Konutzede olmamak için bunlara dikkat!

Hürriyet gazetesinden Gülistan Alagöz'ün haberine göre, Türkiye’de birçok meslek grubu için yeterlilik aranırken müteahhitlik konusunda böyle bir kriter bulunmuyor. Hal böyle olunca işi karlı gören, arsası olan ya da bir arsa sahibi ile anlaşan çok sayıda kişi bu sektöre giriyor. Teknik ve mali yeterlilik şartı aranmadığı için yol kazaları da meydana geliyor. Para toplanıp hiç başlamayan projeler, yarım kalan inşaatlar, eksik imalatla hayal kırıklığı yaratan daireler... Tüm bu durumlarla karşılaşmamak için tüketicinin de üzerine düşen görevler bulunuyor. İşin sonunda üzülmek yerine işi baştan sıkı tutmak, araştırmak, doğru soruları sorup emin olmak oldukça önem taşıyor.

Konutzede olmayın’ yazı dizinde daha önce kat karşılığı inşaat projelerinde dikkat edilecek noktaları, mağdur olan vatandaşların neler yapması gerektiğini kaleme alan Gülistan Alagöz, son yazısında ise Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’ın desteğiyle, müteahhittin kendi arsasında geliştirdiği veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında yapmayı taahhüt ettiği binalardan daire satın alan tüketicilerin hangi yasal haklara sahip olduklarını derledi.

28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren Tüketici Kanunu, konut alıcıları için de önemli avantajlar getirdi. Mesela firma size detaylı ön bilgilendirme formu vermeli, sadece sözlü bilgi yeterli olmuyor. Konut alıcısının evden teslime kadar vazgeçme hakkı var, ilk 14 günde ise cezasız iade hakkı bulunuyor. Satış sonrasında ise müteahhit malzemesinden sorumlu... Tüm bunları yolun başında öğrenmek konutzede olmanızı engelliyor.

İşte konut alıcılarının hakları ve öneriler:

* Yeni Tüketici Kanunu, ruhsat alamayan projelerde satışı yasakladı. Kurumsal firmalardan çok küçük ölçekli firmalar ruhsat çıkacak beklentisi ile satış gerçekleştirebilir. ‘Sizden kapora alalım, yer ayıralım’ diyenlere inanmayın.

* İnşaat halindeki bir gayrimenkul eğer size sunuluyorsa müteahhit mutlaka ön bilgilendirme formu düzenlemeli. Ön bilgilendirme formunda tanıtılan konutun net brüt metrekareleri, müteahhittin tüm bilgileri, dairenin taksitli veya taksitsiz tüm bedeli taksitli ise faiz ve masraf bedellerinin ne olacağı yazmalı. Maalesef birçok satış verilen sözlü bilgilerle yapılıyor. Mesela size 100 metrekare konut bilgisi veriliyor, ödeme de bu hesapla yapılıyor. Net-brüt farkını sormadıysanız evi teslim alana kadar 100 metrekare konut üzerinden plan yaparsanız. Oysa bu evin 60 metrekareye kadar düşme ihtimali bulunuyor.

* İnşaat halindeki bir taşınmazı ön bilgilendirme formu ile gören ve beğenen malik bu taşınmazı satın almak isterse ve hali hazırda müteahhit elinde tapu yoksa mutlaka Noterden Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmek zorunda. Satış ofislerinde elden ödeme yapmak ve sözlü anlaşma büyük risk taşıyor.

* Kat irtifakı ise hangi katta hangi daireye sahip olduğunuzu gösterir. Kat irtifakı kurulmayan bir projede hisse tapusu veriliyor. Eğer maketten konut satın alıyorsanız dikkat edeceğiniz nokta firma güvenilirliği. Daha önce neler yapmış, zamanında teslim etmiş mi incelemek gerekiyor. Ama biten bir bina varsa o noktada iskanı var mı sormalı. İskan verilmemesi o inşaatın projeye uygun yapılmadığı anlamı da taşıyabilir.

* Konut alırken dolap, kapı gibi gözle görülür özelliklerin yanında binanın sağlamlığını ve mevzuata uygunluğunu da sorun, araştırılması gerekiyor. Zemin Etüt Raporu’nun bir kopyasını da müteahhitten istemelisiniz. Yapının sağlamlığı için bir diğer önemli konu ise deprem yönetmeliğine uygun olup olmadığı. Binanın deprem yönetmeliğine uygunluğu yapı denetim firması raporuyla belgelendirilmeli. 

