Konut sitelerinde aidatı kim ödemeli?

Yeni yılın gelmesiyle tüm fiyatlarda bir güncelleme yapılacak. Haber 7'de yer alan habere göre aidat ücretlerine de güncelleme olacak. Aidat ücretini saptanırken nelere dikkat etmeli ve bu ücreti kim belirliyor? Av Mustafa Şerek Kısacık, aidatlara yönelik şu sorulara yanıt verdi: 

1.Aidat ücretini belirlerken nelere dikkat etmeli ve bu ücreti kim belirliyor?

Şimdi apartmanlarda, sitelerde, yazlık sitelerde, sanayi sitelerinde, konut sitelerinde aidatlar genellikle yıllık belirlenir. Kışlık siteler genellikle ocak ayından ocak ayına belirlerler ama yazlık siteler kışın başka illerde oturdukları için onlar yaz başında belirlerler. Aidatı kim belirler? Genel kurul belirler. Yani o apartmandaki, o sitedeki malikler toplanırlar geçen dönemde aidat şuydu, bu sene doğalgaza şu kadar zam gelir, işçilik ücretlerine bu kadar gelir veya gelmiştir. Geçen dönem bakın topladığımız aidatlar yetmedi diyerek sitenin, apartmanın bütün giderlerini alt alta koyarlar. Olası artışları da düşünerek yeni dönem aidatını genel kurulda belirlerler. Ama bazen genel kurulda belirlenmez yönetime yetki verilir. Denir ki yönetime o sene mantolama yapılacaktır. Eski yönetimde görevi bırakırken mantolama fiyatlarını almamıştır. Sen araştır birkaç firmadan fiyat al ona göre işletme projesi dediğimiz yeni dönemin gelirler listesini giderler listesini ve aidatı belirle diyebilir. İster genel kurul belirlesin, ister yönetici veya yönetim kurulu belirlesin aidatın kaç TL olduğu ve son ödeme gününün hangi gün olduğu, zamanında ödeme yapamayanlar için nelerin yapılacağı; gecikme tazminatı, faiz, icraya verme gibi hususları yöneticinin maliklere ve kiracılara tebliğ etmesi gerekir. 

2.Çok tartışılan bir başka konuyu sormak istiyorum. Aidatı kim ödemelidir?

Evet. Bu konu da çok tartışmalı. Aidatı kim ödemelinin de ötesinde başka bir şey de var. Mesela giriş katta oturan diyor ki ben asansör giderine katılmam. Alt kattaki dükkan diyor ki ben mantolamaya katılmam. Veya güvenlik hizmetine katılmam. Ben direk caddeye bakıyorum. Mal sahipleri çoğunlukla der kiracım çıkmadan niye almadınız? Aidattan ilk ve asıl sorumlu her zaman kat malikidir. Aidatı kat malikinin ödemesi gerekir. Eğer kiraya veriyorsa, kiracının aidatı apartman veya site yönetimine ödeyip ödemediğini takip etmeli. Ödememişse ödetmeli veya kendisi ödemelidir. Kiracımdan niye almadınız diye mal sahibi apartman veya site yönetimine sitem edemez. Asıl sorumlu kendisidir. Çünkü burayı yazlık bir site olarak düşünü. 15 gün A kişisine kiraya verdi, 20 gün B kişisine kiraya verdi, bir ay C kişisine verdi, 2 ay D kişisine verdi. Yönetici kim kaç ay oturdu onların peşinde mi koşacak? Bir de bu cepheden bakın. Dolayısıyla kiracıdan aidat alınır doğru ama kiracıdan alınmak zorunda değildir. Mal sahibi benim kiracımdan niye almadınız diyemez. Bu arada kiracıları uyaran bir hatırlatma yapmak istiyorum. Kiracılar için çok önemli bir detaya girmek istiyorum. İşletme projesi dediğimiz ve sizden aidat istenmesine neden olan gider kalemlerine lütfen iyi bakın. Örneğin siz bu sene taşındınız ve geçen yıldan kalan 200 bin TL borç, sizden önceki kiracılara hizmet eden işçilerin alacağı, ortak alanların aydınlatması, temizlik giderinden borç kaldıysa ve bunu yeni döneme koydularsa bütçeniz 200 bin TL arttıysa bu parayı siz almadığınız bir hizmetin bedeli olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz. Birincisi buydu. İkincisi ise sizin ödemek zorunda olduğunuz giderler olağan yönetim giderleridir. Ne demek bu? Bahçenin sulanması, asansörün rutin bakımı, çöplerin toplanması, personel ücretidir. Ama asansörde yapısal bir tamir onarım varsa, bahçeye ağaç dikiliyorsa, mantolama yapılıyorsa bunun giderinin ayrılması gerekir. Yatırım ve demirbaş gideriyle olağan yönetim giderinin ayrımının yapılması gerekir. Yoksa hiç farkına varmadan kiracılar sonrasında ödemek zorunda olmadığınız aidatı da ödemek zorunda kalabilir. 

