Ortak kullanım alanlarının işgali!

Ortak kullanım alanlarının işgali!

Kat mülkiyetine dahil olan apartmanlarda “ortak yerler” Kat Mülkiyeti Kanununun 4. maddesinde düzenleniyor.  4. maddeye göre, kanunda sayılanlar dışındaki başka yerleri de Apartman Yönetim Planına alarak “ortak yer” olarak tespit etmek mümkün olabiliyor.

Ayrıca; “Ortak yerler” binada kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken tapu memuru huzurunda resmi olarak yapılan sözleşme ile kararlaştırılabiliyor. Buna rağmen Kanun; ortak yerlerin neler olduğunu genel olarak tek tek sayma yöntemini kullanarak belirliyor. İlgili Kanun Maddesi aşağıda yer alıyor;

MADDE 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 5711 – 14.11.2007 / m.2) “taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,” bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merpenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lâvabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler; sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merpenleri,

Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Ortak kullanım alanlarının işgali!

Apartman ortak kullanım alanının işgali, ortak kullanım alanı olarak belirlenen alanın farklı bir amaçla ya da başka biri tarafından kullanılmasıyla oluyor. Bu tarz durumlarda ortak kullanım alanını işgal eden kişi hakkında dava açılabiliyor. Bu konuda açılmış bir dava örneği aşağıda yer alıyor.

Ortak kullanım alanı işgali davası..

T.C. YARGITAY

Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2006/18-794

Karar: 2006/816

Karar Tarihi: 20.12.2006

ÖZET: Davalı, diğer paydaşları intifadan men etmiş olmadıkça ortak bahçeyi kullanmasından ötürü herhangi bir ad altında tazminat ödemekle yükümlü değildir. Ancak intifadan men gerçekleştiği takdirde davacı tazminat isteyebilir. Bu durumda mahkemece yapılacak iş; ihtarnamenin davalıya tebliğini izleyen üç günden sonraki tarihten dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil miktarı bilirkişiye tespit ettirilerek, belirlenen miktarın hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır.

(4721 S. K. m. 688, 693) (634 S. K. m. 16, 33)

Dava: Taraflar arasındaki davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;  İzmir  7. Sulh Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 12.04.2005 gün ve 2004/1181 E. - 2005/517 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, 

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 27.03.2006 gün ve 2006/1727-2442 sayılı ilamı ile; 

( ...Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle davalının ortak bahçeye haksız el atmasının önlenmesine ilişkin dava yönünden kanıtların değerlendirilmesinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. 

Ancak; 

1- Kat Mülkiyeti Yasası'nın 33. maddesi hükmü uyarınca, davalıya ortak bahçeye yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden uygun ve belli bir süre verilmemiş olması, 

2- Dava konusu edilen bahçenin ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğunda kuşku ve tartışma yoktur. Kat Mülkiyeti Yasası'nın 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri; ana taşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler ve bu yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Kat maliklerine tanınan bu kullanma ve yararlanma hakkı, onların bağımsız bölümlerinde kira sözleşmesine veya kullanma hakkına ya da başka bir nedene dayanarak sürekli olarak oturanlara da tanınmış bulunmaktadır. 

Türk Medeni Kanunu hükümleri gereğince paydaşlardan birinin (veya buna bağlı olarak onun bağımsız bölümünü kullananın) ortak mülkiyete bağlı olan bir yeri kendi kullanımına özgülemesi durumunda diğer paydaşlarca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilmesi için öncelikle o paydaş bu ortak yeri münhasıran kullanmaktan yöntemince men edilmiş olmalıdır. Başka bir anlatımla, diğer paydaşlar bu yerden kendilerinin de yararlanmak istediklerini şagil paydaşa yöntemince ihtar etmiş olmalarına karşın kullanımın sürdürülmüş olması gerekir. Somut olayda ortak mülkiyet hükümlerine tabi olan dava konusu bahçenin belli bir bölümünü kullanarak müdahalede bulunan davalının diğer paydaşlarca  İzmir  1. Noterliği'nin 18.06.2004 gün ve 9048 yevmiye sayılı ihtarnamesinin muhataba 01.07.2004 tarihinde bizzat tebliği ile uyarıldığı, bu uyarıda kendisine tebliğden itibaren 3 gün içinde bahçeye müdahalesinin önlenmesi istendiğine göre ecrimisilin sözü edilen uyarının tebliğini izleyen 3 günden sonraki günden başlayarak dava gününe kadarki süre için hesaplanıp buna hükmedilmesi gerekirken, 2003 yılına ilişkin bir yıllık haksız işgal tazminatı (ecrimisil) bedeline hükmedilmiş olması doğru görülmemiştir...), 

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir. 

Hukuk Genel Kurulu Kararı Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü: 

Karar: Dava, ortak bahçeye haksız müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil istemine ilişkindir. 

Davacı ... apartman yönetimi vekili; davalının zemin katta kiracısı bulunduğu ... apartmanına ait ortak bahçeyi, hiçbir haklı nedene dayanmaksızın bar, depo, dolap inşa etmek, masa, sandalye, güneşlik benzeri emtialar koymak suretiyle işgal ettiğini; apartman genel kurul toplantısında alınan karar gereği müdahalenin sona erdirilmesi ve 3.600.000.000.- TL işgal tazminatının ödetilmesi istemini içeren İzmir 1. Noterliği'nin 18.06.2004 gün ve 9048 sayılı ihtarnamesinin davalıya 01.07.22004 tarihinde tebliğ edilmesine rağmen davalının işgaline devam ettiğini ileri sürerek; davalının ana taşınmazın ortak alanına vaki müdahalesinin men' ine, işgal nedeni ile 01.01.2003 - 31.12.2003 dönemi için 3.6oo.oo0.oo0.-TL işgal bedelinin yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. 

Davalı vekili; müvekkilinin, 1990 yılından beri dava konusu bahçenin kiracısı olup, bazı yıllarda kira sözleşmesinin yenilenip, bazı yıllarda ise uzatıldığını ve apartman yönetiminin bahçe kullanımında zımni muvafakati de bulunduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir. 

Mahkemenin, yargılama aşamasında alınan bilirkişi raporunu benimsemek suretiyle ve gerekçesiyle dair verdiği karar, özel dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; yerel mahkemece, işaret eden bozma gerekçesine direnilmiş; 

değinen bozma gerekçesine ise uyulmuştur. 

Kat irtifaklı apartmanda dükkan kiracısı olan davalının, ana taşınmazın ortak yerlerinden olan bahçeye sabit bar, depo ve dolap yapmak, masa, sandalye ve büyük boy şemsiyeler koymak suretiyle tecavüzünün bulunduğu; davacı apartman yönetiminin, tebliğ tarihinden itibaren üç gün içinde müdahalenin sona erdirilmesi istemiyle keşide ettiği ihtarnamenin, davalıya 01.07.2004 tarihinde tebliğ edildiği çekişme dışıdır. 

1) Özel dairenin 2 numaralı bozma gerekçesine ilişkin uyuşmazlık; ecrimisil hesabında, davalıya ihtarnamede tanınan sürenin sonundan dava tarihine kadar geçen sürenin mi nazara alınması; yoksa dava tarihinden önceki bir yıllık ecrimisil bedeline mi hükmedilmesi gerektiği noktasında toplanmaktadır. 

Kat malikleri ve kat irtifakı sahiplerinin ortak yerler üzerinde yararlanma hakkını ve oranını düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesinde, hükmü öngörülmüştür. 

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesinde; paylı mülkiyette birden çok kimsenin, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik oldukları belirtilmiş; 693. maddesinde ise, paydaşlardan her birinin, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilecekleri ve onu kullanabilecekleri benimsenmiştir. 

Görüldüğü üzere, paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, diğer paydaş ya da paydaşlara karşı eşyanın elinden alınmasında istihkak davası, hakkının ihlali halinde el atmanın önlenmesi davası açabilir. 

Öteden beri öğreti ve uygulamada, paylı mülkiyete konu olan taşınmaz paydaşlarından birinin, o taşınmaz malın tamamını kullanmasının, öteki paydaşa ya da paydaşlara bir tazminat ödemesini gerektirdiği kabul edilmiş ve bir paydaşın ötekinden tazminat isteyebilmesi, kullanmadan eylemli olarak alıkonulmasına bağlanmıştır. 

Önemle vurgulanmalıdır ki; uygulamada, bu tazminat olarak nitelendirilmiş ve Yargıtay, bir paydaşın tazminat ile sorumlu tutulabilmesi için, öbür paydaşı ya da paydaşları ettiğinin gerçekleşmesi doğrultusunda içtihatlarını kökleştirmiştir ( HGK 11/10/1950 T., 4/17 E. - 49 K.; 6. HD. 03/11/1961 T., 3086 E. - 3988 K.; 11/11/1961 T., 4452 E. - 6190 K.; 02/02/1962 T., 8902 E. 909 K.; 17/11/1975 T., 6103 E. -7132 K.; 08/03/1976 T., 1038 E. - 1578 K.; 3. HD. 14/02/1961 T., 9101 E. -7200 K.; 29/12/1980 T., 6335 E. - 6335 K.; 01/03/1982 T., 729 E. - 847 K.; 05/06/1985 T., 3402 E. - 4111 K.; 2. HD. 21/03/1968 T., 1235 E. 1782 K.; 13. HD. 12/05/1982 T., 2880 E. - 3480 K.). 

Şu açıklamalardan anlaşıldığı üzere; paylı mülkiyette paydaşlar, intifadan men edilmedikçe birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesinin ise; ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlı bulunduğu kuşkusuzdur. 

Tüm açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; kat irtifaklı yapıda ana taşınmazın ortak yerlerinden olduğu kuşkusuz ve çekişmesiz bulunan dava konusu bahçede, kat maliklerinin birlikte ve paylan oranında kullanma hakları mevcut olup; davalı kiracı da mal sahibine izafeten bu haktan yararlanmaktadır. Daha önce dava konusu ortak bahçenin tamamının davalı tarafından kullanılmasına rıza gösteren diğer kat malikleri tarafından keşide edilen ihtarnamede, tebliğden itibaren 3 gün içinde davalının ortak bahçeye müdahalesine son vermesi istenilmiş ve ihtarnamenin 01.07.2004 tarihinde bizzat tebliği ile davalı uyarılmıştır. O halde, bu tarihten önce intifadan men koşulu gerçekleşmemiş olup, diğer paydaşlarca davalıya herhangi bir uyan yapılmamıştır. 

Az yukarıda açıklandığı üzere; davalı, diğer paydaşları intifadan men etmiş olmadıkça ortak bahçeyi kullanmasından ötürü herhangi bir ad altında tazminat ödemekle yükümlü değildir. Ancak intifadan men gerçekleştiği takdirde davacı tazminat isteyebilir. 

Bu durumda mahkemece yapılacak iş; ihtarnamenin davalıya tebliğini izleyen 3 günden sonraki tarihten dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil miktarı bilirkişiye tespit ettirilerek, belirlenen miktarın hüküm altına alınmasından ibaret olmalıdır. 

Hal böyle olunca; yerel mahkemece, aynı yönde işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen özel daire bozma ilamının 2 numaralı bozma gerekçesine uyulmak gerekirken, intifadan men şartı gerçekleşmeyen dönem için de ecrimisile hükmedilmesi ve bu yönde direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 

Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır. 

2) Özel daire bozma kararının 1 numaralı bendinde belirtilen bozma nedenine gelince; 

Davalıya, ortak bahçeye yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden uygun ve belli bir süre verilmesi gereğine işaret eden bozma nedenine uyularak oluşturulan yeni hüküm özel dairece incelenmediğinden; bu yöne ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya özel daireye gönderilmelidir. 

Sonuç: 1- Yukarıda (1) numaralı bentte belirtilen nedenlerle davalı vekilinin ecrimisile ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının BOZULMASINA, 

2- Yukarıda (2) numaralı bentte yazılı nedenlerle, davalıya yaptığı müdahalenin önlenmesi yönünden süre verilmesine ilişkin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 18. Hukuk Dairesi'ne gönderilmesine, 20.12.2006 gününde oybirliği ile karar verildi.

Ortak kullanım alanlarının temizliği!

Öznur YASLI/Emlakkulisi.com