N+1 patronu Santiago Eguidazu: Konutta balon mu var yoksa alınacak yol mu?

Eski İspanya Sanayi Bakanı, yatırım bankası N+1 International Yönetim Kurulu Başkanı Santiago Eguidazu, İspanya'daki asıl krizin gayrimenkulden kaynaklandığını, bankaların 300 milyar Euro finansmanı gayrimenkul sektörüne verdiğini, bunun sonucunda İspanya'da inanılmaz büyüme olduğunu ve balon oluştuğunu söyledi. 

Türkiye'de konut sektörünün gidişatının İspanya'daki gidişata benzediğini belirten Eguidazu, son 10 yılda İspanya, Brezilya, ABD, İngiltere hükümetlerinin inşaat sektöründe aşırı yatırım yapma hatasını işlediklerini vurguladı. Eguidazu, Türkiye hükümetinin de aynı hataları yapmaya meyilli olabileceğini belirtti.

Türkiye'de bir konut balonu var mı veya oluşuyor mu?

Çöküş olur mu

2004 yılından itibaren konut ve inşaat sektöründe büyük bir canlılık yaşandığı doğrudur. Ekonominin en canlı sektörüdür. 

Türkiye için kritik olan soru bu 8 yıllık dönem balon oluşturmaya yetmiş midir? Yanıt evet ise bu balonun patlaması İspanya veya Amerika'daki gibi bir etkiyi yapar mı?

Sondan başlayalım.

Aynı etkiyi yapmaz. Çünkü konut-inşaat sektörü ne İspanya ne de ABD kadar ekonomi içinde ağırlıklı. Henüz sektör o boyutta değil. Bankalar o düzeyde kredi açmamış. Hanehalkı o düzeyde borç yükü altına girmemiş. Konut sektörü çökse bile, bu nedenle aynı etkiyi yapmaz.

Kaldı ki konuta girenler de bunun belli bir miktarını ödemiş ve ödeme gücü de var. Amerika'da ödeme gücü olmayana da mortgage kredileri açılmıştı. İspanya'da konut sektörü 20 yıldır şişiyordu. Bizde böyle durumlar yok. Konutlar genellikle ortanın üstü ve üst gelir gruplarına yönelik. Yani bir kötüleşme olacaksa fiyatların düzeltilmesi şeklinde olur, çöküş biçiminde değil. Bu fiyat düzeltmesini de konut alıcılarının çoğu tolore edebilir. Dolayısıyla konut kaynaklı bir sorunun makro ekonomiye yansıması sınırlı kalır.

Türkiye farkı: Konut sektörü İspanya gibi, daha uzun yıllar canlı kalabilir. Çünkü, Türkiye'nin nüfus artışı hızlı. Köyden kente göçü ta-mamlanmış değil. Doğu'dan Batı'ya göçü de sürüyor. Yabancıların konut ve gayrimenkul alımı da sınırlı. Talebin doymasına daha çok yol var.

Sorun nerede

Bunlara rağmen konut veya gayrimenkul sektöründe başımızın belaya girmemesi için, maliyetlerin veya satış fiyatlarının düşürülmesi veya en azından artırılmaması gerekir. Arz devam ediyor. Buna kentsel dönüşüm, mütekabiliyet, 2B kanunuyla elde edilecek arsalara konut yapılması gibi arzı bollaştıran gelişmeler ekleniyor. Ama Türk insanının geliri ve serveti aynı oranda artmıyor. Finansal servetler yerinde sayıyor. Gelirler tarafında ise son beş yıldır kişi başına düşen gelir bir türlü 10 bin doların üzerinde yükselemiyor. Yani artmıyor.

Devamı neye bağlı

Türkiye konutta yakaladığı canlılığı koruyabilmesi için, maliyetlerini düşürmeli, bunun için arsa üretimine hız vermelidir. Kentsel dönüşüm ve 2B bu açıdan iyi bir fırsattır. Bunun yanında kişi başına geliri de artık 10 bin dolardan 15 bin dolara doğru tırmandırmalıdır. Bu da büyüme hızını artırmakla olur. Bu iki koşulun sağlanması, konut ve inşaatta yakalanan canlılığın devamını garanti altına alır. Aksi ise tıkanmaya doğru gidiştir. Bu da balonun patlaması değil ama bir aşamada fiyat düzeltmesi ile sonuçlanabilecek süreçtir.

Sonuç: Doğru yönde olsan bile, öyle oturup durursan ezilirsin.VJili Rogers

Abrurrahman Yıldırım/Habertürk