NAKO Ambarlar, Akzirve Gayrimenkul’e nasıl satıldı?

İstanbul’un Avrupa yakasında Zeytinburnu İlçesi sınırları içinde yer alan ve E-5 üzerindeki konumuyla gayrimenkul sektörünün devlerinin iştahını kabartan toplam 128 bin 501 metrekare alan üzerine kurulu İstanbul Nakliyat Ambarları İşletme Kooperatifi (NAKO) arazisi, Ağustos 2014’te varılan anlaşma ile Akzirve Gayrimenkul’e satıldı…

Peki Nako arazisi, basına yansıyan yüzlerce milyon dolarlık meblağlara mı Akzirve’nin oldu? Nako arazisi, toptan satış ile mi NAKO’nun kasasını doldurdu?

NAKO Başkanı Bulut, arazi satışının tüm detaylarını Emlakkulisi.com'a anlattı...

NAKO Başkanı Mehmet İrfan Bulut’un tüm bu tür sorulara itirazı vardı… Bulut, NAKO binasında kendisini ziyaretimizde tüm detaylarıyla anlattı arazinin satışını, ödenen para miktarını, kooperatifin nasıl anlaşmaya vardığını, NAKO’nun ne zaman Zeytinburnu 

Ambarlar bölgesini terk edeceğini ve nereye gideceğini…

Ambarlar’da sahiplilik oranı nedir? Ne kadarı özel mülk, ne kadarı NAKO arazisi?

Ambarlar arazisi toplam 128 bin 501 metrekare... 20-30 bin metrekare içinde  yollar, terkler var.  Bunları düştükten sonra tapulu arazi 93 bin 500 metrekare kalıyor. Bunun sadece 30 bin 800 metrekaresi kooperatifimize ait.

NAKO arazisi kaça satıldı?

Peşin satmak isteyen kendi dükkanını peşin sattı, kat karşılığı isteyen anlaşmasını böyle yaptı. ‘Arazi şu fiyata satıldı’ diyemiyoruz çünkü içinde kat karşılığı var, peşin para var, peşin para ve kat karşılığı birlikte olan sözleşmeler var…

NAKO, AKZİRVE İLE KAT KARŞILIĞI ANLAŞTI…

NAKO'nun 30 bin 800 metrekarelik alanı peşin para ile satılmadı; kooperatif olarak Akzirve Gayrimenkul ile kat karşılığı satış sözleşmesi yaptık.

NAKO’nun yani kooperatifin olmayan 62 bin 700 metrekare alan özel şahıslara ait mülklerdi. Bunların bir kısmı peşin satıldı bir kısmı kat karşılığı anlaşmaya vardı. Henüz devretmeyen, arsasını satmayan 15 kadar kişi var. Onlarla da görüşmeler sürüyor. Satmayabilirler de... 15 Ocak 2015’e kadar devam edecek. Satış tamamlanabilir veya bu şekilde kalabilir de…

Ambarlar, Zeytinburnu'nda E-5'e komşu...

Ambarlar arazisinin satış süreci neden bu kadar uzadı?

Aşağı yukarı 500 kişi vardı tapu sahibi... Kooperatif olarak bizim 180 ortağımız var; bunların 95'i ölmüştü, varisleri vardı. Ağustos ayında başlayan süreç içinde 4-5 kişi daha vefat etti. Burası çok problemli bir araziydi; düşünebiliyor musunuz varislerle birlikte 500'e yakın ortak çıktı tapuda. Bunların hepsiyle tek tek görüşüldü. Geldiğimiz noktada anlaşma sağlanamayan 15 kişi kalması bizim için mucize gibi.

NAKO olarak nasıl anlaştınız?

Mevcut imar durumuna göre bir sözleşme yapıldı. Çıkacak emsale göre 93 bin 500 metrekareden de kesinti söz konusu... 18’inci madde uygulamasından sonra 77 bin metrekare imarlı arazimiz var gözüküyor. Bu rakam 77 bin ile 93 bin metrekare arasında bir rakam olarak tahakkuk edecek imar çalışması sırasında.

Burada Emsal:2.00 Proje kesinleştiğinde emsal değişirse yeni emsalle, 85 metrekareden az olmamak üzere 1+1 konut karşılığında anlaştık.

Kaç konut alınacak?

