OHAL sürecinde gayrimenkul sektöründeki 3 önemli yasal düzenleme!

OHAL sürecinde hukuk hayatımıza gören bazı düzenlemeler gayrimenkul piyasasını yakından ilgilendirmektedir. Son çıkarılan düzenlemeden başlarsak eğer;

1) TÜKETİCİ KANUNU ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİNDE DEĞİŞİKLİK

Tüketici Kanunumuz ile önemli derecede tüketiciyi koruyan düzenlemeler yapılmış ve 2014 yılında bu düzenlemeler hayatımıza girmişti. Bu tarihten itibaren özellikle yüklenici (müteahhit) cephesinde yasaya yönelik ciddi itirazların yükseldiği görüldü. Özellikle Tüketicinin Sözleşmeden Dönme hakkını tanımlayan 45.maddesi bunlardan bir tanesiydi. Bu madde müteahhitten ön ödemeli sözleşme ile daire alan tüketicinin devir veya teslim tarihine kadar sözleşmeden dönebileceğini ve bunu kullanması halinde vergi, harç ve benzeri yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin %2’sine kadar tazminat ödeyeceğini belirtiyordu. 

23.01.2017 tarihinde yayımlanan 684 sayılı  OHAL kararnamesi ile 45.madde de değişiklik yapılmış ve 

a) Tüketicinin sözleşme tarihinden itibaren 24 ay içinde dönme hakkını kullanabileceği 

b) Dönme hakkının kullanılması halinde ilk 3 ay içinde sözleşme bedelinin %2’sine, 3-6 ay arasında dönülmesi halinde %4’üne, 6-12 ay arasında dönülmesi halinde %6’sına, 12-24 ay arasında dönülmesi halinde ise %8’ine kadar tazminat ödenmesine karar verilmiştir.

Bu karar ile tüketicilerin sözleşmeden düşük bir dönme bedeli ödeyerek istediği gibi ayrılma hakkı hem süre hem de tazminatın yükseltilmesi yoluyla engellenmiştir. 

2) YABANCILARA MÜLK SATIŞINDA DEĞİŞİKLİK-VATANDAŞLIK HAKKI 

Geçtiğimiz yıllarda Türkiye Cumhuriyeti devleti olarak mütekabiliyet ilkesini tek taraflı olarak kaldırmış ve yabancıların Türkiye’de gayrimenkul almalarındaki engelleri ciddi oranda kaldırmıştık. Bu kapsamda 2012 yılından bugüne yabancılara önemli derecede gayrimenkul satıldığı görüldü. Yine 2012 yılında hemen sonra Türkiye’de mülk satın alana yabancı vatandaşlara belli şartlar kapsamında oturma izni verdik.

12.01.2017 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelik değişikliği ile 

“En az 1.000.000 USD (Amerikan Doları) tutarında taşınmazı tapu kayıtlarında 3 yıl süreyle satılamaz şerhiyle satın alan yabancı ülke vatandaşlarına Bakanlar Kurulu kararı ile Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı verilecektir.“

Bu yönetmelik değişikliği ile oturma izni konusunda bir üst düzenleme daha yapılarak artık direk ülke vatandaşlığı verilmesi sağlanmıştır. 

3) KAMULAŞTIRMASIZ EL ATMA

Kamulaştırması El Atma düzenlemesinde ise tarihi bir yasa değişikliği yapılarak adeta geriye etkili bir düzenleme yapılmış ve çok ciddi bir mağduriyet ortaya çıkarılmıştır. 

Uygulama imar planları ile kamu hizmetleri ile resmi kurumlara ayrılan yerlere ilişkin Yargıtay’ın 2010 yılında verdiği devrim niteliğindeki karar ile hukuki el atmalar fiili et atmalarda olduğu gibi mülkiyet hakkı ihlali olarak değerlendirilmişti. Kamu maliyesine getirdiği büyük yük nedeniyle idare Uyuşmazlık Mahkemesi kanalı ile yargı yerini idari yargı olarak değiştirmiş Torba Yasa ile de idareye uzlaşma başvurusu zorunluluğu getirmişti. Tüm bu süreçleri yerine getiren ve 5 yıldan fazla hakları bu şekilde kısıtlanan parsellere yönelik uzlaşma süreçlerini de tamamlayan hak sahipleri davalarını açmış olumlu kararın çıkmasını beklerken 0709.2016 tarihli Resmi Gazete ile Kamulaştırma Kanunu’nda yapılan değişiklik ile sarsıldılar. Yasanın 33.maddesi ile Kamulaştırma Kanununa Ek 1. Madde eklenmiş ve 34.maddesi ile de Geçici 6.madde 10.fıkrası 3.cümlesi kaldırılarak Geçici 11.madde eklenmiştir. 

Buna göre; Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmi kurumlara ayrılmak suretiyle tasarruf hakkı kısıtlanan taşınmazların kamulaştırılması ya da plan değişikliği yapılarak kısıtlamanın kaldırılması için ilgili idarelere tanınan 5 yıllık süre uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren değil geçici 11.maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Buna göre de 11.maddenin yürürlüğe girdiği tarih olan 07.09.2016 tarihinden itibaren bu 5 yıllık süre başlayacak bu süre dolduktan sonra tasarruf hakkı kısıtlanan hak sahibi idareye başvuracak ve yine uzlaşma sürecini tamamlayarak bu sürenin sonundan itibaren davasını idari yargıda açabilecektir.

Bu kanunların geriye yürümezliği ile hukuk devleti ilkesine ve en temelde Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet hakkının kutsallığına ilişkin maddelere aykırı düzenleme olup önemli mağduriyet yaratacaktır. Hakkı tespit edilen mahkemelerce de Danıştay safhasına kadar getirilen dosyalarda dahi mevcut durum maalesef büyük mağduriyetleri oluşturacaktır. Devletimizin bu düzenlemeyi geri alması veya bu konuda Kamu Maliyesine getirdiği yükü de ön görerek uygulamaya sokmayı düşündüğü İmar Transferi veya İmar Sertifikalarını derhal hukuk hayatına sokması acil bir durum olarak görülmelidir. 

Av.Ali Güvenç KİRAZ

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı