyor.
Son dönemde sektörün yaşadığı zorlukların başında “finansman” geliyor. Sermaye piyasasında sektör için yeni bir finansal kaynak olarak Gayrimenkul Sertifikası, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve GYO’ları daha etkin bir şekilde değerlendinneli, sektörün ihtiyaç duyduğu yabancı fonların Türkiye’ye gelmesinin yolunu açmalıyız.
4- Konut stokunun eritilmesi için neler yapılabilir?
Türkiye’de konut sahiplik oranlarını incelediğimizde konutların daha çok orta ve alt gelirliye yönelik yapılması gerektiği ortaya çıkıyor. Stokla ilgili sorun daha çok üst segmentte görülüyor. Yoksa ülkemizde hala büyük ölçüde konut açığı ve ihtiyacı var. Önümüzdeki süreçte sektör, aynı sınıfa yönelik projelerin hayata geçirilmesi konusunda birçok faktörü dikkate almalı. İhtiyaçlar doğru tespit edilip, doğru yerlerde konut yapıldığı sürece stok sorunu yaşanmaz. Biz GYODER olarak birinci el konut satışının, toplam satışın içinde yüzde 65’e çıkarılması gerektiğini savunuyoruz. Yıllık yaklaşık 900 bin adet konut satışına ulaşılmasıyla, bitmiş konut stoku 1 yılda, inşa halindeki konut stoku da 2 yılda eritilmiş olacaktır.
5- Yabancı alımları sektörün gelirlerinin ne kadarını oluşturuyor?
Bugün yabancı yatırımcılara her ay 3 bin 500-4 bin adet konut satılıyor. Bu da yılda yaklaşık 50 bin konut yapar. Geçen yıl 36 bin adet ve 6 milyar dolarlık satış yapılmıştı. Bu yıl 10 milyar doları aşacağız. Bu devam edecek.
6- Faiz indirimi konut satışlarına nasıl yansır?
Merkez Bankası’ndan faiz indirimi kararının ardından Ziraat Bankası, Halkbank ve Vakıfbank konut kredi faizini 180 ay vade için yüzde 0,99’a çektiğini duyurdu. Bu hamlenin özel bankalardan da gelmesini bekliyoruz. Faiz oranlarının inmesiyle, beklemede olan kesimler harekete geçecek ve konut kredisi kullanımı yeniden artacaktır. Dolayısıyla 2019’un son çeyreğinde konut satışları daha da artacaktır.
7- Marmara Depremi'nin üzerinden 20 yıl geçti. Bugünkü yapılar depreme hazırlıklı mı?
Maalesef hala depreme hazırlıklı değiliz. Bugün Türkiye genelinde milyonlarca konutta halen binaların gücünü zayıflatan korozyona karşı su yalıtımı uygulaması bulunmuyor. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, ülkemizdeki toplam 20 milyon konutun risk alanı içindeki 6,5 milyonunun dönüşmesi gerektiğini, acil öncelikli 1,5 milyon konutun ise 2023’e kadar dönüştürüleceğini açıkladı. Dolayısıyla hiç zaman kaybetmeden kentsel dönüşüm fırsatını iyi değerlendirmeliyiz.
8- Kentsel dönüşüm süreci doğru işliyor mu?
Önümüzdeki süreçte, imar artışına dayalı bir paylaşımla kentsel dönüşüm uygulaması sona ermeli. Binaları dönüştürürken şehir planlama nosyonu olmazsa olmaz. Bugün yarım kalan, sorun yaşanan kentsel dönüşüm projeleri var. “Akıllı, sürdürülebilir kentsel dönüşüm” olması gerekiyor. Yeni yasal düzenlemelerle kentsel dönüşümde yeni bir olacağına inanıyorum. Milli ekonomimize katkı sağlayan gayrimenkul sektörü, 2020 ve sonrasında da büyümeye ve gelişmeye devam edecektir.
9- Konut sektörü ne kadar zamanda toparlanır?
İçinde bulunduğumuz süreçte, birinci el konut satışlarının cazip hale getirilmesi, sektöre yönelik vergi indiriminin kalıcı olması, çalışan kesimin konut alıntında ödediği faizin gelir vergisinden mahsup edilmesi gibi düzenlemeler, kamudan öncelikli beklentilerimiz arasında yer alıyor. Kentsel dönüşüm, nüfus artışı gibi nedenlerle önümüzdeki bir yılda sektörün tekrar canlılık kazanacağı aşikâr. Faiz oranının inmesiyle sektörde tekrar hareketlilik başladığını gözlemliyoruz.
10- Sektörün 2020’ye dair beklentileri neler?
Yeni düzenlemelerle, mevcut sorunların aşılması için önemli adımlar atan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve ilgili tüm bakanlıkların da destekleriyle gayrimenkul sektörü, İçinde bulunduğu süreçten güçlenerek çıkacaktır. Türkiye ekonomisinin, orta-uzun vadede atağa kalkacağına ve eskisinden çok daha güçlü bir konumda olacağına inanıyorum. Milli ekonomimize katkı sağlayan gayrimenkul sektörü, 2020 ve sonrasında da büyümeye ve gelişmeye devam edecektir.
