Mortgage faizlerinin düşmesi konut satışlarını artırdı!

Bir yandan yatırım araçlarının getirisizliği parayı gayrimenkule iterken, diğer yandan konut fiyatlarının primi ve düşük mortgage faizleri rekor satışlara yol açtı. 2014 sonu verileriyle son beş yılda emlak yatırımlarının getirisi tüm finansal yatırım araçlarını geçmişti. Konuyu 3 Mart 2015 tarihli yazımızda işlemiştik. 

2009-2014 sonunu kapsayan 5 yılda tüketici fiyat endeksi yüzde 45 arttı. Buna karşılık en yüksek getiriyi yüzde 75’i değer artışı yüzde 31’i kira gelirinden olmak üzere yüzde 106.6 ile konut yatırımı sağladı. Değer artışını TCMB, kira gelirlerini TÜİK hesaplıyor. 

Altının 5 yıllık getirisi yüzde 70, hisse senetlerinin yüzde 62, doların yüzde 56 ve hazine faizlerinin yüzde 46 olmuştu. Euro, mevduat faizi, yatırım fonları ve bireysel emeklilik fonlarının getirileri ise yüzde 45’lik TÜFE’nin altında kaldı.

-Bu yılın ilk çeyreğinde tablo pek değişmedi. Yatırım araçlarının getirilerini konut ve bireysel emeklilik hariç olmak üzere 6 Nisan’da yayımladık. Doların getirisi yüzde 11, altının yüzde 10 idi. Diğer tüm yatırım araçlarının getirisi yüzde 3.05’lik enflasyonun altında kaldı.

- O tarihten bu yana hem mart ayı konut satışları hem de mart konut fiyat endeksi ile BES getirileri açıklandı. İstanbul’da Reidin Konut Fiyat Endeksi’ne göre bu yılın ilk üç ayındaki artış yüzde 3.87 oldu. Yine aynı dönemdeki kira getirisi yüzde 1.87 olarak gerçekleşti. Böylece yüzde 5 civarında bir getirisi söz konusu. Enflasyonu da iki puan geride bırakmış.

- Buna karşılık Bireysel Emeklilik Sistemi BES’in ortalama getiri ilk çeyrekte yüzde 0.53 ile yarım puanda kaldı. BES Endeksi geçen yıl sonu 389.83’ten mart sonunda 391.92’ye çıkabildi. Getirilerin enflasyonun çok altında çıkmasında finansal piyasalarda meydana gelen sert dalgalanmaların etkisi büyük olsa gerek. 

Dolayısıyla yılın ilk çeyreğinde dolar ve altın yüzde 10 civarında, emlak da yüzde 5 civarında ve enflasyonu yenecek düzeyde getiri sağlamış bulunuyorlar. 

- Bir yandan finansal yatırım araçlarının getirisizliği parayı ve servetleri gayrimenkule doğru iterken, diğer yandan konut fiyatlarının prim yapması ve mortgage faizlerinin en düşük ikinci düzeyinde bulunması çekici etki yapıyor. İtici ve çekici etkilerin bir araya gelmesinin sonucu da konut satışları son aylarda iyice hızlandı. 

- Mart ayı için cuma günü açıklanan konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 32.4 gibi çok yüksek bir artışa işaret etti. Yılın ilk çeyreğindeki artış da yüzde 15.2’yi buldu. Bu artışlar aynı zamanda Türkiye’de 1 milyon 165 bin adetle en çok konutun satıldığı bir yılın ardından gerçekleşiyor. 

- Baktığımızda satışları patlatan asıl etkenin ipotekli yani mortgage kullanarak yapılan alımlar olduğunu görüyoruz. Mart ayında konut kredisi kullanarak yapılan alımlar yüzde 85 gibi çok yüksek oranda arttı. İlk çeyrekteki artış yüzde 43 ile yüksek bir oranda. Buna karşılık peşin veya müteahhit kredisi ile alımlar hız kesmiş. 

- Konut kredisi faizlerine baktığımızda 17 Nisan itibarıyla bankaların ortalaması yıllık yüzde 10.96. Aşağı yukarı yılbaşından bu yana da yüzde 10 bandından bir seyir söz konusu. Oran Mayıs 2013’teki yüzde 8.30 ile tarihi en düşük ikinci düzeyine inmişti. 

- Önümüz seçim, bir sandık belirsizliği olsa gerek. Seçim sonrasında enflasyonda ve faizlerde iç ve dış nedenlerden dolayı düşüş pek beklenmiyor. Faizleri en düşük düzeyden yakalama tüketici kredisi kullananlar için iyi bir avantaj. Çünkü konut da dahil olmak üzere tüketici kredilerinin faizleri kanun gereğince bankalar tarafından artırılamıyor. 

- Tüketici güven endekslerinde konut talebinin canlı olabileceğini görmüştük. Dolar artarken, üstelik seçim öncesinde konuta hücum şeklinde bir talep artışına ise ilk kez tanıklık ediyoruz. Geçen yıl bunun tersini yaşamış ve cumhurbaşkanlığı seçimine kadar siyasi belirsizlikten dolayı talebin kısıtlı olduğunu gözlemlemiştik. İşin içinde başka bir iş yoksa sorgulamaya değer bir konu.

NASDAQ REKORDA NIKKEI YARISINDA   

Japonya Borsası’nın 1989 sonunda başlayan düşüşü 20 yıl devam etti ve Mart 2009’da son buldu. Başbakan Shinzo Abe’nin işbaşına gelmesiyle başlayan çıkışı yüzde 128’e vardı ve Nikkei Endeksi son 25 yıllık tarihinde 2. kez 20 bin puanı geçti. Teknoloji hisselerinin işlem gördüğü Nasdaq da 2000 yılındaki kapanış rekorunu 15 yıl aradan sonra geçen hafta kırdı.

Abdurrahman Yıldırım-Habertürk