Kuşadası Asayra Termal Otel Spa 40 milyon TL'ye icradan satılıyor!

T.C. Kuşadası İcra Dairesi tarafından, Aydın ili, Kuşadası ilçesi, Davutlar Mahallesi, 718 ada 1 parselde yer alan otel 40 milyon TL'ye satışa sunuldu. Gayrimenkulün satış ihalesi 7 Nisan tarihinde saat 14:00'te gerçekleştirilecek. 

İlan metni:

T.C. KUŞADASI İCRA DAİRESİ 2019/1416 TLMT. TAŞINMAZIN AÇIK ARTIRMA İLANI

Satılmasına karar verilen taşınmazın cinsi, niteliği, kıymeti, adedi, önemli özellikleri :Aydın İli, Kuşadası İlçesi, Davutlar Mahallesi, 718 Ada, 1 Parsel, Bilirkişi raporuna göre; Taşınmaz Belediye sınırları içindedir. Kuşadası Belediyesi’nde yapılan incelemede taşınmazın bulunduğu parsel 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planına göre, ayrık nizam Turistik Tesis alanı, E:1,2 Hmakx:16,50m, yoldan 10 m, komşu parsellerden 5 m. çekme şartı ile yapılaşma koşullarına sahiptir. Değerlemeye konu taşınmazın bulunduğu bölgenin Kentsel Dönüşüm alanı ilan edilmediği, Riskli alan ya da Rezerv alanda kalmadığı, yola terki, tevhit- ifraz şartı olmadığı tarafımıza belirtilmiştir. 7- BÖLGENİN ÖZELLİKLERİ VE TAŞINMAZIN KONUMU: Dava konusu taşınmaz, Aydın ili, Kuşadası ilçesi, Davutlar Mahallesi sınırları içinde yer almaktadır. Tarif olarak ilçe merkezinin 17 km güneyinde yer alan Davutlar şerleşim merkezinden Güzelçamlı yolu yönünde devam edilerek 2 km. Sesafede yol üzerinde solda yer alan Asayra Otel Güzelçamlı yolu yönünde devam edilerek 2 km. Mesafede yol üzerinde solda yer alan Asayra Otel tabelası olan taşınmaza ulaşılır. Taşınmaz Davutlar-Güzelçamlı arasında konumlu olup, bölgenin doluluk oranı deniz sahil yönünde artış göstermektedir. Taşınmazın doğusunda kalan alanlar ormanlık alanda kalmakta olup, topoğrafik olarak doğuya doğru yükselerek devam eden arazi yapısı vardır. Bölgede yol üstünde seyrek vaziyette 2 katlı dubleks meskenlerin olduğu siteler bulunmaktadır. Taşınmazın konumundan denize mesafesi 2 km. Olup, sahil boyunca plajlar turistik tesisler yer almaktadır. Bölgede oteller Güzelçamlı sınırları içinde merkezi konseptte yer almaktadır. 8- TAŞINMAZIN PROJE-RUHSAT BİLGİLERİ VE PROJEYE UYGUNLUĞU: Kuşadası Belediyesi İmar Müdürlüğü’nde yapılan incelemede konu taşınmazın ada, parsel bazında yerinin doğruluğu parselasyon planından ve imar planından tespit edilmiştir. Kuşadası Belediyesi imar müdürüğü arşivinde 14/05/2013 tarih onaylı mimarı projesi incelenmiştir. Projesine göre bodrum katında 2853 m² zemin katında 2853m², 1. katında 1346 m², 2. katında 1154m², 3. katında 1154 m² olmak üzere 10514m² alanlıdır. Taşınmazın ruhsat belgesi 8605m² alan için düzenlenmiş olup bodrum katta otopark alanları ruhsat belgesine dahil edilmemiştir. Değerlemede projesindeki alan esas alınmıştır. Ayrıca projesinde kule katı yer almakla beraber bu kat projesinde iptal edilmiş ve ruhsatta belirtilmemiştir. Taşınmaz 154 odadan oluşmaktadır. Mahallen yapılan tespitlerde taşınmazın projesinde iptal edilen kula katının inşa edildiği ve 500m² alana sahip olduğu tespit edilmiştir. Mahallen toplam 11.014 m² alanlıdır. Taşınmaz için 30/06/2019 tarihli 9500 m² alan için düzenlenmiş yapı kayıt belgesi bulunmaktadır. Ancak belgede belirtilen alan mevcut alan ile uyumsuzdur. Mevcut alan 11.014 m² dir. Yapı Ruhsatı: 14/05/2013 Tarih 31/24/79 sayılı yeni yapı ruhsatı, 26/02/2016 tarih ve 141 sayılı 8605 m² 6 katlı otel alanı için verilmiş isim değişikliği Yapı Ruhsatı belgesi. Yapı Kayıt belgesi: 30/06/2019 düzenleme tarhii ile VB7ZUMMK belge numaralı 5324475 başvuru numaralı Yapı Kayıt belgesi. 9500 m² alan için düzenlenmiştir. TURİZİM YATIRIMI BELGESİ: 01/12/2015 tarih 16494 yevmiye ile 01/12/2018 işletmeye açılma tarihli belge. Dava konusu Otel, 932 ada 19 parselde kayıtlı 6.916.51 m² arsa üzerinde ayrık nizamda betonarme karkas yapı tarzında olup, bodrum kat+zemin kat+4 normal kat ve projesinden iptal edilmiş, ruhsatı bulunmayan “kule katı’ndan oluşmaktadır. Binanın tamamı için Yapı Kayıt Belgesi alınmıştır. Otel Davutlar-Güzelçamlı yoluna cephe vaziyette olup, yola cephesi 85m’dir. Otelin etrafı parafet beton bahçe duvarı ile çevrilidir. Bahçesinde otel binası orta bölümde konumlu olup, sağ tarafında açık yüzme havuzu, sol tarafında termal yüzme havuzu vardır. Otel grişinde güvenlik kulübesi bulunmaktadır. Otel binasıın geometrik olarak üstten görünüşü önde bir geminin burnunu andırmakta olup, arka cephesi yarım daireyi andıran şekle sahiptir. Otelin girişi ön tarafları burun kasımdan sağlanmakta ve sol bölümde resepsiyon yer almaktadır. Otelin zemin katında orta bölüm geniş ve oval bir bekleme salonu şeklinde planlanmış olup, bölümlendirilerek masalı ve masasız oturma alanları vardır. Zemin kısmi olarak siyah ve beyaz granit mermer kaplamadır. Otelin orta bölümünde yer alan salon üzeri otel çatı seviyesine kadar galeri boşluğu şeklinde açıktır. Otelin yarım daireyi andıran iç kısmında otel katları tamamen görünmekte olup, katlarda odalara erişim merpen ve asansörler yardımı ile kat hollerinden sağlanmaktadır. Otelde 6 adet asansör, 2 adet kat merpeni ve zemin kattan 1. kata erişimi olan saray merpeni bulunmaktadır. Otelin zemin katında, çocuk oyun alanı, Restoran, pastane/kafe, Mutfak/bulaşıkhane, sinema salonu (halen hazır değil), Bay ve Bayan SPA bekleme bahçeleri, sauna ve buhar odaları ve yüzme havuzu, özel aile havuzları, masaj odaları ve doktor odası, ön muhasebe ve finans bölümü, WC/lv. Bölümleri yer almaktadır. otelin 1., 2., 3., 4. katlarında otel odaları bulunmaktadır. 1. katta 32 adet standart oda, 4 adet 1+1 oda, 4 adet tek oda, 2. katta 30 adet stardart oda, 1 adet suit oda, 4 adet 1+1 oda, 4 adet tek oda, 3.30 adet stardart oda, 1 adet suit oda, 4 adet 1+1 oda, 4 adet tek oda, 4. katta28 adet stardart oda, 1 adet kral odası, 4 adet 1+1 oda, 4 adet tek oda olup, yerinde yapılan birleştirmi, düzenleme ve personel odaları kullanımı haricinde müşteriye hazır 133 oda 420 yatak olduğu bilgisi alınmıştır. Kule katında alaturka restoran kullanımı olup, bu restoran alanı düğün, eğlence ve özel günler için