Müteahhitten aldığınız yeni dairenizde ipotek olabilir! Dikkat!

Bilindiği üzere ülkemizde inşaat sektörü hayli hareketli. Özellikle kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 sayılı kanunun yürürlüğe girmesiyle birlikte çok sayıda inşaat firması ortaya çıktı. Bu firmaların kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile üstlendikleri inşaatları tamamlayabilmeleri için karşılaştıkları en önemli sorun ise finansman sorunu olarak karşımıza çıkıyor. Müteahhitler finansman sorununun çözümü için daha inşaata başlamadan kat irtifakı kurup banka kredisine başvuruyor. Başvurulan bu yöntem ise tüketici aleyhine bir durum oluşturuyor, zira kredinin teminatı olarak yapılacak daireler üzerine banka lehine ipotek tesis ediliyor.   

Dolayısıyla maketten satış da dediğimiz ön ödemeli satış yöntemi ile satın almak istediğiniz dairenin üzerinde halihazırda ipotek şerhi olabileceği gibi, müteahhitle sözleşme yapıldıktan sonra da ipotek tesis edilebilir. Banka lehine tesis edilen ipoteğin kaldırılması içinse ipotek bedelinin bankaya ödenmesi gerekir. Ne kadar sağlam bir sözleşme yaparsanız yapın, hiçbir sözleşme müteahhitin güvenilirliğini ve ekonomik durumunu garanti etmez. Müteahhit herhangi bir nedenle (iflas etmesi, ekonomik durumunun kötüleşmesi, borçlarını ödeyemeyecek duruma gelmesi gibi) ipoteği kaldır(a)mayabilir.

Bu durumda, ipotekli bir daireyi devralarak bankanın daire üzerindeki alacak hakkını kabul etmiş sayılacağınızdan, aslında size ait olmayan ipotek borcunu ödemek zorunda kalabilir veya satın aldığınız daireyi kaybetme riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz. 

Özellikle kriz dönemlerinde ipotek mağdurlarının sayısında ciddi bir artış olduğu gözlemleniyor. Bu mağdurlardan biri olmamak için tapu kaydında ipotek, haciz, rehin gibi herhangi bir kayıt olup olmadığını kontrol ederek risklerinizi önceden belirleyin ve ona göre hareket edin. Tapuda ipotek kaydı olmaması daha sonra ipotek tesis edilemeyeceği anlamına gelmiyor. Bu yüzden gayrimenkul satın almadan önce yapmanız gerekenler sırasıyla tapu kayıtlarını incelemek, resmi şekilde sözleşme yapmak ve bu sözleşmeyi mümkünse aynı gün hemen tapuya şerh ettirmektir. 

1-Tapu kayıtlarını inceleyin

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yapılan satışlarda, taşınmaz devredilmemekte, bu sözleşme ile vaad borçlusu (satıcı) ileride belli bir taşınmazın mülkiyetini tapuda devretmeyi, vaad alacaklısı (alıcı) ise bedelini ödeyerek taşınmazı satın almayı taahhüt etmektedir. Bu yüzden gayrimenkul satın almadan önce yapmanız gereken en önemli şey Tapu Müdürlüğünde ilgili tapu kayıtlarını incelemektir. 

Tapuda yapılacak incelemeler sırasıyla; tapunun kimin üzerine kayıtlı olduğu, hisseli olup olmadığı, ada, pafta ve parsel bilgisinin doğruluğu, niteliği ve yüzölçümü gibi karşılaştırılması kolay net bilgilerdir. Ancak tapu kütüğünün şerhler, beyanlar ve kısıtlamalar kısmında çıkan bazı kayıtlar satışa engel olabileceği gibi alıcıya büyük sorumluluklar da yükleyebilir. Bu kayıtların ayrıca yorumlanması gerekir. Tapudaki kayıtların ne anlama geldiğini daha önce burada ayrıntılı olarak açıklamıştık. 

Tapuda yapılan satış ve devir işlemlerinde bu kayıtlar kolayca incelenebilir. Ancak noterde yapılan satışlarda bu kayıtları görmeniz mümkün değildir. Dolayısıyla sözleşme yapmadan önce muhakkak Tapu Müdürlüğüne gidip bu kayıtları kontrol etmeniz gerekir. 

2-Taşınmaz satışına ilişkin sözleşmeleri resmi şekilde yapın

Uygulamada çoğu zaman müteahhitlerin noter harçlarından kurtulmak için adi yazılı sözleşme ile satış yaptıklarına rastlanmaktadır. Daha önce de birçok kez belirttiğimiz gibi, taşınmaz mülkiyetini devir borcunu doğuran satış vaadi sözleşmesi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi sözleşmelerin tapu sicilinde veya noterde resmi şekilde yapılması gerekir. Bu sözleşmelerin geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmalarına bağlıdır.  

