Konuta finansal erişilebilirlik azaldı! Ev fiyatları düşecek mi?
Konut fiyatlarının erişilebilir olması ile ilgili tartışmalar sık sık gündeme geliyor. Konuta finansal erişilebilirlik azaldı! Ev fiyatları düşecek mi?
Prof. Dr. Ali Hepşen, ABD Konut Bakanlığı'nın erişilebilir konutu, kredi ile konut alımında ödenen aylık taksitlerin ya da aylık kiranın hanehalkı gelirinin yüzde 30’unu geçmemesine imkan sunacak nitelikte fiyatlanan konut şeklinde tanımladığının altını çizdi.
"Genel olarak kişiler barınma ihtiyaçlarını karşılarken talep gösterdikleri konutlarında finansal açıdan erişilebilir olmasını beklerler" diyen Ali Hepşen, konut niteliğindeki gayrimenkullerin gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı veya gerektiğinde teminat şeklinde gösterilebilen bir mal özelliğine sahip olduklarının da altını çizdi.
Konu ile ilgili olarak "Konut sahibi olma olgusu bazı toplumlarda sosyal güvencenin değişmez bir parçası olarak kabul edilmektedir. İnsana yakışır ve uygun fiyatlı konut ise, sürdürülebilir ve kapsayıcı bir ekonomi için esastır" açıklamasında bulunan Hepşen, ülkemizde bu tür konutların sağlanmasının gittikçe daha zor hale gelmesi sebebiyle konut piyasalarının düzgün çalışmasının kritik derecede önemli olduğunu belirtti.
Yazısında "MintLab tarafından derlenen “Konut Kredi Taksit-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da Ekim ayında konut kredisi aylık taksitlerinin miktarı hane halkı net harcanabilir gelirinin yüzde 63’ü oranına gelmiş durumdadır (yurt dışı uygulamalarda, bu oranın yüzde 28’in altında olmasının sağlıklı bir ödeme planı açısından önemli olduğu vurgulanmaktadır)" ifadelerine yer veren Ali Hepşen, konut kredisi faizlerinin son birkaç aydır ortalama aylık yüzde 1.50 seviyesinde olmasına karşın, ev fiyatlarındaki hızlı artışın ve hane gelirinin aynı oranda yükselmemesinin kredi kullanılarak ev alımını daha da zorlaştırdığının altını çizdi.
“Konut Satın Alma Gücü Endeks” verisine göre, İstanbul’da geçen Ekim'de endeks değeri eşik değer olan 100’ün altında 53 puan şeklinde ölçüldüğünü dile getiren Hepşen, "Hane halkı konut satın alma gücü önceki aya kıyasla yüzde 11 oranında; geçen yılın aynı ayına göre ise yüzde 49 oranında gerilemiştir" diye konuştu.
Benzer bir durumun ev fiyatlarının hane ortalama harcanabilir geliri ile kıyaslandığında da görüldüğüne vurgu yapan Ali Hepşen, "“Konut Fiyat-Hane Gelir Oranı” verilerine göre, İstanbul’da Ekim ayında konut fiyatları ortalama hanehalkı harcanabilir gelirinin 5,24 katı olmuş ve eşik değer olan 3’ün üzerinde yer almaya devam etmiştir" açıklamasında bulundu.
Hepşen, gelecek aylarda ev fiyatlarındaki olası yükseliş oranının tersine hanehalkı gelirinin aynı oranda yükselmemesi, ilgili göstergenin eşik değer olan 3’ün üzerinde kalmayı sürdüreceğini gösterdiğini vurguladı.
Konutta normal şartlarda beklentinin talep azalmasına bağlı şekilde ev fiyatlarının gerilemesine ilişkin olduğunu dile getiren Hepşen, "Ancak, “Konut Satış İşlem Hacmi” düzeyi (İstanbul’da Ekim ayı içerisinde oluşan hacim 45,2 milyar TL düzeyinde olup, ilgili aydaki konut satış işlem hacmi önceki yılın aynı ayına göre yüzde 113 oranında artmış durumdadır) irdelendiğinde ise, beklentinin aksine yükselen fiyata rağmen talebin canlılığını koruduğunu gözlemlemek mümkündür" ifadelerini kullandı.
Ali Hepşen, mevcutta konut erişilebilirlik anlamında gelir yetersizliği ve finansmana erişim sorunları sebebiyle hanehalkı açısından pahalı olarak algılanmakla beraber, gelecek aylar açısından ise yeni arsa geliştirmede yaşanan problemler, yükselen üretim maliyeti, yabancı yatırımcının yarattığı doğrudan ve dolaylı talep ile servet sahiplerinin artan enflasyon ortamında birikimlerini koruma refleksi dolayısıyla mevcut fiyatlarının düşmesinin zor göründüğüne dikkat çekti.
Ali Hepşen, "Bu ortamda, özellikle orta ve alt gelir grubunun barınma ihtiyacının karşılanabilmesi için yalnızca satış odaklı kredi faiz oranı ve vade kampanyaları ile değil, aynı zamanda da çözüm için kiralık konut piyasasına yönelik inşaatının güçlendirilmesi, bunun kamu-özel sektör işbirliği kapsamında üretimi ve finansmanı destekleyici modeller ile bütüncül çözümlerin sunulması düşünülmelidir" açıklamasını yaptı ve finansman ihtiyaçlarının karşılanabilmesi noktasında da gayrimenkul sertifikası gibi farklı sermaye piyasası araçlarının değerlendirilmesinin gerektiğini belirtti.
