Kürşat Tuncel: Bu yıl gayrimenkulde akbaba fonlarının yılı!

Satış Küpü A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Kürşat Tuncel gayrimenkul sektörünü değerlendirdi. işte Kürşat Tuncel'in yazısı;

2014 yılına girerken uluslararası ekonomik gelişmelerin ve Türkiye’de giderek yükselen siyasi gerilimin neticesi olarak paranın maliyetinin yükseleceğini ve artan reel faizlerin ilk önce konut talebini vuracağını söylemiştik. Nitekim yılın ilk aylarında özellikle yeni konut satışlarından düşüş sinyalleri gelmeye başladı. Konut üreten büyük müteahhitlerin üye olduğu GYODER, iç talepte yavaşlama başladığını duyurdu. Her ne kadar demeçte “Seçimlerden sonra durumun düzeleceğini ve yabancı alımlarının kuvvetleneceğini bekliyoruz” dense de, mevcut ekonomik koşullarda iç talebin canlanamayacağını göreceğiz. Benim tahminim; bu yıl ikinci el konut piyasasında %15, yeni konut piyasasında ise %20’ler civarında satışlarda düşme görüleceğidir.

GYODER’in açıklamasında bu yıl %10’lara ulaştığı söylenen yabancı alımlarına ilişkin rakamın ise nereden geldiği soru işareti, zira 2013 yılı içinde toplam 1,2 milyon adet civarındaki konut satışlarının yalnızca 12.500 adedi yabancılarındı. Yani piyasanın %1’ini yabancı alımları oluşturuyordu. Bu veriye dayanarak da ben her zaman, yabancı alımlarının yurtiçi talep daralmasına alternatif olamayacağını iddia ediyordum. Yeni konut alımları konusu ise daha tartışmaya açık, zira GYODER yalnızca kendisine üye şirketlerin verilerinden hareket edebilir (kaldı ki bu verilerin ne kadar sağlıklı olduğu tartışılır). Tüm piyasadaki yeni konut arzı ve satışları resmi bir istatistik olarak takip edilmiyor. Bu nedenle yabancıların yeni konut alımlarının arttığına ilişkin söylemlere temkinli yaklaşmakta büyük yarar var. Kişisel kanaatime gelince, yeni satışlar içinde yabancıların payının %10’ları bulması mümkün değil, bu olsa olsa birkaç şirketin yakaladığı bireysel bir performans olabilir.

Yabancı yatırımcılar Türkiye’den çıkıyor

Yabancıların yeni konut alımlarına dair istatistikleri göremiyoruz ancak Türkiye’ye yaptıkları diğer yatırımlara bir göz atarak gidişat konusunda bir fikir sahibi olabiliriz. Ocak ayı içinde 319 milyon dolar hisse senetlerinden, 1,1 milyar dolar tahvil piyasasından çıkış oldu. Bankalardan toplam mevduat çıkışı ve borç geri ödemeleri ise 1,7 milyar dolardı. 2008 yılındaki Lehman Brothers’ın batışından beri en yüksek çıkış rakamlarını yaşıyor Türkiye, yabancılar resmen kaçacak delik arıyor! Peki, değer kaybeden TL bu eğilimin tersine yabancılar için bir fırsat oluşturabilir mi? İki nedenden dolayı öyle olacağını zannetmiyorum;

1)      Döviz kurunun değerlenmesi alıcılara fırsat oluşturmuyor çünkü yabancıların talep gösterebileceği birinci sınıf gayrimenkullerin fiyatı çoklukla döviz kuruyla belirleniyor ve bu nedenle TL bazında değerlerinde düşme olduğu söylenemez. Bireylerin talep gösterdiği gayrimenkullerde döviz bazında ucuzlama olsa bile bu alımlar toplamın çok küçük bir kısmını oluşturuyor. Önemli olan toplu ve kurumsal alımlar.

