Konut sektöründeki düzen sürdürülebilir mi?

TCMB'nin önceki gün yayınladığı verilere göre, konut sektöründe ekim ayında satışlar adeta patladı. 2013 Ekim ayı ile karşılaştırıldığında 2014 Ekim ayında konut satışları yüzde 25'e yakın artış yaptı. Çok değer verdiğim ve yazılarını kaçırmadığım sevgili Abdurrahman Yıldırım dünkü köşesinde konut sektöründeki satışlara ilişkin güzel bir yazı yayınladı. Yazının özü şudur; 2008'den bugüne kadar 5 milyonun üzerinde konut satılmış ve ortalama konut fiyatı 400 bin TL olarak alınırsa yaklaşık 2 trilyon TL tutara ulaşılıyor. Konut fiyatı ortalaması 300 bin TL alındığında ise 1,5 milyon TL tutara ulaşılıyor. 

Sayın Yıldırım, bu verileri inceledikten sonra şöyle diyor: "İşte bu ödemelerdir ki, Türkiye'de tasarrufları tarihi düşük düzeylere indirdi. Tasarruf edilmeye devam etti ama bunlar gayrimenkul yatırımına yönlendirildi. 

Finansal servet olarak değil, gayrimenkul varlığı olarak duruyor. 2001 krizi öncesinde parayı ve tasarrufları borçlanma yoluyla Hazine çekerdi, ekonomideki her şey de buna göre dizayn edilmişti. Mevduat garantisi verilmesi bundandı. Şimdi ise kamu açıkları daraltıldı, borçlanma normal düzeylerine indirildi ve parayı konut yutuyor. Ekonomideki hemen her şey de buna göre dizayn edilmiş durumda/' Bu tespit çok önemlidir. Yüksek reel faiz döneminin bitmesi, paranın toprağa akmasına neden olmuş. Şimdi aynı konuya bir başka açıdan bakalım... 

Konuta yatırılan para çok fazla Bu noktada sizlere bir soru sorayım. 

Acaba bankacılık sistemindeki toplam mevduat ne kadardır? Cevap: 963.6 milyar TL'dir. (Eylül 2014 TCM verilerine göre.) Yani konuta yatırılan para, toplam mevduatın neredeyse iki katına yakındır ve hatta daha fazla olabilir. Konut alımlarının yüzde 3032'si için bankalardan ipotekli kredi kullanılmış. Yani yüzde 70'e yakın kısmı inşaat şirketlerine verilen borç senetleri ya da çeklerden oluşuyor. 

Görünen o ki, insanlar bir eve sahip olabilmek için bir yandan tasarruf etmişler ama bir yandan da borçlanarak geleceklerini ipotek altına almış durumdadırlar. Hane halkının borç yükü rakamları TCMB tarafından yayınlanıyor ama gerçekte ne kadar borçlandıklarını bilmek zordur. 

Yukarıdaki hesaba göre hane halkının inşaat şirketlerine olan borcunun en az 600 milyar en çok 1 trilyon TL arasında olduğunu düşünüyorum. 

Durum böyle iken dışarıdan gelecek bir ekonomik şok ile (örneğin ABD Merkez Bankası FED'in faiz artırması veya yabancıların bir anda kaçmaya başlamasına neden olabilecek ekonomik veya siyasi bir nedenle) eğer var olan düzen sekteye uğrarsa, çok ciddi bir krizle karşı karşıya kalacağımız gibi, konut fiyatlarında da hiç beklenmedik düşüşler söz konusu olabilir. Şu an öyle görünüyor ki, konut alanların riskinin önemli bir bölümünü inşaat şirketleri üstlenmiş durumda. Çünkü bankalar konut alanını riskli görüyor. 

Ödemelerde sıkıntı yaşanabilir Artmakta olan işsizlik ve düşen büyüme, konut sektörü açısından çok ciddi bir tehlikedir. Çünkü vadesi gelen konut ödemeleri yerine gelmezse ve genele yayılırsa, sektöre çok büyük bir darbe vurur birçok inşaat firması ciddi zorluklar yaşar. Bankalar daha az etkilenir. 

İşte bu yüzdendir ki, büyümenin yükseltilmesi için faizin indirilmesi konusunda Merkez Bankası'na baskılar söz konusu olmuştu. Fakat nasıl ki; 2000 öncesinde yüksek kamu borcu nedeniyle herkes devletten faiz alıp geçinirken, büyük bir kriz sonrasında (2001) bu düzen bozuldu, konut sektöründeki düzen de sürdürülebilir değildir. 

Yaşar Erdinç-Bugün