kiraya verildiği belirtilmiştir. Bu kartın arka bölümü mutfak ve bulaşıkhane olarak kullanılmakta ayrıca personel mahasebe ve yönetici ofisleri bölümleri bulunmaktadır. Odalarda yerler laminat parke, ıslak hacimler seramik&fayans kaplamadır. Banyolarda duşa kabin, hilton lavabo ve klozet bulunmaktadır. Odaların 1 adet balkon bölümü vardır. Odalarda televizyon, klima, telefon, kasa bulunmaktadır. Suit odalarda balkon kısmında jakuzi ve ayrıca teras alanı bulunmaktadır. Otelin bodrum katında 2853 m² (projesinde 634m² alan otel alanına dahil edilmiş), zemin katında 2853m², 1. katında 1346m², 2. katında 1154m², 3. katında 1154m², 4. katında 1154m², kule katında yaklaşık 500m² alan (projesi iptal edilmiş) olup, toplam 11.014m² mevcut alan, 10.514m² yasal alanı bulunmaktadır. Yapı ruhsatına göre 8605m² otel alanı bulunmaktadır. 9- OTELDE BULUNAN MEKANİK TESİSATLAR VE MAKİNE EKİPMANLARINA AİT BİLGİLER: Kullanım suyu şehir şebekesinden temin edilmekte olup bodrum katta yangın deposu ve içme ve kullanma suyu olarak kullanılan temiz su deposu mevcuttur sistemdeki su basıncını arttırmak amacıyla 2 pompalı (biri yedek pompa) hidrafor sistemi mevcuttur. Sıcak su teminini doğal gazlı kaskad kombi ısıtması ile sağlanan 15 er tonluk 5 adet boyler kazanları ile sağlanmaktadır. Binanın ısıtma sistemi 5 adet doğalgazlı kaskad kazan ile sağlanmaktadır. Soğutma sistemi merkezi sistem duvar tipi klimalar ile sağlanmaktadır. Binanın merkezi sistem soğutma dış üniteleri otelin arka bançe kısmında 1 metrelik kot lu beton zemine oturtulmuştur. Tüm soğutma aparatları toshiba markadır. Asansör: Bina içerisinde 2 adet8 durak 10 kişilik asansör, 2 adet 6 durak panoramik KONe marka asansör 1 adet 8 durak KONE marka servis asansörü mevcuttur. Çamarşırhane Bodrum katta müşteri yatak çarşaflarını yıkama amacıyla çamaşır makinaları ve kurutma makinaları mevcuttur. Havalandırma Sistemi Otelin havalandırma sistem merkezi sistem fancoilerle havalandırılmaktadır. Kat Mutfağı: Otel müşterileri ve personelin yeme içme ihtiyacını karşılamak amacıyla İçinde lavaba, çalışma tezgahı, buzdolabı/soğutucu, malzeme dolabı ve programlanmış öğünler haricinde sıcak ve soğuk yiyecekler için donanımın bulunduğu bölümdür. Yangın tesisatı Yangın için bodrum katta mevcut yangın deposu yangın depoları ve yangın springlerine suyu pompalayacak yedek normal e joker pompalı sistem mevcuttur. Yangın dolaplarına su taşıyacak 2’lik çelik borular çekilmiş olup bu borulara olması gereken yangın dolapları eklenmiştir. Odalarda tesisat: Her odada sıcak ve soğuk su bağlantılı aynalı 90 cm lik lavabo, gömme klozet ve düz camlı duş mevcuttur. Her odada 90 cm lik mini buzdolabı vardır. 82 ekran televzyon mevcuttur. Suit odalarda 103 ekran tv mevcuttur. Havuzlar İki adet 125 m³’lük bay ve bayan termal havuz mevcuttur. Jeotermal su dan faydalanılmaktadır. Isıtmalı kapalı 400 m³’lük bir kapalı havuz mevcuttur. 10- ELEKTRİK VE ELEKTRONİK EKİPMANLARININ DEĞER TESPİTİ: Otelde yer alan Güç transformatörü, Jeneratör ve Trafo ayrı için ayrı ayrı değer belirlenmiştir. 1- 1 adet 1520 kVA BEST marka yağlı tip güç transformatörü: 80.000,00TL 2- 2 adet 510 kVA aksa marka DOOSAN motorlu dizel jeneratör: 385.000,00TL 3- 1 adet ULUSOY Beton UBET OG-TR Beton Trafo Köşkü, 1 adet ULUSOY Beton UBET AG-Kompanzasyon Hücresi Beton Köşkü:423.750,00 TL (1250 Kva TR Çıkış Panosu + OTM Kompanzasyon+ Diğer tüm teçhizatlar ve masraflar) Toplam Elektrik ve Elektronik Ekipmanları (KDV Hariç): 888.750,00TL NOT: Değer tablosunda %15 oranında yıpranma payı düşülerek değer indirgemesi yapılmıştır. 11- OTELİN İÇ TEŞRİFATININ DEĞER TESPİTİNDE KULLANILMASI KONUSU: Otel içerisinde bulunan otelin tamamlayıcı unsurları olan oda tefrişatı, otel demirbaşları ve mutfak malzemeleri “Tapu Müdürlüğünde bulunan arşiv dosyalarına teferruat listesi olarak eklenmesi halinde değerlemede göz önüne alınmaktadır. Dava konusu taşınmazın dava dosyası içerisinde bulunan tapu kaydında “Teferruat listesi bulunmamaktadır. Tapu arşivinde teferruat listesi olduğuna dair dava dosyası içerisine kayıt getirildiği takdirde değer tespitinde bu liste dikkate alınacaktır. Ancak taşınmazın otel konsepti içinde yer alan tüm imalatlar ve tefrişatlar değer tespitinde “Çevre düzenlemesi ve tamamlayıcı unsurlar” adı altında değere ilave edilmiştir. 12- DAVA KONUSU TAŞINMAZIN DEĞER TESPİTİNİN YAPILMASI:12/1- DEĞER TESPİTİNDE KULLANILAN YÖNTEMLER: A- ARSA+ MALİYET OLUŞUMLARI YÖNTEMİ, Taşınmazın yapı maliyetinin hesabında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2019 yılı Yapı yaklaşık birim fiyatları kullanılmıştır. Buna göre dava konusu taşınmazın olumlu-olumsuz etkenler gözününe alındığında;1987 yılı yapımı ve tadilat görmemiş olaması dikkate alınarak 4C Yapı sınıfındı 1.630,00TL/m² birim fiyatına göre değerlendirilmiş ve iç ve dış mekanında tadilat ve bakım eksiklikleri dikkate alınarak %5 oranında yıpranma payı uygulanması uygun görülmüştür. B- EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ, Taşınmazın arsa değeri, bölgeden alınan benzer imara sahip arsa emsalleri karşılaştırması elde edilmiştir. C- GELER KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ, Otelin muhasebe kayıtları incelenerek 2019 yılı net kârı üzerinden gelir kapitalizasyonu uygulanmıştır.12/2 OTEL DEĞERİNİN TESPİTİNDE DEĞERİ ETKİLEYEN UNSURLAR -OLUMLU ETKENLER 1- Taşınmazın bulunduğu Milli Park Cadddesi üzerinde talep yoğunluğu yüksek olan bölgede olması. 2- Otelin odalarının büyük kısmında deniz manzarasının olması 3- taşınmazın yeni yapıma sahip, 2-3 yıllık yapı konseptinde olması. 4- Taşınmazın Turistik olarak mevsimlik yoğunluğu sahip Dilek Yarımadası Milli Parkı güzergahında olması. -OLUMSUZ ETKENLER 1- Taşınmazın bulunduğu otel binasının bodrum katında yer alan havuz ve yan tesis bölümlerinde duvarlarında kabarmalar ve yeşillenmeler olması 2- Otelde kullanılan termal suyun boru hattı ile taşımalı olması 3- Taşınmazın doluluk oranlarının mevsimsel olarak değişmesi 4- Bölgede çok sayıda otel ve pansiyon işletmesinin olması.

Otel Mevcut yapı alanı: 11.014,00m2 dir. 

Adresi: Davutlar Mahallesi, Menderes Caddesi, Asayra Thermal Apt. No:285, Bina Kodu:29051282, Uavt:3193626185 Kuşadası / AYDIN 

Yüzölçümü: 6.916,51 m2 

Arsa Payı: Tam İmar 

Durumu: İnşaat tarzı E:1.20, hmax:16.50 yapılaşma şartında olup "Turistik Tesis" alanında yer almaktadır. 

Kıymeti: 40.000.000,00 TL 

KDV Oranı: %18 (satış tarihi itibariyle kanunda yapılacak yasal düzenlemeler olması halinde satış tarihi itibariyle yürürlükte olan oran üzerinden KDV alınacaktır) 
Kaydındaki Şerhler: Tapu kaydı gibidir 

1. Satış Günü: 07/04/2021 günü 14:00 - 14:05 arası 

2. Satış Günü: 03/05/2021 günü 14:00 - 14:05 arası 

Satış Yeri: Camikebir Mah. Adnan Menderes Bulvarı No:5/101-102 (Kuşadası Belediyesi Fenişleri yanı) - Kuşadası/Aydın 

Satış şartları : 

1- İhale açık artırma suretiyle yapılacaktır. Birinci artırmanınyirmi gün öncesinden, artırma tarihinden önceki gün sonuna kadar esatis.uyap.gov.tr adresinden elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada tahmin edilen değerin %50 sini ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamını ve satış giderlerini geçmek şartı ile ihale olunur. Birinci artırmada istekli bulunmadığı takdirde elektronik ortamda birinci artırmadan sonraki beşincigünden, ikinci artırma gününden önceki gün sonuna kadar elektronik ortamda teklif verilebilecektir. Bu artırmada da malın tahmin edilen değerin %50 sini,rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları toplamınıve satış giderlerini geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle fazla bedelle alıcı çıkmazsa satış talebi düşecektir. 

2-Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi (Kuşadası İcra Müdürlüğünün Vakıflar Bankası T.A.O. bulunan-Iban No: TR**********************06-(Kuşadası Vergi Dairesi- 5980802394) numaralı hesabımıza TC kimlik ve dosya numarası yazılarak yatırılması veya bu miktar kadar bir bankanın "şartsız kesin ve süresiz" teminat mektubu vermeleri veya Vakıfbank Bankomat kartı olanların Müdürlüğümüzde bulunan pos cihazından satıştan önce yatırmaları lazımdır. Yabancı para kurunda günlük değişimler olması ve 805 s. Kan. 1. Maddesine göre "döviz" teminat olarak kabul edilmez.) veya bu miktar kadar banka teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı isteğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. Binde 5,69 oranında Damga vergisi, KDV,1/2 tapu harcı ileteslim masraflarıalıcıya aittir. Tellâllık Harcı, taşınmazın aynından doğan vergiler satış bedelinden ödenir. (Alacakları rehinli olan alacaklıların satış tutarı üzerinden rüçhan hakları vardır. Gümrük resmi ve akar vergisi gibi Devlet tekliflerinden muayyen eşya ve akardan alınması lazım gelen resim ve vergi, rehinli alacaklardan sonra gelir.) 

3- İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgilerin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır. 

4- Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve İflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale feshedilir. İhaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırmamak sureti ile ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesul olacaklardır. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairemizce tahsil olunacak, bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden alınacaktır. 

5- Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

6-İİK 127. MAD GÖRE SATIŞ İLANININ TEBLİĞİ: Adresleri tapuda kayıtlı olmayan(mübrez tapu kaydında belirtilen) alakadarlara takip ilgililerine gönderilen tebligatların tebliğ imkansızlığı halinde iş bu satış ilanı tebliğ yerine kaim olmak üzere ilanen tebliğ olunur. 

7- Satışa iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin 2019/1416 Tlmt. sayılı dosya numarasıyla müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur.