Metro hattı uzuyor, metroya yakın ofislere talep artıyor!

JLL Türkiye ofis pazarındaki değişen trendleri ortaya koyuyor. İstanbul’da Levent-Maslak hattındaki merkezi iş alanıyla birlikte, bu bölgenin dışında kalan Seyrantepe, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal gibi aktif raylı taşıma sisteminin olduğu bölgelere olan talep artıyor. 2014 yılı 3. çeyreği itibariyle Istanbul’da toplam 3.8 milyon metrekare toplam kiralanabilir A sınıfı ofis alanı ve yaklaşık 191 bin ofis çalışanı bulunuyor. 2017 yılında ofis alanının 6.4 milyon metrekareye, çalışan sayısının ise 325 bin kişiye ulaşması bekleniyor. Artan ofis arzı ve çalışan sayıları, İstanbul trafiğinin yoğunlaşmasında önemli bir rol oynuyor. Bu yoğunluk çalışanların servis yerine toplu taşımayı, özellikle raylı sistemi daha fazla tercih etmelerine neden oluyor.  Günümüzde metro istasyonlarına yakınlık, şirketlerin yer seçim kararlarında bina kalitesi ile birlikte önemli bir etken olarak ortaya çıkıyor. Bu durum, aktif metro bağlantılarının olduğu bölgelerdeki birincil ofis kiralarının yaklaşık olarak yüzde 40-150 oranında artmasına neden oluyor.  

75 ülkede, 200 kurumsal ofisi ve 53 bin çalışanıyla müşterilerinin yerel, bölgesel ve küresel ihtiyaçlarına cevap veren JLL,  ofis pazarının nabzını tutuyor. JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, JLL Türkiye Operasyon ve Finans Direktörü Volkan Müller, JLL Türkiye Araştırma ve Stratejik Danışmanlık Direktör Yardımcısı Burçin Yıldıran Sezen, JLL Türkiye Ofis ve Lojistik Hizmetleri Direktör Yardımcısı Gün Gökkaya ve JLL Türkiye Ofis Hizmetleri Müdürü Mahir Mermer’in katılımıyla “Ofisler Metro ile Doluyor” raporu açıklandı. Rapor ile ofis pazarı görünümü değerlendirildi ve ofis trendleri ortaya koyuldu.

İstanbul,14 milyonluk nüfusuyla Türkiye’nin ve Avrupa’nın en fazla nüfusa sahip şehri konumunda. Nüfus artış hızında dünyanın diğer önemli ticaret merkezleri olan Moskova, Paris, Londra ve New York gibi şehirleri geride bırakan İstanbul, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) tahminlerine göre, 2023 yılı itibariyle 16.6 milyona ulaşacak. Artan nüfus ile birlikte yoğunlaşan trafik, şehirdeki yaşam kalitesini yükseltmek için çözülmesi gereken önemli sorunlardan biri olarak ortaya çıkıyor.

JLL Türkiye’nin yaptığı araştırmaya göre, gelişen toplu taşıma altyapısı ile birlikte, çalışanlar servis araçları yerine metro gibi trafikten etkilenmeyen toplu taşıma araçlarını tercih ediyor. Bu nedenle şirketler, giderek artan bir oranda metro hattına yakın yerlerdeki ofis binalarına taşınıyor. 

JLL, İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin, 8.6 milyar Dolarlık bir yatırımla 2019 yılı sonuna kadar yaklaşık 157 kilometre uzunluğunda yeni metro hattını hizmete açacağına ve uygulanmaya başlanan “Park Et Devam Et” projesinin etki alanının genişletileceğine dikkat çekerek, metro ile erişimin sağlanabileceği bölgelere olan kullanıcı ve geliştirici talebinin arttığını belirtiyor. Ulaşım altyapısındaki iyileştirmelerle, ülke çapındaki yüksek kalitede modern ofis arzının yaklaşık yüzde 80’ini sağlayan İstanbul’da, Levent-Maslak aksındaki merkezi iş alanına ek olarak, metro hattı açılan ya da projelendirilen lokasyonlar önem kazanıyor. Kağıthane, Seyrantepe, Ümraniye, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal gibi mevcut ve planlanan raylı taşıma sistemi olan semtler, yerel ve uluslararası ofis kullanıcıları tarafından en çok tercih edilen bölgeler olarak öne çıkıyor:

Levent 

2000 yılında hizmete giren Taksim-4. Levent metro hattı, Levent bölgesinin ulaşılabilirliğine katkı sağlayarak, bölgeye olan talebi güçlendirdi.  Metrocity, Kanyon, Zorlu ve ÖzdilekPark ofis projelerinin metroya direkt bağlantılarının bulunması, projelere olan talebi ve kira rakamlarını artırıyor. 2005 yılında kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan birincil kira endeksi, 2013 yılında 230’a ulaştı.

Maslak

Maslak’ta hızlı şekilde gelişen ofis arzı, trafiği oldukça olumsuz etkileyerek bölgeye olan talebin azalmasına neden oldu. 2009 yılında metro hattının Maslak bölgesine hizmet vermeye başlamasını takip eden dönemlerde, bölgeye yönelik kiracı talepleri ile geliştirilen yeni projelerde artış yaşandı. 2005 yılında kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan birincil kira endeksi, 2013 yılında 290’a ulaştı.

