Mortgage kullanırken vade seçeneklerine dikkat edin!
![Mortgage kullanırken vade seçeneklerine dikkat edin!](https://cdn.emlakkulisi.com.tr/resim/orjinal/MTE1MDEzMT.jpg)
Konut kredi faiz oranlarında düşüş daha ne kadar sürer? 2010 yılının piyasalara etkisi nasıl olur? İşte uzmanların gözünden kredi dünyası ve faiz sistemi...
Mortgage sistemi, "kira öder gibi" ev sahibi olmak isteyenler için cazip avantajlar sunuyor. Fakat mortgage kullanırken; faiz oranları ve vade seçeneklerini iyi analiz etmek gerek. Aksi taktirde tüketicileri fazla faiz ödeme ve hatta ipotek gibi kaçınılmaz bir son bekleyebilir.
Mortgage kredisinin amacı, satın almak istenen konutun ekspertiz değerinin, müşterinin ödeme gücüne göre taksitlendirilmesi. Bu bağlamda borcunu ödeyebilecek ekonomik gücü olan, sahip olduğu konutun ipoteği karşılığında nakit kredi kullanmak isteyen veya bunların "refinansman"ı isteyen herkes bu yasadan faydanalabilir.
Ancak yine de dikkat etmek gereken önemli konular var tabii... Müşterinin nakit akışı, kredinin vadesi, faiz oranları ve dosya ücreti... İleride sıkıntı çekmemek için bu dört özellik göz önünde bulundurularak, doğru bir ödeme planı hazırlanmak gerekiyor.
Ödeme güçlüğü çeken ya da hesapları değişen müşteri bir süre sonra; kredi faiz oranında değişiklik yapmak, vadeyi uzatmak ya da kısaltmak, sözleşmede gösterilen faiz türünde, para biriminde ya da teminatta değişikliğine gitmek isteyebilir. İşte bu durumda "refinansman" yani "borcun yeniden yapılandırılması" devreye giriyor.
Sistem özetle; erken kapama ücreti ödenerek mevcut kredinin kapatılması, kalan borcun ise yeni bir mortgage kredisi açılarak isteğe uygun bir şekilde finanse edilmesi demek.
Peki bu sistem, faizlerin düştüğü ve kredi taleplerinin arttığı şu dönemde ne kadar tercih ediliyor?
İşte uzmanların "refinansman sistemi" hakkındaki görüşleri ve "2010 yılı konut ve kredi faizleri" değerlendirmeleri...
Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven: Faizlerde Daha Büyük Düşüşler Beklenmemeli
Garanti Bankası; İndirimli Mortgage, Düşen Faizli Mortgage, Azalan Taksitli Mortgage, Şimdi Al Sonra Öde Mortgage, Masrafsız Mortgage, Mortgage Sepeti gibi 24 farklı seçenekle müşterilerinin karşısına çıkıyor.
Türkiye'nin en geniş mortgage ürün yelpazesini oluşturduklarını söyleyen Garanti Mortgage Genel Müdür Yardımcısı Umur Güven, uyguladıkları faiz oranları hakkında bilgi verdi: "37-48 ay vadede uygulanan faiz oranı yüzde 0.90, 49-60 ay vadede yüzde 0.92, 61- 84 ay vadede yüzde 1.03 ve 85-120 ay vadede ise yüzde 1.05'tir."
Kredi taksitlerini düşürmenin yolunun kredi borcunun yeniden yapılandırılması yani refinansmanı ile mümkün olacağını belirten Güven, bu kararı veren tüketicileri "erken kapama maliyetlerini ve yeni kredi kullanacağı bankadaki kullandırım masrafları" göz önünde bulundurmaları konusunda uyardı.
Güven şunları söyledi: "2007 Mart ayından itibaren kullanılmış sabit faizli kredilerin vadesinden önce kapatılması durumunda, kapatma tutarına ek olarak, erken ödenen anapara tutarı üzerinden yüzde 2 oranında talep edilen ücret erken kapama ücreti olarak adlandırılmaktadır. Ekstra komisyon ise indirimli faiz oranlarımızdan yararlanmak isteyen tüketicilerden faiz oranlarındaki indirimle doğru orantılı olarak talep edilmektedir."
Kredi Kullanacaklar Bunlara Dikkat Edin!
Güven, kredi kullanacak müşterilere; faiz oranı, komisyon tutarı, dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, hukuki hizmet bedeli, indirim komisyonu, ekspertiz ücreti, sigorta gibi masrafları tek tek bankadan öğrenmelerini ve ödeme planını görmelerini önerdi. Sadece faiz oranına göre değil toplam maliyete göre bir karşılaştırma yapmaları gerektiğini vurguladı.
"Maksimum Fayda Sağlayacak Ödeme Planı Yapıyoruz"
Ödeme gücüne bağlı olarak güncel faiz oranları üzerinden vadenin belirlenmesi gerektiğinin altını çizen Güven, "Mortgage uzmanlarımız tüketicilere maksimum fayda sağlayacak ödeme planları oluşturuyor. İnternet sitemizde yer alan hesaplama bölümümüze; vadenizi ve mortgage kullanmak istediğiniz tutarı girdiğiniz takdirde güncel faiz oranlarıyla ödemeniz gereken doğru taksit tutarına ulaşabiliyorsunuz. Ayrıca yine hesaplama araçlarımızla aylık, yıllık maliyet oranlarını hesaplayabilir ve diğer banka faiz oranları, masraflarını karşılaştırabilirsiniz.
Aylık taksit tutarı faiz oranlarına, ödenecek komisyon tutarına ve seçilen vadeye göre farklılık gösterir. Örneğin; 100 bin TL'lik bir kredi için toplam 5 bin TL masraf karşılığında 60 ay vadede ödeyeceğiniz aylık taksit tutarı 2.176 TL'dir." dedi.
Konut Almak İçin En Uygun Zaman
"Faiz oranları rekor düşük seviyelere geldi, biraz daha düşme potansiyeli var ancak daha büyük düşüşler beklenmemeli." diyen Güven, ev almayı düşünenler için en uygun zaman olduğunu vurguladı:
"Konut fiyatlarında düşüş eğilimi, yerini artışa bırakmış olmakla beraber, fiyatlar 2008'de ulaştığı tepe noktadan halen uzak. Bu yüzden, faizlerde düşüş beklentisiyle ev alımı ertelendiği takdirde, konut fiyatlarında meydana gelecek bahsettiğimiz artış, faiz düşüşünden yaratılacak finansal kazancı da ortadan kaldırabilir. Dolayısıyla ev almayı düşünen tüketiciler için oldukça uygun bir zaman olduğunu söyleyebiliriz.
Faiz Oranları Aynı Kalacak, Konut Fiyatlarında Artış Devam Edecek!
Konut fiyatlarında bir artış trendi söz konusu. Bankamızın desteğiyle hazırlanan Reidin Emlakendeks'e verilerine baktığımızda; fiyatlarda dip noktayı gördüğümüz Mart - Eylül 2009 arasındaki Türkiye ortalamasında artış yaklaşık yüzde 7 oldu. Önümüzdeki üç aylık dönemde de, yüzde 5'e yakın bir artışın olmasını normal karşılamak gerektiğini düşünüyoruz. Ayrıca, gelen kredi taleplerini, kullandırım adetlerimizi ve mortgage sektörü rakamlarının büyümesini göz önünde bulundurarak, konut fiyatlarındaki artışın önümüzdeki dönemde de devam edeceğini düşünüyoruz. Faiz oranlarında ise 2010'nun ikinci yarısına kadar büyük değişiklikler olmasını beklemiyoruz.
HSBC Bireysel Pazarlama Krediler ve Ödemeler Birim Yöneticisi Burak Taşgan: Fazla Faiz Ödememek için Daha Az Kredi Kullanmak Gerek!