3.Son olarak şunu sormak istiyorum. Aidat ödemeyen kişiler hakkında ne gibi işlemler yapılabilir?

Aidat ödemeyen kişiler hakkında yönetici icra takibi yapabilir. İtiraz ettiği zaman itirazın iptali davası açabilir. Ama bazen siteyi yöneten inşaatı yapan firma oluyor. Satamadıkları yerler için de kendi kendilerini icraya vermiyorlar. Burada da çok önemli bir şey söylemek istiyorum. Pek fazla uygulamasını avukatların bile yapmadığı eğer diğer kişilerden aidat alınıyor da bazılarından alınmıyorsa onun maliyeti de size yansıyacaktır. Siz o sitede, apartmanda oturan malik olarak kendiniz de icraya verebilirsiniz. Kat mülkiyeti kanunu uygulanıyorsa aylık yüzde 5 gecikme tazminatı yıllık yüzde 9 faizle beraber yıllık yüzde 69’a varan fazla ödeme yapmak zorunda kalabilir ödemeyenler. Ayrıca icra masrafı, icra harcı, icraya veren avukatın vekalet ücreti gibi ödemediği parayı iki üç kat olarak ödemek zorunda kalabilir. Diyelim ki itiraz ettiniz. Bu sefer de yönetici veya sizi icraya veren itirazın iptali davasını mahkemede açar ve üstüne bir de mahkeme masrafları, mahkeme vekaleti ücretleri biner. Bu nedenle benim önerim herkesin aidatı düzenli ve zamanında ödemesi. Çünkü diğer insanları mağdur edersiniz. Örneğin aidatlar ödenmedi, yaşlı insanların oturduğu bir apartmandayız. Doğalgazımız kesildi kışın ortasında. Asansörümüz çalışmıyor. Yani sadece kendinize zarar vermiyorsunuz. Diğer insanlara da zarar veriyorsunuz. Demek ki komşuluk hukuku gereği hepimiz aidatları ödeyeceğiz. Eğer aidat fazla alındı deniliyorsa, bu aidat fahiş deniliyorsa. Bunun yolu da aidatı ödememekten geçmiyor. Aidatı ödeyeceğiz ama dönem sonunda genel kurul yapılıyor ya. Eski yönetimin hesapları inceleniyor, denetleniyor yeni yönetim seçiliyor. Yeni dönem aidatı belirleniyor. İşte o genel kurula katılacağız. Ve o genel kurulda ödediğimiz aidatın doğru yere harcanıp harcanmadığını denetleyeceğiz. Yani aidat fahiş diye şikayet etmek yerine; bir o aidat belirlenirken genel kurula katılıp söz sahibi olacağız, iki dönem bittikten sonra o dönem yapılan harcamaların tartışıldığı ibra toplantısına genel kurul toplantısına katılacağız. Yani sızlanmayacağız ve bizler yönetime geleceğiz. Ya da bu yönetim iyi yönetemedi, bu aidatlar aşırı yükseldi diyoruz. O zaman biz örgütleneceğiz ve biz yöneteceğiz. Çünkü aidatı belirleyen bizden başka biri değil. Biziz. Biz kimiz? O apartmandaki malikler. Siz toplantılara katılmazsanız, elbette yönetici kafasına göre aidat belirler. Aidatı artıran faktörlerden biri de şu; bir siteden yer alırken hepimizin hoşuna gidiyor, saunası, hamamları, fitness merkezi, basket sahası, futbol sahası, içinde göller şelaleler var. Peki bunların giderini kim karşılayacak? Sitemizin üç tane giriş çıkış kapısı var. Bunların güvenlik personelini kim ödeyecek? Aidatların artmasının fahiş olmasının nedenlerinden bir bu diğeri de kötü yönetim ve en önemlisi de bizim bir siteden daire alırken bu yönüyle bakmamamız. Ve genel kurullara katılmamamız. 

Yüksek aidat mağduru olmamak için neler yapılmalı?