Kağıthane:

2017 yılında tamamlanması beklenen Kağıthane metro bağlantısı nedeniyle bölgeye olan talep hızla artıyor. Kağıthane’deki 104 bin metrekare toplam kiralanabilir alana 2014 yılının 3. çeyreğinde inşaat halinde olan 444 bin metrekarelik ofis projesi ekleniyor. Kira rakamlarında da yukarı yönlü bir etki bekleniyor. 

Kavacık:

Bölge Avrupa ve Asya yakalarına ulaşım açısından merkezi bir konumda bulunmasına rağmen, özellikle mesai başlangıç ve bitiş saatlerinde yaşanan yoğun trafik ve herhangi bir raylı ulaşım sisteminin olmaması sebebiyle, konumunu avantaja çeviremiyor. Kavacık’ta 169 bin metrekarelik toplam kiralanabilir alan bulunuyor. Ancak hiç yeni ofis projesi yok.

Ümraniye:

2015 yılında tamamlanması planlanan Üsküdar-Çekmeköy metro hattı kapsamında, Ümraniye bölgesinin  Marmaray  ve metrobüs bağlantıları ile Avrupa Yakası ve Kadıköy-Kartal metro bağlantısı ile Asya Yakası’ndan kolay ulaşılabilir olması ofis talebinin artmasını sağlıyor. Ümraniye’deki 597 bin metrekareye, 163 bin metrekare yeni proje ekleniyor. 2008 yılında birincil kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan birincil kira endeksi, 2013 yılında 150’ye ulaştı ve metronun faaliyete geçmesi ile kiralarda artış bekleniyor.

Kozyatağı-İçerenköy:

Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün açılması ve otoyol bağlantılarının tamamlanması, Ümraniye’ye göre daha merkezi bir konumda yer alan Kozyatağı bölgesinde, A sınıfı ofis arzının gelişmeye başlamasına yol açtı. Kozyatağı ve İçerenköy’deki 228 bin metrekareye, 2014’ün üçüncü çeyreğinde inşaat halindeki 135 bin metrekare toplam kiralanabilir alan ekleniyor. 2008 yılında birincil kira seviyesi 100 kabul edilerek yapılan birincil kira endeksi, 2013 yılında 150’ye ulaştı. Bölgede yeni ofis projelerinin faaliyete geçmesi ile kiralarda artış yaşanması bekleniyor.

Küçükyalı-Maltepe-Kartal:

2012’de Kadıköy-Kartal metro hattı açılana kadar Küçükyalı, Maltepe ve Kartal ofis pazarında bir hareketlilik gözlemlenmezken, metro hattının açılışıyla birlikte bu bölgelerdeki ofis projeleri artıyor. Küçükyalı ve Maltepe’de 2010 yılına kadar 15 bin metrekare seviyesinde olan A sınıfı toplam ofis arzı, tamamlanan projelerle birlikte 2013’te 80 bin metrekare seviyesine ulaştı. 2013 yılında Kadıköy-Kartal metrosunun Marmaray projesine bağlanması ile birlikte birçok yeni projeye başlandı. 2014 yılının 3. çeyreğinde hali hazırdaki 127 bin metrekare toplam kiralanabilir alana, 98 bin metrekare inşaat eklenerek yüzde 77 artış yaşandı.

JLL Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, metro projelerinin olduğu bölgelere artan arz ve taleple birlikte kira oranlarında da bir artış eğilimi olduğunu belirtiyor: “2009 yılında metro hattının Maslak bölgesine hizmet vermeye başlamasıyla birlikte o bölgeye yönelik kiracı taleplerinde ve geliştirilen projelerde artış yaşandı. Talebin artmasına bağlı olarak Maslak’taki kira oranları yüzde 150 oranında arttı. Benzer bir şekilde 2012 yılında açılan Kadıköy-Kartal metro hattı, Kartal’daki kira bedellerini yüzde 40 oranında yükseltti. Artan inşaat maliyetleri ile yeni projelerde öngörülen otopark kapasitelerinin azalacağı öngörülüyor. Artan nüfus ve araç sayısı göz önüne alındığında, özellikle kiracılar açısından metro hattı ile ulaşım sağlanabilecek noktalarda yer almak öncelikli tercih sebebi oluyor. Toplu taşıma altyapısının güçlenmesi, doğal olarak çalışanları toplu taşımaya yönlendirecek ve şirketlerin çalışanlarına servis yerine farklı teşvikler sağlamasına neden olacak. Mevcut ve planlanan metro projelerinin olduğu Kağıthane, Seyrantepe, Ümraniye, Kozyatağı, Küçükyalı, Maltepe ve Kartal’daki ofislere artan talebe bağlı olarak, ofis projelerinin çoğaldığını gözlemliyoruz. 2019 yılı sonuna kadar bitirilmesi planlanan yeni toplu taşıma sistemleriyle birlikte, İstanbul’un global ofis kullanıcıları tarafından daha da fazla tercih edilir hale geleceği ve rekabet gücünün de artacağını öngörüyoruz. Ayrıca metro bağlantılarının bulunduğu bölgelerdeki ofis kira bedellerinin yükselmesini bekliyoruz.”