HSBC, konut kredisi almak isteyenlere 3 farklı seçenek sunuyor:
- "Standart Faizli Mortgage Kredisi"
- Ek komisyonlu "İndirimli Mortgage Kredisi"
- Tercih edilen vadeye göre anapara ödemelerinin belirli süre ertelendiği, o dönem içinde sadece faizin ödendiği "İndirimli Anapara Ertelemeli Mortgage Kredisi"
Kredi taksitlerini düşürmek için akla gelen ilk yöntemin daha uzun vadeli kredi kullanmak olduğunu söyleyen HSBC Bireysel Pazarlama Krediler ve Ödemeler Birim Yöneticisi Burak Taşgan, diğer yöntemleri de şöyle dile getirdi:
"Yıl içerisinde aylık kazancın diğer aylara göre daha yüksek olduğu aylar varsa, ödeme planlarında bu aylara ara ödeme koyularak da geri kalan taksitlerin düşürülebilir ya da ödenecek peşinat artırılarak, taksit tutarlarını azaltabilir."
HSBC'de mortgage kredileri için tahsil edilen dosya masrafı, kredi tutarı üzerinden yüzde yüzde 0.5 (minimum 500 TL) olarak belirlendi.
Kredi kullanacakların, faiz oranları ile birlikte tahsil edilecek masrafların toplamına dikkat etmeleri gerektiğini vurgulayan Taşgan, kredinin geri ödenmemesi durumunda, müşterileri ipotek gibi ciddi yaptırımların beklediğini söyledi.
Taşgan, fazla faiz ödememek için de birkaç tüyo verdi: "Daha az kredi kullanmak gerek. Kredi tutarı azaltılamıyorsa, fazla faiz ödememek için kredi vadesinin kısa tutulması, mümkünse kredinin vadesinden önce kapatılması ve geri ödeme planına ara ödemeler koyulması lazım.
Taksiti aynı tutup vadeyi kısaltmak için de müşterinin balon ödeme yapması yani kredi riskini azaltması gerekiyor. Bu durumda daha az faiz ödeniyor ancak bu tutar üzerinden yüzde 2 erken ödeme cezası alınıyor."
Denizbank Mortgage ve Taşıt Finansmanı Bölüm Müdürü Hakan Varol: 2010'da Fiyatlar Artacak!
Denizbank Mortgage ve Taşıt Finansmanı Bölüm Müdürü Hakan Varol, mortgage kredilerinde Türkiye'de sadece sabit faiz seçeneğinin; Amerika ve Avrupa'nın bazı ülkelerinde ise değişken, sabit ve karma faiz seçeneklerinin uygulandığını söyledi.
Refinansman sistemini "Faiz oranlarındaki inişlere paralel yüksek faiz oranından kredi kullanan tüketicilerin gerek kendi bankaları içerisinde gerekse diğer bankalara transfer edilmek suretiyle yeniden yapılandırma talebinde bulunarak aylık ödeme tutarlarında ve toplam geri ödemelerinde önemli bir kâr elde etmek" diye tanımlayan Varol, kredinin, vadesinden önce kapatılması durumunda, kapatma işleminin yapıldığı gün itibarı ile birikmiş faiz ve anapara borcu kadar ödeme yapıldığını belirtti.
Varol, şunları söyledi: "Kanun kapsamında Mart 2007'den sonra kullandırılan, sadece sabit faizli krediler için, vadesinden önce geri ödenen anapara tutarı üzerinden en fazla yüzde 2 oranında 'Erken Ödeme Ücreti' talep edilebiliyor."
Gelir durumunuza oranla ödeme planınızda bir değişiklik yapmak isteyebilirsiniz. Peki bu gibi bir durumda ne yapılır?
Varol, gelir azalmışsa taksit sayısını artırmanın ve taksitleri zorlanmadan ödemenin avantajlı bir durum olacağı görüşünde.
Örnek olarak; 100 bin TL'lik bir kredi çektiğinizde aşağıdaki ödeme planı uygulanıyor:
60 ay vade - 2,194 TL Taksit tutarı
72 ay vade - 1,936 TL Taksit tutarı
84 ay vade - 1,798 TL taksit tutarı
96 ay vade - 1,658 TL Taksit tutarı
108 ay vade - 1,552 TL Taksit tutarı
120 ay vade - 1,470 TL Taksit tutarı
2010'da Konut Fiyatları Artacak!
"Merkez Bankası'nın yıl sonuna kadar bono faiz oranlarını aşağı yönde çekebileceğini belirtmesine istinaden, uzun vadelerde bir miktar daha faiz indiriminin gerçekleşebileceğini düşünüyoruz." diyen Varol, 2010 yılında konut fiyatlarında artış olabileceğini de sözlerine ekledi.
Varol, kredi kullanacakları da şu hususlar konusunda uyardı:
- Tüketicilerin faiz oranlarını, kredi kullandırım masraflarını öğrenmeleri, geri ödeme tutarı ve aylık taksitlerini karşılaştırmaları gerek.
- Satın alınacak konutun üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlı haller bulunmadığına dair tapu dairesine başvurulmalı, alınacak evin tapu kayıtlarına bakılmalı.
- İnşaat aşamasında bulunan konutlarda, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve imar izinlerinin olmasına dikkat edilmeli.
Finansbank Perakende Pazarlama Grup Yöneticisi Erkin Aydın: Son İki Aydır Artış Var!
Emlak piyasasının durumu değerlendiren Finansbank Perakende Pazarlama Grup Yöneticisi Erkin Aydın, özellikle son iki aydır piyasada konut alım trendinin kriz dönemine göre oldukça arttığı söyledi.
Aydın, faizlerin şu anki seviyede devam etmesi halinde, bu etkinin bir süre daha aynı kalacağını belirtti ve şunları söyledi: "Bununla beraber, emlak fiyatlarının artması ve arz talep dengesinin oturmasıyla faizler belli bir süre içerisinden normal trendine girecektir."
2010 yılının fiyatlarını değerlendiren Aydın, "Faiz, arz durumu, tüketicilerin ekonomiye güveni, fiyat algısı gibi çeşitli unsurlar konut fiyatlarını etkiliyor. Bu nedenle şimdiden 2010 için bir tahmin yapmak oldukça güç." dedi.
Aydın ayrıca, konut kredisi pazar rakamları incelendiğinde taleplerde ciddi bir artış gözlediklerini de sözlerine ekledi.
ING Bank Konut Finanasmanı Pazarlama Grup Müdürü Turhan Özgüner: 2010 Yılında Artış Var!
ING Bank, müşterilerine ihtiyaç ve talepleri doğrultusunda farklı kredi seçenekleri sunuyor:
- Avantajlı Konut (60 ay vadede yüzde 0,80)
- Yeni Konut (60 ay vadede yüzde 0,83)
- Platin Mortgage (60 ay vadede yüzde 0.94)
- Mortgage Plus (60 ay vadede yüzde 0,98)
- Kredisini devretmek isteyenler için Devir Mortgage (60 ay vadede yüzde 0,93)
- Dosya masrafı, ipotek tesis ücreti ve ekspertiz ücreti ödemek istemeyenler için Masrafsız Mortgage (60 ay vadede yüzde 1,19 )
- Birkaç kişinin bir konutu satın alma talepleri için Müşterek Mortgage
- Tatil yapacağı aylarda kredi taksiti ödemek istemeyen müşterilerimiz için Tatil Mortgage,
- Yurtdışındaki vatandaşlarımız için Gurbetçilere Mortgage,
- Evini ipotek vererek kredi kullanmak isteyen müşterilerimize Kendi Evime Mortgage,
- Geliri dönemsel olarak değişkenlik gösteren müşterilerimiz için Ara Ödemeli Mortgage,
- Eşit Anapara Ödemeli Mortgage
- Taksiti Artan Mortgage
- Taksiti Azalan Mortgage
- Faizini Kendim Belirlediğim Mortgage
- Taksitini Kendim Belirlediğim Mortgage
ING Bank Konut Finansmanı Pazarlama Grup Müdürü Turhan Özgüner, kredi taksitlerini düşürmek isteyen tüketicilerin neler yapması gerektiğinde bilgi verdi:
"Daha düşük sözleşme faiz oranına sahip komisyonlu ürünleri tercih edin. Vadeyi uzatın. Gelir durumuna göre belirli dönemlerde taksiti artan ödeme planları yapın. Mümkünse peşinatı arttırırak kredi tutarının azaltın."