244 payımız var, 244 konut alınacak. Kooperatifler Kanunu’na göre bizim yapmamız gereken sözleşme şekli bu. Asgari bedeli belirliyorsunuz, teklifi veren onun üstüne çıkacak duruma göre... Konut metrekaresi 85 değil 120 de olabilir. Diyelim ki imar çalışmalarından sonra her bir daire 120 metrekare çıktı: 120 x 244 olmak zorunda. Çıkacak metrekare neyse, o 244 tane aynı daire olmak zorunda. Kooperatif payında eşitlik esastır. O metrekare, proje çalışmasından sonra netleşince onun üzerinde karar verilecek. 1+1 mi olur, 2+1 mi olur... Projede kaç tane konut çıkacaksa... Bu özelliklerden dolayı böyle esnek bir sözleşme...  

Sözleşme içerisinde, kat karşılığı sözleşme yaptık ama arsa devretmedik, ipotek koydurmadık bu yüzden. Çünkü bu proje çalışması tamamlanacak, metrekareler belli olacak (fertlerin sözleşmesi de öyle onlarda da asgari oranlar baz alındı), bu büyük bir proje olduğu için muğlak alanlar olabilir. Arsaya kat karşılığı apartman yaptırırken belirsiz konu daha azdır. Buraya maket proje konulacak, 200 bin metrekare ise çıkacak alan, onun üzerinden konuşabileceğiz.

ARAZİNİN DEĞERİ AKZİRVE KONUT LANSMANINDA ORTAYA ÇIKACAK!

Proje ortaya çıkınca daha da netleşecek … Bu arazinin parasal değeri o zaman ortaya çıkacak. Akzirve'nin projesi lansman satışına çıktığında metrekare/fiyat belli olacak. Bu arazinin değeri  Akzirve’nin lansmanında belli olacak...

Akzirve’nin burada yapacağı projede sadece konut mu olacak, ticari ünite de var mı?

İmar durumu konut + ticaret olacak ancak bizim ticari alan talebimiz olmayacak çünkü ticari alanları paylaştırmak sorunlu bir şey. Birine bir ticaret alanı ister misin diyemiyorsun; metrekaresine kadar eşit, 244 tane aynısından ticari alan olması lazım.

Nakit ödeme yapıldı mı?

Kooperatife ödeme yok. Sadece sözleşmede kooperatif masraflarının karşılanacağı bir bütçe kalemi var.  

Basında yüksek meblağlarla toptan satış olduğuna dair haberler vardı...

Burası öyle satılacak bir yer değil. Evet o haberleri okuduk, izledik. Burada şöyle bir sorun var; çok acil paraya ihtiyacı olan var, para istemeyen var, hasılat paylaşımı isteyen var... Oturduk üyelerle tek tek konuştuk, baktık ki para isteyen ve kat karşılığı isteyenler de var… Biz de tek bir çözüm buranın işini görmez dedik. Bunu da firmaya kabul ettirmek için baya uğraştık.

HER DÜKKANA 750 BİN DOLAR ÖDENDİ! 

TOPLAM 122 MİLYON 250 BİN DOLAR PEŞİN!

Nakit para isteyenler nasıl ikna edildi?

NAKO kooperatif mülkü olmayan, özel mülke ait 62 bin 700 metrekarelik alandaki 245 dükkan sahibinin 2/3'sine her bir ünite için 750 bin Dolar; yani 163 dükkan sahibine toplamda 122 milyon 250 bin dolar peşin ödendi;  kalan 1/3'i kat karşılığı sözleşme yaptı.

NAKO kooperatif üyesi olan 180 üye ise (bazı üyelerin birden fazla payı var) 244 paylı 30 bin 800 metrekare arazisini tamamen kat karşılığı verdi.

NAKO NEDEN PARADAN UZAK DURDU?

Kooperatif olarak para pul işlerinden uzak kalmayı tercih ettiniz o zaman?

Bu işlerin şaibesi çok olur. En temel nedenlerden biri bu: Biz mümkün olduğu kadar paraya elimizin değmeyeceği bir yol seçtik. Bir de peşin para alıp satsaydık, kooperatif olarak yüksek oranda vergi ödemek zorunda kalırdık. O paranın kurumlar vergisi ve stopajını ödememiz gerekirdi. Kooperatiflerin amacı da zaten kar elde etmek değildir. Kooperatif arazi karşılığında ortaklarına konut ve işyeri edindirmek vardır. Parayla arazi satmak kooperatif mantığına ters. Milletin dedesi, babası almış; herkesin de birer daire bırakalım niyeti vardı. Parayla bu işin olmaması bizim için çok rahat oldu.

