Mehmet Ali Ergin: AVM alan 10 yılda parasını çıkarır!

Mehmet Ali Ergin, Hasan Bayhan, Caner Bingöl ve Emre Çamlıbel Türkiye'de hiç denenmemiş bir iş yapıyorlar. Geliştirdikleri ilginç projeleriyle tasarrufçuların alışkanlıklarını değiştirecekler. Projelerine, HES firmaları ve Arap yatırımcılardan ilgi yoğun... 

UZUN yıllardır "çıktı çıkacak" diye merakla beklenen gayrimenkul fonları nihayet ihraç ediliyor, içeriğinde, ofis, dükkan, AVM, konut hatta arsa olan fonlar sayesinde artık yatırımcılar hem kira gelirine hem de gayrimenkulün değer artışına ortak olabilecek. Üstelik bu gayrimenkuller kendilerine ait olduğunda yüzde 35 olan kira gelir vergisi oranı fon satın alanlarda yüzde 0 olacak, ödenecek tek vergi ise yüzde İÜ stopajla sınırlı kalacak. 

Yaklaşık bir yıllık çalışma sonucu altı tane gayrimenkul fonu birden çıkaran Re-pie Gayrimenkul Portföy Yönetim Şirketi yine ilkler arasına girerek üç fonun satışını başlattı bile. 

Re-pie Başkan Yardımcısı Mehmet Ali Ergin, Genel Müdür (CEO) Haşan Bayhan ve Yönetim Kurulu Üyesi Caner Bingöl ile kurumsal ve bireysel yatırımcılara yüksek getiri sunma vaadiyle çıkan gayrimenkul yatırım fonlarını ve firmanın planlarını konuştuk... 

Hangi fonları kurdunuz? Fon oluştururken stratejiniz nedir? 

Haşan Bayhan (HB): Bizim uzmanlık alanımız arsa ve gayrimenkul olduğu için şu anda bir arsa fonumuz, bir de AVM fonumuz var. 

Caner Bingöl (CB): Şu anda Anadolu'da gelişmekte olan 30 kente ilgi duyuyoruz. İstanbul ise artık doymuş bir pazar. 

Fonların satış süreci başladı mı? 

HB: Altı fon kurduk ve ihraç onayını da aldık. Ancak şu anda aktif olarak üç tane fonumuzun satışını yapıyoruz. Bunlardan birincisi "Anadolu Stratejik" dediğimiz arsa fonumuz. Bu Anadolu'da stratejik bölgelerde arsa almayı hedefleyen bir fon. Bunun daha çok nitelikli bireysel yatırımcıya satışını da başlattık. Bu fonda alt limit 250 bin TL. Ama yatırımcının aynı zamanda nitelikli yatırımcı şartlarını da sağlaması gerekiyor, ikinci fonumuz "Milenyum fon". Bu bir sepet fon. Yani arsa, dükkan konut, AVM gibi her türlü gayrimenkulü alıp satıyor. Üçüncüsü ise, Söke Outlet'i içeren AVM fonu. Bunu kurumsal yatırımcıya satıyoruz. Daha çok da Türkiye'deki emeklilik yatırım fonlarına. 

Diğer üç fondan Maslak 1453 projesi daha iskanı alınmadığı için hazır ancak ihraç belgesini alamadık. Diğer iki fonumuz ise Novada'nın Tokat ve Akhisar'daki AVM'leri. Ancak önce yılın ilk yarısında Söke'yi tamamlarız, ikinci yarısında diğerleri olur diye düşünüyoruz. 

"Fırsat Konut Fonu" kuracak 

"Fırsat Konut Fon"u kurmak için çalışma yaptıklarını söyleyen Caner Bingöl, bu fona ilişkin şu bilgileri verdi:"Bu fonun temel işleyiş mantığı, iskontolu bir konut bulduğumuzda satın alıp sonra satmak üzerine oturuyor. Bazı bitmiş markalı konutlar var. 0 markalı konutların satış ofislerinin elinde zaman zaman konut stoğu kalıyor. Bu da geliştiriciye bir yük oluşturuyor. Satışı tamamlayamadığı konutları elden çıkartmak istiyor. İşte kuracağımız bu Fırsat Konut fonu ile bu konutları ciddi istontolarla satın alıp, piyasalar oturduğunda yüksek fiyattan satmak istiyoruz. Bugün bu tarz projelerde yüzde 3040'lara varan iskontolarla satış yapılabiliyor." 

Fonlara talep nasıl? 

HB: Kurumsal yatırımcıların hepsi gayrimenkule ilgi duyuyor. Şimdi otomatik BES de geldi. OKS fonlarının yüzde 10'u ya gayrimenkul yatırım fonları (GYF) ya girişim sermayesi fonları ya da varlık fonuna yatırılacak. Bu da ilgiyi artırdı. Fakat bireysel tarafa anlatmak biraz uzun sürüyor. Ancak GYF'nin gerek bireysel, ge- Hlj rekse kurumsal yatırımcılar için çok ciddi avantajları var. Örneğin kira geliri üzerinden yüzde 35'e varan vergi öderken, GYF'lerde sadece yüzde 10JM stopaj ödeniyor. 

Emeklilik şirketleri ile anlaştınız mı? 

CB: Emeklilik şirketlerinden ciddi teklifler geldi. Devlet yüzde 10 zorunluluğu çıkartınca mecburen herkes bu alana yatırım yapacak. Bundan sonraki yatırım planlarınız... 

HB: Bu fonları kurduktan sonra hazırlığını yaptığımız özellikle İstanbul'da büyük projeler var. Ancak bu projeler için yabancı yatırımcıların da gelmesi lazım. Yabancılar ise Türkiye'de bu işlerin olgunlaşmasını görmek istiyor. Belki 1-2 yıl sonra Türkiye'de 250-300 milyon dolarlık büyük fonları görebiliriz. Biz şimdiden hazırlıklarını yapıyoruz.

Gayrimenkule Araplar ilgi gösteriyor. Siz de Araplarla görüşüyor musunuz? 

HB: Nisan ayında Katar'a fuara gideceğiz. Orada görüştüğümüz ciddi gruplar var. 

CB: Arapların bugüne kadar ülkede yaşadığı en büyük sorun; bir arsaya talip oluyorlar ancak arkasından 20 tane emlakçı çıkıyordu. Kendilerini kandırılmış hissediyorlardı. Bu kurumsal sistem aslında onların da aradığı bir şey. Türkiye'nin bir sorunu daha var; o da özelleşmiş bir gayrimenkul hukukumuzun olmaması.Bu sayede kurumsal yatırımcılar bu bilgi birikiminden de yararlanmış olacak. Burada kurumsala da bireysel yatırımcıya da dokunacağız. Şu anda Türkiye ile ilgisi olan daha çok Katar, Suudi Arabistan. İran, İrak, Dubai, Abudabi gibi daha çok Ortadoğu ülkeleri. Azerbaycan da oldukça ilgili.

"AVM alan 10 yılda parasını çıkarır" 

Arsa fonu almak isteyenlerin en az iki sene ihtiyacı olmayan bir parayı buraya yatırması gerektiğini söyleyen Haşan Bayhan konuşmasını şöyle sürdürüyor: "Arsa fonundaki yatırımcıya en az iki sene ihtiyacın olmayan bir parayı buraya yatır diyoruz. Çünkü o yatırımın yapılıp, olgunlaşması en az iki sene. İki sene içinde çıkmak isteyen olursa da yüzde 30 ceza ödüyor. O ceza da diğer yatırımcılara kar kalıyor. Sistem böyle işliyor. AVM fonlarında ise orada zaten düzenli kira ödemesi olduğu için yatırımcılar kendi aralarında isterlerse paylarını değiştirebiliyorlar. Ama oradaki çıkış süresi de bir yıl. Bizim projeksiyonlarımıza göre AVM fonlarına yatırım yapacaklar ilk 10 senede anaparasını tahsil etmiş olacak. Tabii orada varlık [asset) değeri de var. Çünkü AVM'nin sadece kira geliri yok bir de kendi değeri var. Bu 10 senenin sonunda hem AVM'nin değeri, hem de kira geliri eline kalıyor." 

Burada hedef getiriniz nedir? 

HB: AVM fonunda biz kira geliri üzerinden gidiyoruz. Senede euro bazında yüzde 6 kira dağıtmayı hedefliyoruz. Bu yüzde 9'a kadar da çıkabilir. 

Bu fonların riski nedir? 

Mehmet Ali Ergin: Riski seven bir yatırımcıysanız arsa fonunu tercih edebilirsiniz. En yüksek getiri hedefi de orada, en yüksek risk de. Ama riski sevmeyen düzenli kira geliri elde etmek isteyen yatırımcıysanız o zaman AVM fonlarını alabilirsiniz. 

CB: Düşünün ki bireysel yatırımcısınız ve bir dükkan aldınız. Kiracınız çıktığı ay bir sonraki ay getiriniz sıfıra düşüyor. Ama bir AVM yatırımında 100 tane dükkan var orada dönüşecek kiracı sayısı üç ya da beştir. O da totalde yatırımcıyı çok etkilemiyor. Ayrıca kiracı çıktı, boya badanayı ödemedi, aidatı ödemedi gibi boş işlerle de uğraşmamış oluyorsunuz. Dükkanı satmakla da uğraşmıyorsunuz. AVM fonundan çıkmak için bir yıl beklemek yeterli oluyor. Yatırımcı bir yıl sonra yılda iki defa çıkabiliyor. İtfa talebinde bulunup örneğin 1 milyon dolarlık pay aldı 500 milyon dolarlık kısmını satmak istiyorum dediğinde 500 bin dolarını alıp gidebiliyor. Oysa dükkan aldığınızda yarısını satayım diyemezsiniz. 

Para 

Mehmet Ali Ergin kimdir?