Fazla Faiz Ödememek için ne Yapmalı?
"Fazla faiz ödememek için düşük finansman oranı ve ödenebilecek en kısa vadenin seçilmesi ve ödeme dönemi içerisinde ara ödemeler konulması önemli." diyen Özgüner, faiz hesaplamalarıyla ilgili örnek verdi:
"Faiz hesaplama sistemi tüm ödeme planlarında aynıdır. O dönem için yaşayan kredi tutarı ile sözleşmede belirlenen aylık faiz oranının çarpımı ile bulunan tutar, aylık faiz tutarıdır. Aylık taksit ödemesinden faiz tutarı düşüldükten sonra taksit içindeki anapara tutarı bulunur. Yeni Konut ürünümüzde 120 ay vadede 100 bin TL'lik bir kredinin aylık taksit tutarı 1.427,78 TL'dir."
2010 Yılında Artış Var!
Özgüner, Merkez Bankası'nın faiz oranlarının bir süre daha düşme ihtimali olduğunu ancak 2010'un 2. ya da 3. çeyreğinden başlamak üzere hem faizlerde hem de konut fiyatlarında artış beklendiğini söyledi.
Akbank Bireysel ve Şirket Bankacılığından Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge: "Vade Faiz Oranı Yüzde Sıfıra Kadar Düşürülebilir"
Tüketicilerin kredi kullanım kararlarında en önemli etmenlerden biri kredi maliyeti. Kredi faiz oranlarındaki indirimler de kredi maliyetlerini pozitif yönde etkiliyor.
Faizleri yüzde 1'in altına çekerek maliyetlerin düşüşünde sektöre de liderlik ettiklerini söyleyen Akbank Bireysel ve Şirket Bankacılığından Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Galip Tözge, "Bankamız, sabit 1.000 TL masraf ile, 60 ay vadeye kadar yüzde 0.95, 120 ay vadeye kadar yüzde 1.05 faiz oranı; ek komisyon ödenmesi durumunda 120 ay vadede yüzde 0,94 faiz oranı avantajını sunuyor." dedi.
Tözge, Akbank'ın tüketicilere sundukları farklı ürün ve ödeme seçeneklerini şöyle anlattı:
"Örneğin, ara dönemlerde toplu gelir elde eden müşterilerimiz için ara ödemeli, dönemsel gelire sahip olan müşterilere yönelik dönem ödemeli, gelirinde aylara göre düzenli artış olan müşterilerimiz için artan ödemeli, kredisinin anaparasının bir kısmını vade sonunda toplu olarak ödemek isteyen ve taksit tutarlarını azaltmak isteyenler için balon ödemeli mortgage seçeneklerimiz mevcut. Bir konut alımında diğer masraflar da söz konusu olduğu için ilk aylarda taksit ödemek istemeyen müşterilerimiz için, kredinin ilk aylarında ödemesiz dönem uygulayabiliyoruz.
Kredi kullanımındaki sigorta, ekspertiz ücreti gibi tüm masrafları kredi taksitlerine dahil etmek isteyen müşterilerimiz "herşey dahil mortgage"ı tercih edebilirler. Bankamızda mevduat sahibi müşterilerimiz için kredi taksitlerinde indirim sağlayan "kendini ödeyen mortgage" seçeneğimiz var. Kredi faiz ödemelerinin bir kısmını önden yaparak kredi faiz oranını ve aylık taksit tutarlarını düşürmek isteyen müşterilerimize, "indirimli mortgage"dan yararlanmalarını öneriyoruz. Son olarak, "borç transferi mortgage"ı ise başka bir bankada konut kredisi kullanmış müşterilerimize önerebilirim.
Piyasadaki dalgalanmalardan etkilenmeden kredi vadesi boyunca aynı tutarı ödemek isteyen müşterilerimize sabit, piyasa faiz oranları düştükçe kredisinin faiz oranının düşmesini, yükseldiğinde ise üst limitte durmasını isteyen müşterilerimiz için değişken faizli mortgage ürünlerini sunuyoruz."
Kredi taksitlerini düşürme formüllerinden bahseden Tözge, tüketiciler için şu önerilerde bulundu:
"Tüketiciler finanse edebilecekleri taksit tutarları için; peşin komisyon ödeyebilirler, ara ödeme ya da balon ödeme seçeneklerinden faydalanabilirler. İndirimli mortgage ürününde, tüketiciler kredi kullandırım aşamasında ödeyecekleri peşin komisyon tutarları ile talep ettikleri vadede faiz oranını yüzde sıfıra kadar düşürebilirler. Faiz oranının düşmesi ile birlikte taksit tutarları da azalacaktır.
Ara dönemlerde prim, ikramiye, v.b. toplu gelir elde eden tüketiciler; kredi kullanımı sırasında belirleyecekleri ara dönemlerde, kendi belirleyecekleri ara ödeme tutarlarıyla, taksit yüklerini hafifletebilirler. Bu şekilde, yasa kapsamında ödemek durumunda oldukları kısmi tahsilat komisyonlarından da muhaf olurlar. Kredi taksit tutarlarını düşürmek için diğer bir seçenek ise, balon ödemeli ürün seçimidir. Kredi anaparasının bir bölümünü, kredinin son taksidinde toplu olarak ödeyerek diğer taksit tutarlarını düşük tutabilir."
İşte 100 Bin TL'lik Bir Kredi için 60 Ay Vadede Örnek Ödeme Tablosu
Kredi Vadesi: 60 ay
Aylık Taksit Tutarı: 2.194 TL
Banka Komisyonu: 0 TL
Dosya Masrafı: 1.000 TL
Diğer Ücretler: 1.620 TL
Aylık Toplam Maliyet Oranı: % 1,05
Yıllık Toplam Faiz Oranı: % 12,57
Küresel kriz nedeniyle politika faizlerinin uzunca bir süre tek hanede kalacağını belirten Tözge, faizlerdeki düşüşü ve bunun konutlardaki etkisini şöyle değerlendirdi:
"Ekonomideki atıl kapasite ve talep yetersizliği nedeniyle enflasyon oranı düşük seyrine devam edecek. Bu çerçevede toplam talep koşulları zayıf seyredecek, toparlanma da yavaş olacak." diyen Tözge, "TCMB bu koşulların da önümüzdeki 2 yıl boyunca enflasyondaki düşüşe destek vereceğinin altını çizerek faiz oranlarının düşük seviyelerde tutulabileceğini belirtiyor. Politika faizlerinde yüzde 7 mertebesine kadar yaşanan gerileme sonrasında, gösterge faizlerde yüzde 9 seviyelerine kadar geriledi. Bütün bunlara dayanarak düşüşün kalıcı olacağını söyleyebiliriz.
2008'in 4. çeyreği ve 2009'un ilk çeyreği konut kredileri için çok yavaş geçti. Bu yavaşlamayı Mayıs-Haziran aylarında durdurduk ve faiz indirimleri ile atağa kalktık. Haziran sonunda 38.5 milyar TL olan konut pazarı bakiyesinin yıl sonunda 41-42 milyar TL'ye çıkmasını bekliyoruz. Biz de büyümeye devam ederek pazar payımızı yüzde 11'in de üzerine çıkarmayı hedefliyoruz." şeklinde konuştu.
Göksun Kök/NTVMSNBC