14 GÜNDE CAYMA HAKKINIZ VAR

* Bu satış vaadi sözleşmesinde ön bilgilendirme formunda yer alan bilgiler aynen yer almalı ve buna ilaveten 14 gün içerisinde masrafsız bir şekilde cayma hakkına sahip olacağı yine çeşitli tarihlere özgü olarak dönmesi halinde ise yönetmelikte yer alan oranda bedel ödeyerek sözleşmeden dönebileceği hususları da bulunmalı. Tüketici olarak satış vaadi sözleşmesi yaptıktan sonra 14 gün içerisinde herhangi bir gerekçe ileri sürmeden ve cezai şart bedeli ödemeden sözleşmeden cayma hakkı bulunuyor. Bu hak ileri sürüldüğünde müteahhittin kabul etmeme gibi bir durumu söz konusu olmuyot. Konutu iade eden tüketici parasını da 180 günde geri alabiliyor.

* Teslim tarihine kadar geçen süre içerisinde belli bir cezai şart bedeli ödeyerek sözleşmeden dönme hakkınını kullanabilirsiniz. Buna göre, konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesi şartı ile sözleşmeden dönme hakkınızı da kullanılabilirsiniz.

* Eğer müteahhit yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse, tüketici ölmüşse, tüketici iflas etmiş kazanç elde etmekten yoksun kalmışsa veya tüketici kazanç elde etmekten mahrum kalmış ve müteahhitte yeni bir ödeme planı sunmuş bu da kabul edilmemişse sözleşmeden dönme hakkında ödenmesi gereken masraflar ve cezai şart bedeli ödenmeden tüketici sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

DEĞİŞİKLİK İÇİN ONAY ŞART!

* Satış vaadi sözleşmesi imzalandıktan sonra her halükarda müteahhit tüketiciye taşınmazı teslim etmek ve tapusunu teslim etmek zorunda. En az 30 konut ve üzeri inşa edilen taşınmazlarda müteahhittin o inşaat ile ilgili bina tamamlama sigortası veya hak ediş/banka teminat mektubu garantisini tüketiciye sunmuş olması şartı da var. Bina tamamlama sigortası güncel olarak yapılmış fiiliyata yeni geçmiş bir sigorta türü ve burada müteahhit bırakır kaçar, iflas eder veya tamamlayamazsa bina tamamlama sigortası devreye girerek gayrimenkulü tamamlar. Bu nedenle satış ofisinde tamamlama sigortası olup olmadığını da sormanız gerekir.

*İnşaat halinde bir gayrimenkulün satın alınması halinde inşaat devam ederken proje değişikliği yapılması halinde proje eğer mevzuat için zorunlu değilse bu kapsamda tüketicinin de onayını almalı. Tüketici bu proje değişikliğine onay vermiyorsa tazminatsız ve masrafsız bir şekilde sözleşmeden dönme hakkını kullanır.

*Satış vaadi sözleşmelerinde haksız şartlar yönetmeliği dahilinde adece müteahhit lehine cezai şart konulamaz. Bir sözleşmenin eşit dengede ve şart altında oluşturulması gerekir. Size sadece şunu yapmazsanız şu kadar cezai şart ödersiniz şeklinde bir sözleşme ileri sürülüyorsa ve tek taraflı hükümler içeriyorsa bu sözleşmeden hiçbir masraf ve cezai şart ödemeden her zaman dönebilirsiniz ve hatta Tüketici İl Müdürlüklerine şikayet ederek müteahhit firmanın ceza almasını da sağlatabilirsiniz.

EVİ ALDINIZ, YA SONRA...

*Yapıların inşasında kullanılan malzemelerin garantisi bakımından yapımcılar sorumludur. İnce işçilik diye adlandırılan (sıva seramik parke...) konularda yapımcılar 2 sene sorumlu oluyor. Kaba işlerde yapımcılar 5 yıl süreyle sorumlu oluyor. Bu süre içinde bir sorun ile karşılaşırsanız bunun bedelini cebinizden ödemek yerine firma ile iletişime geçmeniz faydalı olur.

*Ev alırken o evin fiyatı da ilk dikkat ettiğimiz nokta. Bir de tabi sonrası var... İstanbul’da kira bedelini aşan aidatlar olduğunu da unutmamalı. 2. el alımda aidat bedelini öğrenmek de kolay. Eğer maketten alıyorsanız o zaman yönetim planına bakmanız gerekir. Bu planda aidat bedelinin neleri kapsayıp nasıl paylaşılacağını da öğrenirsiniz. Projede yer alan sosyal alanların büyüklüğü de size ipucu verebilir.