KAT KARŞILIĞI ANLAŞMA AKZİRVEYİ’DE RAHATLATTI!

Peşin parayla değil de kat karşılığı satış Akzirve Gayrimenkul'ün de elini rahatlamıştır?..

Çok doğru. 250 milyon dolar isteniyor falan yazdılar. Biz de ekspertiz raporu hazırlattık. Bu arazi kooperatif ve özel mülk olmak üzere iki bölümden oluşuyor. Böyle pazarladığınızda rakam yükseliyor; 250-300 milyon dolarlara çıkıyor buranın değeri. Bunu verecek adam da bulamadık. Birkaç gelen giden oldu ama hiçbir zaman son tahlilde bizim istediğimiz şartları yerine getiren olmadı.

Baktık ki buranın satışında peşin para isteyince sorun çıkıyor; tamamını kat karşılığı satmak isteyince kendi içimizde zorluk yaşacaktık çünkü peşin para isteyenler var. O zaman dedik ki, buranın 1/3'ini kat karşılığı verirsek yatırımcı açısından ön maliyeti düşürmüş oluruz. Biraz da bundan dolayı bu yolu seçtik.

Görüşmeler başladı? Satışa ne zaman karar verdiniz?

Akzirve Gayrimenkul'den teklif Ocak 2014’te geldi, Şubat ayında da görüşmelere başladık. İlk önce sözleşme hazırlıklarına giriştik, sonra bilgilendirme toplantıları yaptık, tek tek herkesi çağırdık.   Haziran ayında Genel Kurul toplantısı yaptık. Genel Kurul'dan sözleşme yapabilme yetkisi aldık. Sözleşmeyi bitirdik ve 25 Ağustos'ta da alım sürecini başlattık. 25 Ağustos’tan bu yana 4 aydır da devam ediyor.

Bu sürede karşımıza müthiş problemler çıktı. 40 senelik mülk; dededen kalmış babaya intikaller yapılmamış baba da ölmüş çocukların biri burada biri başka yerde... Kardeş kardeşle konuşmuyor... Çok haciz, mahkemeden tedbir var vs…  Bu sorunların hepsi teker teker çözülerek hareket edildi. Tespitleri birlikte yaptık, operasyonu Akzirve'nin hukuk bölümü yaptı.   

Akzirve haricinde firmalardan teklif geldi mi?

Biz göreve geldiğimizde Nurol'un teklifi masadaydı  zaten... Bizden önceki yönetim kurulu Nurol'la görüşüyordu, biz de görüştük birkaç kere. Onun dışında başka inşaat firmalarından da gelen giden oldu.  Dumankaya, Sinpaş ve Garanti Koza ile görüştük... Hemen hepsi geldi buraya. Hepsi hasılat paylaşımı ile iş yapan firmalar. Biz firmalarla görüşme yaptık ama sonra baktık ki, ilk önce kendi durumumuzu tespit etmemiz lazım. İnşaat firmalarıyla görüşmeleri bitirip kendi üyelerimizle teker teker görüşmeler yaptık. Kendi mülkü için ne düşündüğünü öğrendik ve anladık ki karışık bir formül hazırlamamız lazım...   O şartnameyi de o tarihe kadar bize gelen firmalara gönderdik ancak Aralık 2014 gibi talihsiz bir zamana denk geldi, emlak sektöründe de bir dalgalanma vardı.

O şartnameyi bir tek Akzirve kabul etti. Daha sonra da gelen giden oldu.500 milyon dolar teklif de gelse şartlarımızın kabul edilemeyeceğini biliyorduk… Bir de Haziran sonundaki genel kurula kadar başka firmayla görüşmeyeceğimize dair madde vardı Akzirve ile sözleşmemizde. Temmuz'da bir kaç kişi geldi. Her gelenden, - bir kere aracı ile görüşmeyiz, firma sahibi veya imza yetkisi kişiyle görüşebilirdik - teklif edecekleri para neyse onun bankadan olurunu görmek istediğimizi beyan ettik. Bizimle anlaşıp da sonra dönüp para arayacak müşteriyle görüşmeyeceğimiz beyan ettik. Veya banka kredisiyle gelecek kişilerle... Zaten gelen bir çok kişi de bu şartlarımızı görünce bir daha gelmedi.

TOKİ MEKTUPLA ÇEKİLDİ!

TOKİ, Emlak Konut size arazi göstererek bir teklif getirdi mi?

Yok bize gelen böyle bir teklif olmadı. Bizden önceki yönetim  TOKİ  ile hasılat paylaşımı modeli için görüşüyordu. Biz de o görüşmeleri devam ettirdik TOKİ'yle... 17 Aralık'tan sonra TOKİ böyle bir projeye giremeyeceğini bize yazılı olarak beyan etti.  Trampa şeklinde olamayacağını da onlara anlatmıştık zaten.

Bizim zaten yeni bir kooperatifimiz var İstanbul Nakliyeciler Kooperatifi (İSNAK) adıyla... Arnavutköy Hadımköy'de TOKİ'den kamulaştırma yoluyla arazi temin ettiler ve orada lojistik alan kurmak üzere çalışmalar yapılıyor. Trampa olmazdı çünkü 180 üyemizin 40 kadarı ambarcılık yapıyor. 90-95'i vefat etmiş, varisleri kalmış; bir kısmı da mesleği bırakmış. Dolayısıyla mülkiyet yapısı değişiyor...

NAKO / AMBARLAR NEREYE GİDECEK?

NAKO olarak İSNAK'ın yerine mi gideceksiniz?

Orası yapılıyor; fakat oradaki alanlar depolama ve lojistiğe dönük. Ambarcılıktan lojistik sektörüne geçiş başladı. Orası daha ileriye dönük duruyor.

Ambarlar Zeytinburnu’ndan ne zaman taşınacak?

Akzirve’yle yaptığımız sözleşmede, 1 yıl içinde boşaltma sözü verdik. Ekim 2015'te burayı boşaltacağız.

Peki NAKO nereye taşınacak?

İSNAK'ın Hadımköy arazisinin Ekim 2015'e yetişmesi zor, orası lojistik alan olarak öngörülsün.  Biz Hadımköy'de yeni bir yer arayışına gittik. Devletle herhangi bir ilişki kurmadan kendi paramızla almak üzere baktığımız birkaç arsa var, bugünlerde sonuçlanacak…

Kaç metrekare?

İSNAK 250 dönümlük proje. Bizimkinin de 100-150 dönüm kadar olması öngörülüyor. 3. Köprü’ye yakın, araçların oradan direkt ulaşacağı bir projemiz var. Burayı 1 yıl sonra boşaltabilmek için belediye ile görüşüyoruz. 2015'te Üçüncü Köprü bittiğinde kamyon trafiğini oraya kaydırmak şeklinde bir UKOME  kararı var. 2015 sonuna kadar verilmiş süre var. Biz burayı satmasaydık bile bu sonuç olacaktı. Biz de daire almak istemeyen orada işyeri alır mantığıyla düşündük; Akzirve de olumlu baktı. Akzirve ile orada yer bakacağız.

Yeni arazinin parasını Akzirve mi ödeyecek?

Önce araziye karar vermemiz lazım, bunu da belediye ile görüşerek yapacağız. Bizim 180 üyemiz var ama burada mesleği yapanların çoğu kiracı. Buradaki mülk sahibi ile mesleği yapanlar aynı değil. Kiracıların da yer almak gibi derdi olduğu için hem buradaki potansiyeli hem oradaki yeri kullanacağız.

Ödeme nasıl olacak?

Akzirveyi motor güç olarak kullanacağız, kiracıları da yanlarına katacağız. Peşinatı Akzirve verebilir; firma da o parayı meslektaşlardan alabilir. İşi çabuklaştırmak adına... Sonuçta meslektaşlar kendi parasıyla dükkan sahibi olacaklar.

Ambarlar’da 120-130 firma var. Bunların hepsi oraya gitmeye talip. İstanbul'da başka bir yerde ruhsat verilmiyor zaten. Üçüncü köprü açıldığında temizlik başlayacak. Hadımköy dışında depo açan meslektaşlara ruhsat vermiyor belediye.

Ambarlar, Hadımköy’de faaliyete ne zaman başlayacak?

Ambarlar, 2016 başında Hadımköy’de olacak diyebiliriz. Sabırla herkesin fikrini alarak yavaş yavaş yürüyerek bu noktaya geldik çok da dua aldık. İnşallah almaya da devam ederiz.