Miras hukuku hisseli arsa satışı! 22-09-2013

Ülkemizde, taşınmazlar üzerindeki hisseli mülkiyet ilişkisi çoğu defa miras nedenine dayanıyor. Miras hukuku hisseli arsa satışı, kat karşılığı müteahhite verilmesi vb. işlemler için hissedarların oybirliği ile karar vermesi gerekiyor...

Miras hukuku hisseli arsa satışı!

Ülkemizde, taşınmazlar üzerindeki hisseli mülkiyet ilişkisi çoğu defa miras nedenine dayanıyor. Hisseli mülkiyet ilişkisi, ortaklık yapma bilincinin zayıf olduğu ülkemizde bir çok sorunu beraberinde getirebiliyor.

Hisseli mülkiyet, müşterek mülkiyet veya "iştirak halinde mülkiyet" şeklinde ortaya çıkıyor.

Taşınmaz üzerinde her ortağın, pay oranının açıkça belirli olduğu hisseli mülkiyet ilişkisine müşterek mülkiyet, hisse miktarının net olarak bilinmediği mülkiyet ilişkisine ise iştirak halinde mülkiyet deniliyor. İştirak halinde mülkiyet ilişkisinin tipik örneğini mirastan kaynaklanan hisseli mülkiyet ilişkisi oluşturuyor.

Mirastan kaynaklanan iştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazın tapu kayıtlarında; iştirak halinde malik olanların ismi yazılıyor. Tapu kütüğünde bu isimler ortak bir parantez içerisinde belirtiliyor ve kütükte veraseten iştirakli ibaresi bulunuyor.

Miras hukuku hisseli arsa satışı, kat karşılığı müteahhite verilmesi vb. işlemler için hissedarların oybirliği ile karar vermesi gerekiyor.

Hisseli taşınmazlarda; taşınmazın kullanımı, işletimi gibi temel konular müşterek kararlar alınmasını gerekli kılıyor. Özellikle hisseli arsa ortaklıklarında, taşınmazın kullanım amacını esaslı olarak değiştiren işlemleri (arsanın kat karşılığı müteahhite verilmesi) yapabilmek için hissedarların oybirliği ile karar alması gerekiyor. Ancak pratikte, oybirliği ile karar alınması bir çok sebeple (kişisel husumet, arsadan beklenen amaç, hissedarların bir kısmının nerede olduğunun bilinmemesi) gerçekleşemiyor.

Öte yandan; Miras hukuku hisseli arsa satışında, arsayı alanın aleyhine diğer hissedarların şufa hakkı kullanması söz konusu olabiliyor. Hisseli taşınmaz ortaklarının şufa hakkı bulunuyor.

Şufa (öncelik) hakkı; Türk Medeni Kanununda, bir taşınmaz malın satılması halinde, o taşınmazı diğer alıcılara göre öncelikle satın alabilme hakkı olarak tanımlanıyor. Bir taşınmazda hissesi bulunan kişi, bu taşınmaza ait bir bölümün, hissedar olmayan kişilere satılması halinde, şufa hakkına dayalı olarak satışın iptalini sağlayabiliyor.

Şufa hakkının kullanılması bakımından, taşınmazdaki hisse oranı ve miktarının hukuken bir önemi olmuyor. 10 metrekare hisse sahibi olan ile 250 metrekare hisse sahibi olan arasında hakkın kullanımı bakımından fark yoktur. Kanuni şufa hakkının tapuya tescili zorunlu değildir. Bu nedenle, hisseli bir yeri satın almayı düşünen kişi, bu yasal durumu bilmelidir. Aksi halde, ortaya çıkabilecek durumlara katlanmak zorunda kalabilir.

Hisseli taşınmaz malikleri; taşınmazın müşterek kullanımı ve aralarında taksimi konusunda anlaşamazlarsa mahkemeye başvurarak hissedarlığın satış yolu ile giderilmesini (İzale-i Şuyu Davası) talep edebiliyorlar.

İştirak veya müşterek mülkiyet esasına göre; birden fazla kişi adına kayıtlı bulunan hisseli taşınmazın, kullanım amacının değiştirilmesi, işletilmesi, kiraya verilmesi vb. ana konularda aralarında anlaşamamaları halinde genellikle sorun dava yolu ile çözümlenebiliyor.

Yargı literatürüne, "izale-i şuyu" davası olarak geçen bu uyuşmazlık türü; hissedarlar arasında ortaklıktan kaynaklanan uyuşmazlığın, Mahkeme aracılığıyla ortadan kaldırılması olarak tanımlanabilir. Ortaklığın giderilmesine ilişkin dava sonucunda, satış sureti ile ortaklığın giderilmesine Mahkemece karar verilmesi halinde, taşınmaz İcra İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde ihale ile satışa çıkarılır ve satış bedelinden hissedarlara payları oranında ödeme yapılır.