Makbule Yönel Maya: Kentsel Dönüşüm ile yeni bir yapılanma fırsatı doğabilir!

Değerleme ve danışmanlık alanında 10 yılı aşkın süredir faaliyet gösteren TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, gayrimenkul sektöründeki gelişmelere dair açıklamalarda bulundu:

Gayrimenkul sektörünün son 10 yılda ciddi bir yükselme trendine girdiğini belirten TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, “Kentsel dönüşüm seferberliği ile yeni bir kalkınma ve yapılanma fırsatı doğabilir. Türkiye’de toplam yatırımların neredeyse % 50’si inşaat sektöründen kaynaklanıyor. Bunun da % 75’i konutla ilgili yatırımlardan geliyor. Son beş yılın ortalamasına baktığımızda 743 bin adedin karşımıza çıktığını, 2013 yılında 1 milyon üzerinde gerçekleşen toplam konut satışının sektöre umut dağıttığını görüyoruz” dedi. 

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, geçen yılın konut satışlarını değerlendirirken, “2013 yılında konut satışları 1.157.190 olarak gerçekleşti. Diğer yıllara göre bu kadar keskin bir yükselişin olmasını hem borçlanma maliyetlerinin tarihin en düşük seviyelerine inmesine hem de Ocak 2013’ten itibaren ruhsatı alınan konutlara uygulanacak olan KDV oranlarındaki artışın talebi öne çekmesinin sebep olduğunu düşünüyoruz.”

Maya, 2014 yılının bir önceki yıla göre daralma yılı olacağını öngörürken “Bu yıl, % 20’ler civarında bir daralmanın olabileceğini düşünüyoruz. 2014 yılında siyasetin ekonominin önüne geçecek bir yıl olma ihtimali giderek güçleniyor. Konut piyasasının da en önemli tetikleyicisi olan gösterge faizler tekrar ne zaman 2013 yılı 2. çeyreğindeki düzeye iner tahmin etmek şuan için güç görünüyor. Bu durum son günlerin moda deyimi ile konut balonunu ortaya çıkarır mı sorusunu akla getiriyor. Ama esas soru ekonomi balonunun olup olmadığı olmalıdır. Tamamen satın alma gücü ve faizlere endeksli bir sektör konut piyasası ve ekonominin iyiye doğru gitmesi, sürdürülebilir olması çok önemli.  Son beş senenin konut satışı ortalaması ve yapı ruhsatı ortalamasına baktığımızda, kafa kafaya gittiklerini görüyoruz. 2013 yılındaki sıçrama önemli, ancak bunu sürdürülebilir kılamazsak konut stoğunda artıştan söz etmeye başlayabiliriz” görüşünü belirtti.

KONUT KREDİLERİ: Üç büyük ilin konut kredilerinde ve konut satışlarında ağırlığı giderek azalıyor

2008 yılında konut kredisi kullandırımında İstanbul,  Ankara  ve  İzmir  illeri tüm Türkiye’nin % 60’ını oluşturuyorken, 2013 yılında üç büyük ilin dağılımdaki payı % 55’e kadar geriledi. Konut kredisi kullandırımı hacmi yıllara göre artış oranı bu üç ilde hep ortalamanın altında kaldı. Diğer illerden özellikle Bursa, Konya, Gaziantep, Kayseri, Eskişehir, Diyarbakır, Denizli, Şanlıurfa, Kahramanmaraş ve Erzurum gibi illerde ortalamanın üzerinde artış özellikle son iki senede göze çarpıyor. Konut satışlarında da aynı tabloyu görüyoruz. Son üç yılda üç büyük ilin dışındaki diğer illerdeki toplam konut satışı tüm Türkiye’deki toplam konut satışına oranı 2010 yılında % 51 iken 2013 yılında % 62’e kadar yükseldi.

AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ: İstanbul genelinde şu ana kadar toplam 11.008.710,69 m² alan ve 40 bölge riskli alan ilan edildi.

Kentsel Dönüşüm Yasası olarak da bilinen “6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında dönüşüm projeleri, Bakanlar Kurulu kararı ile ‘Riskli Alan’ ilan edilen bölgelerdeki dönüşüm projeleri ve özel sektörün kendi imkanları dahilinde geliştireceği projeler şeklinde iki farklı yöntemle yürütülüyor. Kanun kapsamında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından İstanbul, İzmir, Ankara gibi büyük şehirler de dahil olmak üzere toplam 23 ilde çok sayıda bölge ‘Riskli Alan’ ilan edildi. Buralarda uygulama kamu kuruluşları, belediyeler, belediyeler tarafından kurulan şirketler ile desteklenerek yürütülüyor.

İstanbul’da Bakanlık tarafından ‘Riskli Alan’ ilan edilen bölgeler Bağcılar, Bayrampaşa, Esenler, Gaziosmanpaşa gibi yapı yoğunluğunun çok yüksek olduğu, yapı niteliğinin ve mekansal yaşam kalitesinin düşük olduğu ilçelerde yoğunlaşıyor. Bu ilçeler dışında bazı ilçelerdeki gecekondu mahalleleri ve yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı eski konut stoğunun bulunduğu bölgeler ile deprem riskinin yüksek olduğu bölgeleri de kapsıyor.

Mevcut durumda İstanbul’daki toplam 11.008.710,69 m² riskli alanın %98’i 2013 yılı içerisinde ilan edildi. Bu alanların en büyük kısmı (yaklaşık %35’i) Gaziosmanpaşa ilçesi sınırları dahilinde yer alıyor. İstanbul’daki riskli alanların %12’sini Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı ve %14’ünü Armutlu Kentsel Dönüşüm Alanı oluşturuyor. ‘Riskli Alan’ ilan edilen bu büyük ölçekli dönüşüm alanlarından Fikirtepe ve Gaziosmanpaşa’da çalışmalar başladı. Armutlu bölgesinde ise çözüm sürecine yönelik çalışmalar devam ediyor. 

Yasa kapsamında, bir yapının riskli ilan edilmesi için Bakanlık tarafından ilan edilen bölge dahilinde olması ya da deprem riski yüksek olan bir bölgede olması şartı aranmıyor. Bu nedenle, özellikle ekonomik ömrünü tamamlamış ve rantı yüksek ya da yükselmekte olan bölgelerde de münferit olarak (bina ya da ada bazında) kanundan faydalanılarak dönüşüm yapıldığı görülüyor. Bunun en belirgin örneklerine Bağdat Caddesi gibi rayiç bedellerin çok yüksek olduğu bölgelerde de rastlamaktayız. Arsa stoğu kısıtlı olan Beşiktaş, Şişli, Fatih, Bakırköy, Bahçelievler, Kadıköy ve Üsküdar gibi merkez ilçelerde bu şekilde bir sürecin başladığı görülüyor.

İSTANBUL’DA GELİŞİM GÖSTEREN BÖLGELER: Ocak ayında yavaşlayan lansmanların, yerel seçimleri takiben yeniden hızlanmasını ve lansmanların sayıca artış göstermesini bekliyoruz.

İstanbul içindeki gelişme bölgeleri ve trendlere baktığımızda 2013 ve 2014 yılları başından itibaren büyük kamu yatırımlarının teşvikiyle konut ve karma kullanım projelerinin yatırımların bulundukları konum itibariyle benzer bir seyir izlediğini söyleyebiliriz. Tıpkı 2013 yılı başındaki seyir gibi, yılbaşında yavaşlayan lansmanların, yerel seçimleri takiben yeniden hızlanmasını ve lansmanların sayıca artış göstermesini bekliyoruz.

Kent makroformunu değiştirebilecek kapasitede büyük ölçekli kamu yatırımlarının her gün yenisinin eklendiği İstanbul’daki gelişmelerden gayrimenkul sektörü de nasibini alıyor. Kuzey Marmara Otoyolu projesi, 3. Köprü ve Kanal İstanbul projeleri gibi yeni büyüme dinamikleri kente gelişim gösterecek bölgelerin seçiminde etkili oluyor.

Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan ‘mega’ adımlarla,  güzergahlar itibariyle gelişim gösterecek bölgelerini tahmin etmek zor olmayacaktır. Ulaşım projeleriyle, özellikle 3. Boğaz Köprüsü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını tamamen değiştiren-geliştiren projelerin, ilk olarak yerleşim ve konut alanlarını etkilendiği, ikinci olarak Merkezi İş Alanlarını etkilendiği, üçüncül etki derecesinde sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkündür. Bu doğrultuda 3. Köprü ile birlikte konut alanları anlamında; Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe’nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli’nin bu anlamda öne çıkacağını düşünmek yanıltıcı olmayacaktır. 

Dünya Bankası desteğiyle devletin sağlık harcamalarını azaltmak, sağlık sektöründe özel girişimlerin payını arttırmak için başlayan sağlıkta dönüşüm programıyla, İstanbul’da iki büyük şehir hastanesi planlanıyor. Avrupa yakasında ve Anadolu yakasında olmak üzere iki şehir hastanesinin temellerinin atıldığı İkitelli-Başakşehir ve Alemdağ-Sancaktepe bölgesinin büyük sağlık yatırımlarıyla önce çıkacak bölgeler olması bekleniyor.

2013 yılı içerisindeki en önemli gelişmeler şüphesiz ki Galataport ihalesi ve Haliç Tersanesi Projesi’dir.  Bu projeler tarihi yarımada Karaköy ve Galata Bölgeleri’nin çevresindeki gelişimini tetikleyecek unsurlardandır. Bu kapsamda her iki ihale de geniş bir hinterlansın gelişimini etkilemeye ve yönlendirmeye başladı.