2)      Türkiye’nin içinde olduğu siyasal gerilim ve belirsizliğin yatırımdan caydırma etkisi döviz kurunun sağladığı avantajdan daha büyük. Avrupa Birliği ile ilişkiler geriliyor, son ilerleme raporu Türkiye’ye verilen bir ültimatom gibiydi. Türkiye’nin demokrasisi, hukuk sistemi ve insan hakları ihlalleri yabancı kurumsal yatırımcılar için ciddi bir endişe kaynağı. Her ne kadar Soros gibi fonlar bir ülkeye yatırım yapmak için en uygun zamanın sokaklarda kan aktığı zaman olduğuna inansalar da Amerika ve Avrupa ekonomilerinin toparlanması gözlerin bir süre daha Türkiye’den uzak kalacağını gösteriyor.

Gayrimenkul için bir fırsat doğabilir mi?

Gayrimenkul sektöründeki firmalar nedense piyasa dalgalanmalarını kabul etmek konusunda diğer sektörlere göre daha aymaz davranıyorlar. Bunda bütün firmaların sermayelerinin yetersiz olmasının ve piyasada işlerin ön satışlarla yürümesinin etkisi büyük. Bu nedenle de müteahhitler piyasanın kötüye gittiğini kabul etmekte ve bunu seslendirmekte çekingen davranıyorlar. Hala gazetelerde 2014’de piyasanın bir alım fırsatı sunduğu söylemleri var. En hafif tabirle hayal görüyorlar, daha fenası piyasayı yönlendirmeye çalışıyorlar. Zira piyasada iç alımlar gerilerse bir çok müteahhit maddi açıdan zora düşebilir. Buna rağmen yatırımcılar için iyi haberiz var; 2014 yılı gayrimenkulde hala bir fırsata çevrilebilir, bunun sebepleri;

Reel faizlerin yükselmesi konut talebine ciddi bir alternatif oluşturuyor, bu nedenle eskisi kadar yüksek yatırımcı talebi olmayacaktır, bu da müteahhitleri maliyet bazlı zamları müşterilerine yansıtmaktan bir süre alıkoyacaktır.

Kentsel dönüşüm hareketi riskli bir segmentte konut arzını yükseltiyor. Türkiye’de metrekare satış fiyatı 3000-3500 TL’nı geçtiğinde talep birden düşüyor. Oysa kentsel dönüşümden gelen arz neredeyse tamamen bu segmentte, dolayısıyla bu stoğun satışında zorlanılması kaçınılmazdır. Maalesef müteahhitler talebin olduğu yerde değil arsanın olduğu yerde inşaat yapmaya eğilimli oldukları için pazarlama anlamında 2014 yılında çok zorlanacaklar.

Yabancılar Türkiye’deki istikrarsızlıktan çekiniyorlar ve Türkiye hala çok cazip bir yatırım ülkesi değil, nitekim kırılgan beşli’nin en kırılganı olarak tanımlanıyor. Mali verileri süratle bozuluyor ve siyasi ortam çok tedirgin edici. Dolayısıyla kısa vadede yüksek bir yabancı yatırımcı akışı olması mümkün değil.

Gayrimenkulün sunduğu yıllık ortalama kira getirisi %5 gibi düşük bir düzeyde, ortalama amortisman süresi ise 17-19 yıl. Buna karşın ortalama değer artışı %13-15 arasında. Bu da demektir ki enflasyondan arındırılmış reel getiri %6-7’ler civarında. Buna kira getirisi de eklenecek olursa hala gayrimenkulden  %10’un üstünde reel getiri elde etmek mümkün, oysa mevduatta bu oran %5’ler civarında. Ancak aradaki 5 puanlık farkın gayrimenkulün riskini karşılayıp karşılamadığı bir soru işareti. Dahası bozulan arz-talep dengesinin sonucunda önümüzdeki dönemde %13’leri bulan değer artışlarının tekrar etmesi olasılığı da sorgulanmalı.

Yurtiçi yatırımcıların artan kredi maliyetlerinden dolayı borç ödeme kapasitesi geriledi, üstelik kredi ödeyebilir durumdakilerin %70’i halen kredi borçlusu durumda. Bu da yurtiçi talebi kısa dönemde sınırlayan etkenlerin başında geliyor.

Müteahhitler ihtiyaç ve talep arasındaki farkı anlayamıyor.  Türkiye’nin yılda 600.000 konuta ihtiyaç duyduğu ifade ediliyor ancak talep (ödeme gücüyle desteklenmiş ihtiyaç) asla bu seviyede değil. Her yıl arz edilen 50.000 civarında markalı! konutun yarısı bile aynı yıl içinde satılamıyor. Bu nedenle toplam stok şişmeye devam ediyor.

Türkiye’de kişi başı milli gelirin 10.000 doları geçtiğinden dem vuruluyor. Oysa bu rakam cari fiyatlarla dolar cinsinden gelir ifadesi ve doğru değil. Zira fiyat artışlarını içeriyor. Bu rakam doğru olsaydı Türkiye gayrimenkulde altın çağını yaşıyor olurdu. Oysa gerçek milli gelir reel fiyatlarla 1.500 dolar civarında, dolayısıyla halk zenginleşiyor ve gayrimenkule yönelecek beklentisi gerçeği yansıtmıyor.

Akbaba fonlara gün doğuyor!

Tüm bunların neresi fırsat? diye soracak olursanız, nakit varlıkları kuvvetli yatırımcılar için 2014 yılının önemli yatırım fırsatları getireceğini söyleyebilirim. Zira ekonomik çalkantı zamanlarında servet el değiştirir. Bu yıl döviz borçlusu olanlar, ithalatçı olanlar kaybedecek ve cari açık azalacak. Bir diğer kaybeden de müteahhitler olacak; iç ve dış talep düşecek, satışlarda zorlanacaklar, sermaye gücü ve nakit yönetme kabiliyetleri önem kazanacak. Tüm bunlar akbaba yatırımcılar (sıkıntılı durumlarda yatırım yapanlar) için gayrimenkulde altın fırsat sunacaktır; onlar kira beklentilerini ve değer artış beklentilerini yükseltecekler ve daha yüksek fiyat iskontoları talep edeceklerdir. Piyasada arz fazlası olduğu ve yüksek nakit güçleri olduğu için pazarlıklarda yüksek miktarda alımlar yapmak için yüksek iskontolar talep edeceklerdir. Böyle sıkıntılı zamanlarda müteahhitler toplu iskontolu satışlara yönelirler. Bu bir nevi piyasada senet kırdırma işlemine benzer. İşleri yürütebilmek için paraya ihtiyaç duyanlar nakit zengini alıcılara karşı çok daha çaresiz olacaklardır.

Bu şekilde kriz zamanları aslında gayrimenkul yatırımı için altın fırsatlar sunar. Herkesin varsaydığı gibi piyasada her şey yükselirken para kazanılmaz aslında şartlar zora girdiğinde çok daha iyi paralar kazanılabilir, daha yüksek getiriler sağlanabilir. 2014 yılı gayrimenkulde “Short” yapmak için uygun bir yıl; yani elinizdeki talep görecek gayrimenkulleri satarak ve sonrasında nakit varlıklarınızla zora düşen gayrimenkulleri toplayarak kazancınızı yükseltebilirsiniz. Toplu alımlarda gayrimenkullerin liste satış fiyatları üzerinden %25-30’ları bulan ıskontolarla, hatta müteahhitlerin maliyet bedellerinden gerçekleşmiş satın almalar göreceğiz. Bu fonlar zorlanan müteahhitlerin piyasada satamadığı gayrimenkulleri yüksek ıskontolarla toplayacak, piyasa yükselene kadar portföyde tutacak ve inşaatların tamamlanmasını temin edecek, sonrasında belki kiraya vererek bir yandan gelir elde edecek ve zamanı gelince de iç piyasaya satacaklardır. Bu tip yatırımcıların toplam geliri; alım iskontosu, yıllık değer artışı ve kira gelirleri toplamından oluştuğu için yıllık %50’leri bulan getiriler elde etmeleri mümkündür. Meraklılarına bu işin nasıl yapıldığını belki daha sonraki bir yazımda anlatırım. Bu yıl söylediğim şekilde yatırım yapan Akbaba Fonlarının (Vulture Funds) yılı olacak, yabancı sermayeyi daha çok bu şekilde göreceğiz.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı