Konutta faiz rekoru kırıldı! Satışlar ne olacak?

Dün TÜİK taarfından Kasım ayı konut satış istatistikleri açıklandı. Konut satışları normal seviyeye ulaştı. Haziran ayında kamu bankaları tarafından başlatılan düşük faizli konut kredisi kampanyasının Ağustos ayında sona ermesiyle satışlar geriledi. 

Dünya Gazetesi köşe yazarın Alaattin Aktaş, bugünkü köşesinde Türkiye genelindeki konut satışlarını kaleme aldı.

İşte Alaattin Akştaş'ın 'Konutta faiz yukarı, satış aşağı' başlıklı yazısı...

Konut satışı ile ikinci el devirler normal kabul edilen sınırlara doğru geriledi. Artık ne nisan ve mayısın dip satışları görülüyor, ne o avantajlı krediyle zirveye ulaşan satışlar...

Konut kredisi faizi aralık ayının ilk haftasında kasım ortalamasının neredeyse 2 puan üstüne çıktı. Bu yüzden ipotekli satış ve devirlerdeki yavaşlama daha da belirginleşebilir.

Normali de, bekleneni de zaten bu... Hani tam “harç bitti yapı paydos” misali bir durum.... O yağlı ballı faizin sona ermesiyle birlikte konut satışları da normal seyrine dönüverdi. Hatta faiz giderek yükseldiği için neredeyse nisan ve mayıstaki o kabus günleri yaşanmaya başlandı. Ve öyle anlaşılıyor ki, dün açıklanan kasım ayı tablosunu da arar hale geleceğiz.

TÜİK verileri ekimden sonra kasımda da ipotekli konut satışının çok düşük kaldığını ortaya koydu. Ekimde 8 bin 137 olan ipotekli konut satışı, kasımda ancak 8 bin 822’ye yükseldi.

İpotekli konut satışı ilk üç ay 14-15 bin dolayında gerçekleşmiş, nisan ve mayısta pandeminin etkisiyle 6 binlere inmiş, izleyen üç ay ise o yağlı ballı kredinin dopingiyle bir ara 39 bine kadar fırlamıştı.

Satışın 39 bini bulduğu temmuz ayında konut kredisi faizi ortalama olarak yüzde 9.11’e kadar gerilemişti. Faiz, kasım ayı ortalamasında yüzde 15.68’i buldu, satış da 9 binin hemen altında gerçekleşti.

Zaten grafiğimiz gerçeği tüm çıplaklığıyla ortaya koyuyor. Faiz aşağı-satış yukarı, faiz yukarı- satış aşağı!

Devirlerde de aynı eğilim var

Aktardığımız satış adetlerinin ilk el işlemler olduğunu bir kez daha belirtelim. Zaten hep vurguluyoruz; satış, ilk el işlem demektir. İkinci el gerçek anlamda satış değil, yalnızca devirdir. Tıpkı otomobilde olduğu gibi.

Belki gün gelir bu yanlış yaklaşımdan kurtuluruz. Konutta ikinci el satış olmaz, ikinci el devir olur.

Vatandaş açısından otomobilde de, konutta da ikinci eldeki işlemler de bir alım satımdır tabii ki. Ama ekonomik anlamda bu işlemler yalnızca devirdir.

İkinci eldeki duruma gelince... İlk el satışlardan farklı bir durum yok. Faizin yüzde 11-12 dolayında seyrettiği ilk çeyrekte ikinci el devir sayısı her ay için 27-29 bin dolayında gerçekleşmişti. Faiz değişmediği halde nisan ve mayıs aylarında 11-12 binlere kadar gerileyen devir, avantajlı kredinin etkisiyle yaz ayları boyunca çok yüksek seyretti. Öyle ki temmuzda 91 bin adetlik devir sayısına ulaşıldı.

Sonrası malum; ekim ve kasımda nisan ve mayıstan sonraki en düşük devirde kalındı.

KREDİ FAİZİ ARTIYOR, SATIŞ DAHA DA GERİLEYEBİLİR

Konut kredisi faizi kasım ayı ortalamasında yüzde 15.68 olarak gerçekleşti ama haftadan haftaya giderek artan bir eğilim gözleniyor.

Merkez Bankası verilerine göre tüm bankalar ortalaması itibarıyla konut kredisi faizi 27 Kasım’da yüzde 16.10 düzeyindeydi. Faiz bir hafta sonra 4 Aralık’ta yüzde 17.49’a çıktı.

Faizin düzeyi ile satışlar arasındaki ters ilişki dikkate alındığında içinde bulunduğumuz dönemde geçen aya göre çok daha az konut satışı gerçekleşmekte olduğunu söylemek pek yanlış olmasa gerek.

TOPLAM SATIŞ 37 BİNDE KALDI

Kasım ayında yaklaşık 37 bin konut satıldı. Tabii ki konut satışıyla kastettiğimiz ilk el satışlar. İkinci el devirler ayrı.

Kasım ayındaki satış, ekim ayıyla hemen hemen aynı düzeyde. Aslında konut satışında Türkiye gerçeğine dönüldüğünü bir kez daha vurgulamak gerek. Aylık satış 35 bin dolayında. Bu yılın ilk üç ayı da bu düzeyde geçildi; nisan ve mayısta pandemi yüzünden olağandışı bir gerileme görüldü; sonrasında kredi desteğiyle haziran, temmuz ve ağustosta, kısmen de eylülde yüksek satışlar gerçekleşti. Ardından yine normale dönüldü.

Öyle anlaşılıyor ki ilk el konut satışı aydan aya çok büyük oynamalar göstermeyecek ve normal koşullarda 35-40 bin arasında değişecek.

İkinci el devir sayısında da normal düzey 75-80 bin arası gibi görünüyor. İlk üç ay böyle geçildi; sonrasında iki ay çöküntü; ardından kredi desteğiyle rekor devir. Ve son iki ay normale dönüş...

Konutta tarihi rekora son 1 ay!