Koronavirüs günlerinde gayrimenkul satış vergisi!
2019 yılı içerisinde gayrimenkulden elde edilen gelirin tutarına veya gayrimenkulün alım tarihine göre beyanname verilmesi ve üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekiyor.
Bütün insanlığın birinci gündemi koronavirüs (Covid19) salgini. Küresel bazda Dünya Sağlık Örgütü'nün (DSO) yanı sıra her ülke kendi önlemlerini açıklıyor. Bu önlemler tabii ki öncelikle insan sağlığıyla ilgili. Bunun yanında salgından ekonomik olarak olumsuz etkilenen kişilerin zararlarını telafi etmeye yönelik yardımlar ve çeşitli teşvikler de gündemde.
Ekonomist Dergisi'nde yer alan habere göre; en son bu kapsamda çıkarılan 7244 sayılı yasa ile özellikle çalışma hayatını yakından ilgilendiren bazı önlemler alındı. En önemlisi hiç kuşkusuz üç ay süre ile işten çıkarmaların yasaklanması.
Vergisel açıdan baktığımızda ise ilk olarak gelir vergisi beyannamelerinin nisan sonuna kadar ertelenmesini söyleyebiliriz. Ardından belirli sektörlerde mücbir sebep kapsamında nisan-haziran döneminde yapılacak olan bazı ödemeler (muhtasar ve KDV) altı ay sonrasına ertelendi.
Bütün gündemimiz koronavirüs salgını olmakla birlikte bazı vergisel yükümlüklerin devam ettiği unutulmamali. 2019 yılı içinde gayrimenkul satışından sağlanan kazancın tutarına veya gayrimenkulün alım tarihine göre bazı durumlarda beyanname verilmesi ve üzerinden gelir vergisi ödenmesi gerekebiliyor.
Evini, işyerini satanlar bu konu hakkında genellikle yeteri kadar bilgi sahibi olmadıkları için işlemlerin kulaktan dolma bilgilerle gerçekleştirildiğini görüyoruz. Bahsettiğimiz vergiyi tapu harcı ile de karıştırmamak lazım. Tapu harcında, kazanç olup olmadığının bir önemi bulunmuyor. Alan ve satan ayrı ayrı yüzde 2 oranında harç ödüyor.
Bizim bahsettiğimiz ticari faaliyet dışında, örneğin bir emeklinin, çalışanın ya da ev hanımının kısa süre elde tuttuktan sonra sattığı gayrimenkulden sağlanan kazanç üzerinden ödemesi gereken gelir vergisi. Nisan sonuna kadar beyan edilmesi gerekiyor.
BEŞ YILDAN AZSA VERGİ ÖDENEBİLİR
Satın alınan veya inşa ettirilen gayrimenkullerin ticari faaliyet kapsamı dışında satılmasından sağlanan kazanç
48 Ekonomist 19 Nisan 2020 Vergisel açıdan "değer artış kazancı" olarak adlandırılıyor. Gayrimenkul satışından sağlanan kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmemesi için satılan gayrimenkulün en az beş yıl süreyle elde tutulmuş olması gerekiyor. Başka bir ifadeyle, gayrimenkuller eğer beş yıldan daha az bir süre elde tutulduktan sonra satılırsa sağlanan kazanç üzerinden gelir vergisi ödeniyor.
Miras kalan ya da bağış olarak edinilen gayrimenkul için böyle bir süre şartı yok. Ne zaman ya da kaça satılırsa satılsın, kazanç üzerinden gelir vergisi ödenmesi söz konusu olmuyor.
EDİNİM TARİHİ ÖNEMLİ
Beş yıllık elde tutma süresinin başlangıcı ve dolayısıyla satış kazancı üzerinden vergi ödenip ödenmeyeceğinin belirlenmesi açısından gayrimenkulün edinim (iktisap) tarihi çok önemli.
Satın alınan ya da kat karşılığı müteahhide verilen arsa nedeniyle edinilen gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği tarih, iktisap tarihi olarak kabul ediliyor. Bazen gayrimenkulün tapuya tescilden önce, sahibinin fiilen kullanımına bırakıldığı durumlar da olabiliyor. Bu durumun tahsis belgesi, teslim tutanakları, su, elektrik, telefon, doğalgaz faturaları ve benzeri belgelerle kanıtlanması halinde, alış tarihi olarak fiilen kullanıma başlama tarihi kabul edilebiliyor.
Kooperatiflerde edinim tarihi ise gayrimenkulün ortağa tahsis edildiği tarihtir. Once kat irtifakı daha sonra da katı mülkiyeti tapusunun alındığı durumda ise gayrimenkulün alım tarihi olarak kat irtifakı tapusunun tarihi dikkate alınıyor.
SÜRENİN HESABI
Beş yıllık süre gün olarak hesaplanıyor. Örneğin 10 Mart 2014'te alınan bir gayrimenkulün satışından sağlanan kazançtan gelir vergisi ödenmemesi için en erken 11 Mart 2019 tarihinde satılması gerekiyor. Bu tarih veya sonrasında satış yapılması durumunda beş yıllık süre dolmuş olduğundan, satıştan elde edilen kazancın tutari ne olursa olsun gelir vergisi ödenmiyor. Buna göre 2019 yılında satılan gayrimenkul; 2013 ve öncesinde alınmışsa, satış kazancının beyan edilmemesi, 2015 ve sonrasında alınmışsa, istisnayı aşan satış kazancının beyan edilerek hesaplanan verginin ödenmesi, gerektiğini söyleyebiliriz.
2014 yılında alınmış olan gayrimenkullerin 2019 yılında satılması halinde ise beş yıllık sürenin dolup dolmadığına, yani kazancın beyan edilip edilmeyeceğine, yukarıdaki örnekteki gibi alış ve satış tarihlerine gün olarak bakılarak karar verilmesi gerekiyor.
ENFLASYON ETKİSİ
Diyelim ki paraya ihtiyaç oldu ya da iyi para veren bir müşteri çıktı ve beş yıllık süreyi beklemeden gayrimenkul kârlı olarak satıldı. Vergilendirilecek olan kazanç hesaplanirken, enflasyonun etkisinin giderilmesi mümkün. Buna kısaca "endeksleme" diyoruz. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ayın başında, bir önceki ayın enflasyon oranının hesaplanmasında kullanılan yurtiçi üretici fiyat endeksi (Yİ-UFE) açıklanıyor. 2019 yılında satılan gayrimenkullerle ilgili endekslemede bu Yİ-ÜFE'nin kullanılması gerekiyor. Endekslere TÜİK'in internet sitesinden ulaşılabilir.
Gayrimenkulün satıldığı aydan bir önceki ayın endeksi ile alındığı aydan bir önceki ayın endeksi arasındaki artış oranı hesaplanıyor. Alış bedeli bu oran kadar artırılmak suretiyle yeni bir (endekslenmiş) alış bedeli belirleniyor. Satış bedeli ile bu şekilde bulunan yeni tutar arasındaki farktan, varsa giderler de düşüldükten sonra kalan tutar, net kazanç olarak kabul ediliyor.
Ancak endeksleme uygulamasından yararlanılabilmesi sin endeks farkının yüzde 10'dan fazla olması şartı var.
halde endeksleme yapılamıyor ve net kazanç, satış elinden ilk alış bedeli ve giderler düşülmek suretiyle
hesaplanıyor.
Örneğin 2016 yılında 300 bin liraya alınan bir gayrimenkul, 2019'da 550 bin liraya satılırsa kazanç 250 bin lira oluyor. Alış ve satış tarihleri arasında yukarıdaki esaslara göre belirlenen üretici enflasyon oranının yüzde 70 olduğunu varsayalım. Bu durumda endekslenmiş alim bedeli olarak 510 bin liraya (300.000 x 1,70) ulaşılıyor. Satış bedelinden bu tutarın düşülmesi suretiyle de vergisel açıdan kazanç 40 bin lira (550.000 - 510.000) olarak hesaplanıyor.
İSTİSNA
Yukarıdaki şekilde hesaplanan net kazanç, 2019 yılı için 14 bin 800 liradan az ise beyanname verilmiyor ve dolayısıyla vergi ödenmiyor. Net kazanç bu tutarı aşarsa, aşan kısmın gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilerek, hesaplanan gelir vergisinin ödenmesi gerekiyor. Örnekteki 40 bin liralık kazanç, istisna tutarı aştığı için aşan kısmın (25 bin 200 lira) gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekiyor.
VERGİ ORANI
Gelir vergisi oranı sabit değil. Vergi tarifesi uyarınca gelir arttıkça vergi oranı da artıyor. Örneğin 2019 yılı için 18 bin liraya kadar yüzde 15 oranı uygulanırken, gelir arttıkça yüzde 20, yüzde 27, yüzde 35 derken 2019 yılından itibaren geçerli olmak üzere gelir 500 bin lirayı aşınca yüzde 40 oranında vergi hesaplanıyor. 2019 tarifesine göre örneğimizdeki 25 bin 200 liranın vergisi de 4 bin 140 lira oluyor.
BEYAN VE ÖDEME
2019 yılına ilişkin gelir vergisi beyannamelerinin mart sonuna kadar verilmesi gerekiyordu. Geçtiğimiz günlerde bu süre bir ay uzatıldı. Buna göre 2019 yılında satılan bir gayrimenkulden elde edilen ve yukarıdaki şekilde hesaplanan kazanca ilişkin gelir vergisi beyannamesinin 30 Nisan 2020 Perşembe gününe kadar verilmesi gerekiyor.
Beyanname vergi dairesine elden verilebileceği gibi Gelir İdaresi Başkanlığı'nın internet sitesinde (www.gib. gov.tr) yer alan "Hazır Beyan Sistemi"ni kullanarak hiç vergi dairesine gitmeden de verilebiliyor. Sisteme, güvenlik soruları cevaplandırılarak veya Internet Vergi Dairesi şifreleri kullanılarak giriş yapılabiliyor.
ilk defa beyanname verecek olanlar da bu sistemden yararlanabiliyor. İçinden geçtiğimiz bu koronalı günlerde, vergi dairesine gitmek yerine, internetten "Hazır Beyan Sistemi" kullanılarak beyanname verilmesinde fayda olduğunu hatırlatmak isteriz.
Beyannamede gösterilen vergilerin yarısı 30 Nisan'a, diğer yarısı ise 4 Ağustos'a (31 Temmuz Kurban Bayramı’nın ilk günü olduğu için) kadar iki taksitte ödenebiliyor.