Türk Medeni Kanunu’nun 1009. Maddesi ve Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi ile noterler tarafından düzenlenen taşınmaz satış vadi sözleşmeleri ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Yasal düzenlemelerde de açıkça belirtildiği üzere, tapuya şerh için sözleşmenin resmi şekilde yapılması şarttır. Bu sebeple, adi yazılı sözleşmeler geçersiz olduğu gibi tapuya şerh verilme imkânı da bulunmamaktadır.  

3-Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini tapuya şerh verin

Yasal mevzuat uyarınca resmi şekilde yapılan taşınmaz satış vaadine ilişkin sözleşmenin taraflardan birinin talebiyle tapuya şerh verilmesinin mümkün olduğunu belirttik. Peki, tapuya şerhin alıcıya sağladığı koruma veya sözleşme yapmadan önce tapuda var olan bir şerhin alıcıya yüklediği sorumluluk nedir?  

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, tapunun beyanlar hanesine şerhi ile, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve bu hakkını üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağına kavuşur. Tapu Kanunu’nun 26/6. Maddesi uyarınca 5 yıl için geçerli olan bu şerh, sürenin dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Ancak sözleşmenin tarafları arasında 10 yıl süreyle hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder. 

Bir taşınmaz üzerinde satış vaadi şerhi olması, o taşınmazın satışına, üzerinde ipotek tesis edilmesine, bağışlamaya konu olmasına veya herhangi bir şekilde ayni veya şahsi hak tesisine engel değildir. Ancak yeni hak sahibi satış vaadini kabul etmekle, satıcı gibi vaad borçlusu konumuna geçmektedir. Örneğin, satıcı firma sizden sonra aynı yeri başkasına satmaya veya kullandığı kredilere teminat olarak bu taşınmazlar üzerine ipotek tesis ettirmeye kalkabilir. Tapudaki şerh ise böyle bir durumda herhangi bir kayıp yaşamamanıza veya öncelik hakkının sizde olduğunu ispatlamaya yarayacaktır. Ayrıca, tapudaki şerhe rağmen taşınmaz üzerinde ayni veya kişisel hak sahibi olan üçüncü kişinin alıcıya karşı satıcıyla birlikte sorumlu olmasını sağlayacaktır. 

Üçüncü kişinin satıcıyla birlikte sorumlu olmasının önemini bir örnekle açıklamaya çalışalım. 

Satış vaadi sözleşmesi yaptınız, ödemeleri tamamladınız, bütün yükümlülüklerinizi yerine getirdiniz ancak taşınmazın tapuda devri yapılmadı. Bu durumda, tapunun adınıza tescili, ödemelerin iadesi veya tazminat talebi gibi kanundan ve sözleşmeden kaynaklı haklarınızı satıcıya karşı yöneltebilirsiniz. 

Satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, taşınmaz kaç kere el değiştirirse değiştirsin, bu şerhi görerek taşınmazı satın alan veya başka bir hak (örneğin ipotek) tesis eden üçüncü kişiler, satış vaadi sözleşmesinin alacaklısına karşı sorumlu olacaklardır. Bu sorumluluk önemli, zira alıcı her ne kadar sözleşmeden kaynaklanan haklarını satıcıya karşı ileri sürebilecekse de, taşınmazın adına tescili de dahil olmak üzere sözleşmeden kaynaklı bütün taleplerini üçüncü kişilere yöneltebilmesi için satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması gerekir. 

Dolayısıyla hukuka uygun ve geçerli bir sözleşme yapmak kadar bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi de aynı derecede önemlidir. Zira siz bir şekilde o daireyi edinseniz ve oturmaya başlasanız bile, kanunun öngördüğü şekilde sözleşme yapan ve bu hakkını koruma altına alan kişi kim ise öncelikli olarak o kişinin hakkı korunacaktır. Diğer bir açıdan baktığımızda da, üzerinde şerh bulunan bir taşınmazı satın almış olmanız halinde şerh sahibi (satış vaadi sözleşmesi alacaklısı, ipotek alacaklısı vs), taleplerini size karşı da ileri sürebilecektir. Bu durumda, tapu kayıtları aleni olduğundan iyiniyet savunması ile bu talepler bertaraf edilemeyecektir. Kısaca, Tapu Müdürlüğünde yapılacak ufak bir araştırma ve sözleşmenin tapuya şerhi, tüm hukuki ve gerçek durumu gözler önüne serecek, satın almak istediğiniz, belki de bin bir zorlukla kredi çekerek ödemelerini yapacağınız daireyi kaybetmenizin önüne geçecektir. 

Tüm bu açıklamalar ışığında tekrar özetleyecek olursak;

1-Önce tapuya gidip taşınmazın üzerinde herhangi bir şerh, kayıt, beyan vs. olmadığını kontrol ederek risklerinizi belirleyin.
2-Satış vaadi sözleşmesini resmi şekilde yapın.
3-Sözleşmeyi tapuya şerh verin.

Avukat Kadir KURTULUŞ

AYM’den kamulaştırmasız el atma davalarına ilişkin önemli iptal kararı!